Apa yang salah dengan cukai pendapatan hartanah 2%?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — Pakar cukai membimbing orang ramai tentang prosedur pembayaran cukai - Foto: TTD

Dua kaedah yang sedang dikaji oleh Kementerian Kewangan termasuk mengira pendapatan bercukai (sama dengan harga jualan tolak jumlah kos berkaitan hartanah yang dipindahkan) atau menggunakan kadar cukai am ke atas jumlah harga pindahan.

Sekiranya terdapat pangkalan data yang menentukan dengan tepat harga pembelian dan kos yang berkaitan dengan pemindahan harta tanah, kaedah mengutip cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan harta tanah digunakan, dikira dengan formula kadar cukai (cadangan 20%) didarab dengan pendapatan bercukai.

Dalam kes di mana harga belian dan kos yang berkaitan dengan pemindahan harta tanah tidak dapat ditentukan, cukai pendapatan peribadi ditentukan pada jumlah harga pindahan hartanah didarab dengan kadar cukai sebanyak 2%.

Perlu ada pembezaan dalam dasar cukai mengikut tujuan penggunaan hartanah, menggunakan kadar cukai yang lebih rendah ke atas tanah untuk tujuan pengeluaran dan perniagaan untuk menggalakkan penggunaan tanah yang cekap, mewujudkan nilai untuk masyarakat.

Cukai masih mempunyai banyak kekurangan

Mulai 1 Ogos 2024 (tarikh berkuat kuasa Undang-undang Tanah 2024), kutipan cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah dibahagikan kepada dua kes berikut:

Pendapatan daripada pemindahan hak guna tanah untuk isi rumah dan individu, cukai pendapatan peribadi dikira berdasarkan harga tanah dalam jadual harga tanah didarab dengan kadar cukai 2%.

Maksudnya, jika hanya hak guna tanah yang dipindahkan (tanpa rumah atau binaan di atas tanah), Negara tidak akan berdasarkan harga yang diisytiharkan dalam kontrak seperti sebelum ini, tetapi akan berdasarkan senarai harga tanah yang dikeluarkan setiap tahun oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk mengira cukai. Ini adalah peraturan baharu Undang-undang Tanah 2024 untuk mengurangkan keadaan di mana orang ramai sengaja meremehkan harga tanah untuk mengurangkan kewajipan cukai.

Bagi pendapatan daripada pemindahan hak guna tanah yang berkaitan dengan rumah dan kerja pembinaan di atas tanah, pendapatan bercukai daripada pemindahan hartanah ditentukan sebagai harga pindahan setiap kali didarab dengan kadar cukai sebanyak 2%.

Menurut Perkara 17 Pekeliling 92/2015/TT-BTC, harga pemindahan bagi setiap kali ialah harga yang dinyatakan pada kontrak pemindahan pada masa pemindahan.

Dalam hal kontrak pemindahan tanah tidak menyatakan harga tanah atau harga tanah pada kontrak pindah milik lebih rendah daripada harga yang ditetapkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah, harga pindah milik tanah hendaklah harga yang ditetapkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah pada masa pemindahan mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah.

Dalam kedua-dua kes di atas, pemindah mesti membayar cukai pada kadar 2% daripada jumlah nilai hartanah (pada harga Negeri atau harga yang dipersetujui oleh pihak-pihak) tidak kira sama ada penjual mendapat untung atau rugi.

Kaedah pengumpulan yang mudah tetapi mudah untuk dicas berlebihan

Pertama, cukai pendapatan peribadi pada asasnya hanya dikenakan ke atas pendapatan (keuntungan) yang dijana selepas ditolak perbelanjaan, tetapi pada hakikatnya ia dikutip pada jumlah nilai transaksi, yang dengan mudah boleh menyebabkan kutipan berlebihan. Orang ramai masih perlu membayar cukai walaupun mereka menjual pada kerugian, yang mengecewakan dan tidak munasabah.

Kedua, permohonan senarai harga tanah Jawatankuasa Rakyat Wilayah dalam kes hanya memindahkan hak guna tanah tidak betul mencerminkan nilai pasaran, mengurangkan rundingan urus niaga sivil.

Ketiga, kadar cukai 2% ke atas jumlah nilai hartanah agak tinggi, menimbulkan beban kewangan, menyebabkan ramai pemindah mencari jalan untuk mengisytiharkan harga kontrak lebih rendah daripada sebenar (urus niaga dua harga), menyebabkan kerugian bajet dan mengurangkan ketelusan pasaran.

Kurangkan kadar cukai di bawah 1%, okay?

Memandangkan keadaan ini, cadangan Kementerian Kewangan untuk menggunakan kadar cukai sebanyak 20% ke atas keuntungan (sama dengan hasil tolak jumlah kos) jika maklumat penuh ditentukan, atau mengekalkan kadar cukai sebanyak 2% ke atas jumlah harga pindahan jika kos tidak dapat ditentukan adalah munasabah. Pendekatan ini membantu mendekati sifat cukai pendapatan peribadi secara beransur-ansur, di samping sesuai untuk keadaan pengurusan cukai semasa di Vietnam.

Walau bagaimanapun, sebagai tambahan kepada inovasi kaedah pengiraan cukai, adalah perlu untuk mempertimbangkan pelarasan kadar cukai. Jika menggunakan kadar cukai am ke atas jumlah harga pindahan, kadar cukai perlu dikurangkan daripada 2% kepada kurang daripada 1%, atau kadar cukai progresif harus ditentukan mengikut nilai hartanah untuk mengurangkan beban kewangan orang.

Apabila membangunkan kaedah untuk mengira cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan harta tanah, adalah perlu untuk memastikan prinsip keadilan, kemunasabahan, dan keseimbangan antara keperluan pengurusan cukai Negara dan keupayaan sebenar rakyat.

Kembali ke topik

MSc. NGO GIA HOANG (FAKULTI UNDANG-UNDANG KOMERSIAL, UNIVERSITI UNDANG-UNDANG BANDARAYA HO CHI MINH)

Sumber: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm