Adakah pasaran hartanah 'panas' atau dipengaruhi oleh kumpulan spekulatif?

Terdapat kemunculan kumpulan spekulatif.

Menurut maklumat yang dikeluarkan baru-baru ini oleh Vietnam Association of Realtors (VARS), pasaran hartanah Vietnam pada suku ketiga khususnya dan 9 bulan pertama 2024 juga menunjukkan pemulihan yang positif selepas tempoh yang sukar, hasil daripada kestabilan ekonomi dan dasar sokongan Kerajaan.

Khususnya, Undang-undang Perumahan 2023, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 dan Undang-undang Tanah 2024 yang berkuat kuasa secara rasmi mulai 1 Ogos 2024, 5 bulan lebih awal daripada peraturan sebelumnya, telah menyumbang kepada penyempurnaan koridor undang-undang dan membuka kitaran baharu untuk pasaran ke arah yang lebih selamat, sihat dan lebih mampan.

Data itu juga menunjukkan bahawa segmen hartanah, daripada perumahan, komersil hingga hartanah perindustrian, semuanya menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan positif dengan banyak projek baharu dilaksanakan. Di samping itu, Cik Pham Thi Mien - Timbalan Pengarah VARs IRE berkata bahawa pasaran hartanah kediaman telah mula merekodkan tanda-tanda "panas". Bermula dengan kisah lelongan tanah "lebih panas" berbanding sebelum ini dengan lelongan yang diadakan "semalaman", merekodkan ratusan, malah ribuan orang menerima "makan dan baring untuk bersaing mendapatkan tempat. Harga kemenangan juga merupakan rekod tertinggi, sama dengan tanah projek dengan infrastruktur yang dilaburkan dengan baik.

Aktiviti lelongan tanah yang sibuk dianggap sebagai tanda pasaran semakin panas.

Seterusnya, bahang pasaran juga diterajui oleh segmen pangsapuri, dengan harga terus menetapkan tahap tinggi baharu, dalam kedua-dua pasaran primer dan sekunder. Permintaan yang tinggi menyebabkan beribu-ribu pemilik pangsapuri kerap menerima panggilan yang meminta untuk menjual rumah mereka. Walaupun harga jualan tinggi, projek pangsapuri yang baru dilancarkan telah mencatatkan kadar penyerapan yang sangat baik.

Seiring dengan jenis apartmen, beberapa projek bertingkat rendah pelabur utama yang baru dilancarkan juga mencatatkan jumlah tempahan "rekod" walaupun harga yang semakin tinggi. Banyak pangsapuri mempunyai lokasi yang baik, bukan sahaja harga yang tinggi, tetapi untuk membelinya, pelanggan/pelabur juga perlu menerima bayaran perbezaan.

Bagaimanapun, sebagai tambahan kepada keputusan daripada penawaran dan permintaan sebenar, pasaran juga telah menunjukkan tanda-tanda "panas". Keadaan ini dicerminkan dalam spekulasi tanah, menaikkan harga perumahan, dan kemunculan transaksi hartanah yang tidak telus. Ramai pelabur kecil menyertai pasaran untuk tujuan melayari, menyebabkan harga hartanah dinaikkan secara tidak munasabah. Tanda-tanda "panas" juga ditunjukkan dalam segmen pangsapuri dengan harga permintaan yang semakin tinggi bagi pangsapuri yang dipindahkan, disebabkan oleh "bantuan" beberapa kumpulan spekulatif.

Menurut VARS, semua tanda ini berpunca daripada kekurangan bekalan. Khususnya, pada suku ketiga 2024, pasaran hartanah kediaman terus merekodkan bekalan 22,412 produk yang ditawarkan di pasaran, dengan kira-kira 14,750 produk baharu dilancarkan, turun 25% suku ke suku tetapi meningkat 60% tahun ke tahun.

Pasaran semakin meningkat

Di sebalik penurunan kuantiti secara statistik, penawaran pada suku ketiga 2024 masih menunjukkan pertumbuhan apabila muncul beberapa projek baharu terutama dengan kehadiran projek berskala besar yang mula digerakkan dan dikhabarkan di pasaran, membantu pasaran menjadi lebih rancak. Dalam tempoh 9 bulan pertama 2024, pasaran merekodkan 38,797 produk baharu untuk dijual.

Walau bagaimanapun, bekalan masih mencatatkan perbezaan yang kukuh apabila 70% daripada bekalan baharu datang daripada segmen pangsapuri. Daripada jumlah itu, produk dengan harga jualan melebihi 50 juta VND/m2 menyumbang majoriti besar. Pasaran hampir tidak mempunyai pangsapuri komersial yang mampu dimiliki. Dari segi wilayah, Utara mendahului bekalan baru dengan 46%, diikuti oleh wilayah Tengah dengan 29% dan Selatan dengan 25%.

Data penyelidikan VARS juga menunjukkan bahawa, walaupun bekalan terutamanya dalam segmen mewah dan mewah, keseluruhan pasaran merekodkan kira-kira 10,400 transaksi yang berjaya pada suku ketiga 2024, bersamaan dengan kadar penyerapan 51%. Ini mencerminkan minat pasaran terhadap produk hartanah baharu, walaupun kebanyakan bekalan baharu disiapkan mengikut standard yang tinggi dan kos pelaburan, terutamanya kos berkaitan tanah, semakin meningkat.

Dalam tempoh 9 bulan pertama 2024, pasaran mencatatkan 30,589 transaksi yang berjaya, 2.5 kali lebih tinggi daripada tempoh yang sama pada 2023. Banyak projek baharu yang dilancarkan pada penghujung September, yang mula menerima tempahan, turut mencatatkan jumlah faedah dan deposit yang besar.

Pangsapuri menerajui bekalan pasaran hartanah.

Dari segi harga jualan, harga perumahan terus "berlabuh" pada paras yang tinggi, sama ada di pasaran primer dan sekunder, terutamanya dalam segmen pangsapuri. Kerana ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan semakin serius kerana bekalan, walaupun bertambah baik, masih sangat sukar untuk memenuhi permintaan. Selain itu, kebanyakan bekalan baharu terus disiapkan pada standard yang tinggi dengan kos pelaburan terutamanya kos berkaitan tanah semakin meningkat.

Dalam pasaran HCMC sahaja, paras harga utama kekal stabil pada paras yang tinggi disebabkan oleh bekalan terutamanya daripada projek yang sedang dijalankan. Sementara itu, paras harga utama di wilayah dan bandar sekitar HCMC meningkat sedikit, turun naik daripada 3-5%, dengan bekalan baharu mempunyai harga jualan yang lebih tinggi.

Penyelidikan mengenai indeks harga pangsapuri, yang mencerminkan turun naik harga jualan purata projek dalam set sampel 150 projek yang dipilih dan diperhatikan oleh VARS, juga menunjukkan bahawa, setakat suku ketiga 2024, harga jualan purata kluster projek di Hanoi adalah hampir 60 juta VND/m2, peningkatan sebanyak 64% berbanding dengan harga purata bagi Kluster City pada tahun 2019. 49.2 juta VND/m2 kepada 64.2 juta VND/m2, peningkatan sebanyak 30.6%.

Permintaan untuk hartanah, termasuk keperluan perumahan dan pelaburan, terus beralih ke kawasan pinggir bandar, wilayah/bandar sekitar dua kawasan bandar istimewa dan pasaran sekunder dengan banyak pilihan pada harga yang lebih berpatutan. Pangsapuri dan rumah di bawah 3 bilion VND "diburu" dengan kuat di Hanoi dan Ho Chi Minh City.

Sumber: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html