Adakah terdapat sebarang kesalahan dengan cukai pendapatan 2% ke atas transaksi hartanah?

Menurut Klausa 1, Perkara 14 Undang-Undang Cukai Pendapatan Peribadi (dipinda dan ditambah dengan Perkara 243 Undang-Undang Tanah 2024), dalam kes pemindahan hak penggunaan tanah, pendapatan yang boleh dikenakan cukai dikira berdasarkan harga tanah dalam jadual harga tanah.

Pegawai cukai membimbing rakyat tentang prosedur pembayaran cukai - Foto: TTD

Kementerian Kewangan sedang mempertimbangkan dua kaedah: mengira cukai berdasarkan pendapatan yang boleh dikenakan cukai (sama dengan harga jualan ditolak jumlah kos yang berkaitan dengan harta yang dipindahkan) atau menggunakan kadar cukai umum kepada jumlah harga pemindahan.

Dalam kes di mana terdapat pangkalan data yang menentukan harga belian dan kos berkaitan pemindahan hartanah dengan tepat, kaedah pengutipan cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah akan dikira menggunakan formula: kadar cukai (cadangan 20%) didarab dengan pendapatan boleh cukai.

Dalam kes di mana harga belian dan kos berkaitan pemindahan hartanah tidak dapat ditentukan, cukai pendapatan peribadi dikira atas jumlah harga pemindahan hartanah didarabkan dengan kadar cukai sebanyak 2%.

Terdapat keperluan untuk membezakan dasar cukai berdasarkan tujuan penggunaan hartanah, dengan mengenakan kadar cukai yang lebih rendah ke atas tanah yang digunakan untuk tujuan pengeluaran dan perniagaan bagi menggalakkan penggunaan tanah yang cekap dan mewujudkan nilai untuk masyarakat.

Percukaian masih mempunyai banyak kekurangan.

Mulai 1 Ogos 2024 (tarikh kuat kuasa Undang-undang Tanah 2024), kutipan cukai pendapatan peribadi daripada pindah milik hartanah dibahagikan kepada dua kes berikut:

Pendapatan daripada pemindahan hak penggunaan tanah untuk isi rumah dan individu dikenakan cukai berdasarkan harga tanah dalam jadual harga tanah didarab dengan kadar cukai sebanyak 2%.

Ini bermakna jika hanya hak untuk menggunakan tanah yang dipindahkan (tanpa sebarang rumah atau pembinaan di atas tanah tersebut), Negeri tidak lagi akan mendasarkan pengiraan cukai pada harga yang diisytiharkan dalam kontrak seperti sebelumnya, tetapi sebaliknya akan mendasarkannya pada senarai harga tanah yang dikeluarkan setiap tahun oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah. Ini adalah peraturan baharu Undang-undang Tanah 2024 yang bertujuan untuk mengurangkan situasi di mana orang ramai sengaja menurunkan harga tanah untuk mengurangkan kewajipan cukai mereka.

Bagi pendapatan daripada pemindahan hak penggunaan tanah yang berkaitan dengan rumah dan kerja-kerja pembinaan di atas tanah tersebut, pendapatan boleh cukai daripada pemindahan hartanah ditentukan dengan mendarabkan harga pemindahan setiap transaksi dengan kadar cukai sebanyak 2%.

Menurut Perkara 17 Pekeliling 92/2015/TT-BTC, harga pemindahan bagi setiap transaksi adalah harga yang dinyatakan dalam kontrak pemindahan pada masa pemindahan.

Dalam kes di mana kontrak pemindahan tanah tidak menyatakan harga tanah, atau harga tanah yang dinyatakan dalam kontrak adalah lebih rendah daripada harga yang ditetapkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah, harga pemindahan tanah hendaklah menjadi harga yang ditetapkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah pada masa pemindahan, selaras dengan undang-undang mengenai tanah.

Dalam kedua-dua kes di atas, pemindah milik mesti membayar cukai sebanyak 2% daripada jumlah nilai hartanah (mengikut harga yang ditentukan oleh negeri atau harga yang dipersetujui oleh pihak-pihak), tanpa mengira sama ada mereka mendapat keuntungan atau kerugian daripada penjualan tersebut.

Kaedah pengumpulan mudah, tetapi mudah dicas berlebihan.

Pertama, cukai pendapatan peribadi pada asasnya hanya dikenakan ke atas pendapatan (keuntungan) yang dijana selepas ditolak perbelanjaan, tetapi pada hakikatnya, ia dikutip daripada jumlah nilai transaksi, yang mudah menyebabkan cukai berlebihan. Orang ramai perlu membayar cukai walaupun menjual dengan kerugian, menyebabkan rasa tidak puas hati dan tidak munasabah.

Kedua, penggunaan senarai harga tanah Jawatankuasa Rakyat wilayah dalam kes pemindahan hak penggunaan tanah sahaja tidak mencerminkan nilai pasaran dengan tepat, sekali gus mengurangkan tahap persetujuan dalam transaksi sivil.

Ketiga, kadar cukai 2% ke atas jumlah nilai hartanah agak tinggi, mewujudkan beban kewangan dan menyebabkan banyak pihak yang terlibat dalam pemindahan mengisytiharkan harga kontrak yang lebih rendah daripada nilai sebenar (transaksi dua harga), mengakibatkan kerugian hasil dan ketelusan pasaran yang berkurangan.

Bolehkah kita mengurangkan kadar cukai kepada di bawah 1%?

Memandangkan situasi ini, cadangan Kementerian Kewangan untuk mengenakan kadar cukai 20% ke atas keuntungan (sama dengan hasil ditolak jumlah perbelanjaan) jika semua maklumat dapat ditentukan, atau untuk mengekalkan kadar cukai 2% ke atas jumlah harga pemindahan jika perbelanjaan tidak dapat ditentukan, adalah munasabah. Pendekatan ini secara beransur-ansur mendekati sifat sebenar cukai pendapatan peribadi di samping sesuai untuk keadaan pentadbiran cukai semasa di Vietnam.

Walau bagaimanapun, selain daripada memperbaharui kaedah pengiraan cukai, pelarasan pada kadar cukai harus dipertimbangkan. Jika kadar cukai tetap dikenakan pada jumlah harga pemindahan, kadar tersebut harus dikurangkan daripada 2% kepada kurang daripada 1%, atau jadual kadar cukai progresif berdasarkan nilai hartanah harus diwujudkan untuk mengurangkan beban kewangan rakyat.

Apabila membangunkan kaedah untuk mengira cukai pendapatan peribadi ke atas pemindahan hartanah, adalah perlu untuk memastikan prinsip keadilan, kemunasabahan, dan keseimbangan antara keperluan pengurusan cukai Negeri dan keupayaan kewangan sebenar rakyat.

Baca lebih lanjut Kembali ke Laman Utama

Kembali ke topik

MA NGO GIA HOANG (FAKULTI UNDANG-UNDANG KOMERSIAL, UNIVERSITI UNDANG-UNDANG BANDAR HO CHI MINH)

Sumber: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm