Hasil sewa pangsapuri jatuh mendadak, pelabur perlu mengubah strategi

Kadar pulangan daripada sewa pangsapuri kini hanya 3%-4%, jauh lebih rendah daripada beberapa tahun lalu.

Selama bertahun-tahun, membeli apartmen untuk disewa telah menjadi pilihan yang selamat, membawa pendapatan bulanan yang stabil untuk ramai orang, terutamanya pelanggan pertengahan umur. Mereka melihat ini bukan sahaja sebagai cara untuk memelihara aset, tetapi juga sebagai saluran keuntungan yang mampan berkat peningkatan nilai pangsapuri dari semasa ke semasa. Namun, sejak beberapa tahun kebelakangan ini, masalah keuntungan sewa berubah dengan pantas, apabila harga pembelian apartmen "meningkat" manakala harga sewa hanya meningkat "kemungkinan siput".

Hasil sewa apartmen turun lebih separuh

Tinjauan oleh wartawan dari Akhbar Lao Dong menunjukkan bahawa hanya dalam 3-4 tahun yang lalu, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City telah meningkat sebanyak 30%-50%, malah beberapa projek meningkat dua kali ganda. Manakala harga sewa hanya meningkat 10%-15%. Perbezaan ini menyebabkan kadar keuntungan sewa menurun dengan mendadak, dalam banyak kes hanya 2%-3%/tahun, lebih rendah daripada kadar faedah deposit simpanan.

Harga pangsapuri semakin tinggi dan lebih tinggi, tetapi hasil sewa berada pada paras terendah sepanjang masa.

Cik Thanh Dung (menetap di wad Xuan Hoa) berkata pada 2015-2016, dia membeli dua apartmen dua bilik tidur di projek Masteri Thao Dien (wad An Khanh) dengan hanya 2.4 bilion VND/apartmen. Selepas melengkapkan bahagian dalam, dia menyewakannya dengan harga 1,000 USD/bulan. Walau bagaimanapun, selepas pandemik, harga sewa turun kepada 19 juta VND/bulan.

Sebaliknya, nilai apartmen meroket. Pada April 2025, dia menjual satu pada harga 6.9 bilion VND, peningkatan hampir 290% berbanding semasa dia membelinya. Hanya beberapa bulan kemudian, pemilik baru memindahkannya dengan harga 8 bilion VND, manakala harga sewa semasa rumah ini hanya meningkat sebanyak 1-2 juta VND berbanding ketika dia menjualnya. Kadar pulangan daripada sewa modal pada 10%/tahun kini hanya kira-kira 3.5%.

Bukan sahaja Masteri Thao Dien, banyak kawasan yang pernah menjadi "syurga" sewa pangsapuri juga turut mengalami situasi yang sama. Di kawasan bandar Phu My Hung (di wad Tan Hung dan Tan My), di mana kadar keuntungan sebelum ini adalah 6%-9%/tahun, ramai pemilik rumah telah menarik diri. Cik Minh, pelabur lama, berkata dia memiliki 2-3 pangsapuri di sini tetapi menjualnya sepanjang tahun ini.

"Sebelum ini, pangsapuri dua bilik tidur baharu berharga sekitar VND4.2-4.5 bilion boleh disewa dengan mudah pada harga VND20-21 juta/bulan. Sekarang harga ini sukar untuk dikekalkan, banyak pangsapuri kini hanya VND17-18 juta/bulan kerana persaingan daripada bekalan baru. Penyewaan tidak lagi "baik" seperti sebelum ini, dan saya memutuskan untuk membuat cukai pada setiap bulan, jadi saya memutuskan untuk membuat cukai pada setiap bulan, jadi saya memutuskan untuk menjual 5% pada setiap bulan - katanya.

Dalam segmen yang lebih berpatutan, seperti pangsapuri Phu My (wad Phu Thuan), harga pangsapuri dua bilik adalah kira-kira 3.8-3.9 bilion VND tetapi harga sewa hanya 12 juta VND/bulan, atau hasil kira-kira 4%. Projek di Daerah 8, Binh Tan, dan Daerah 9 lama adalah serupa, dengan harga 2.7-3.5 bilion VND/apartmen tetapi harga sewa hanya 8-10 juta VND/bulan, dengan hasil 3%-3.3%.

Tidak "mudah" seperti dahulu

Cik Huong, Pengurus Jualan sebuah syarikat pengkhususan dalam menyewa pangsapuri di kawasan Phu My Hung, mengakui tahap harga semasa terlalu tinggi berbanding pendapatan sewa. "Penyewa sekarang lebih suka pangsapuri baharu berbanding lama, tetapi kos pelaburan modal meningkat dengan pesat dalam tempoh 4-5 tahun lalu. Oleh itu, walaupun permintaan untuk menyewa tidak hilang, kadar pulangan pelabur telah menurun dengan ketara," katanya.

Gambaran pasaran keseluruhan juga mencerminkan trend ini. Menurut laporan oleh CBRE Vietnam, pada suku kedua 2025, purata harga pangsapuri utama di Hanoi mencecah VND79 juta/m², meningkat 13% berbanding tempoh yang sama tahun lepas; harga sekunder mencecah VND50 juta/m², naik 15%.

Di Bandar Raya Ho Chi Minh, harga utama mencecah VND82 juta/m², naik 29%; harga sekunder ialah VND53 juta/m², naik 33%. Sementara itu, hasil sewa kasar di dua bandar utama hanya 3.4%-3.7% dalam 6 bulan pertama tahun itu. Angka ini jauh lebih rendah daripada Bangkok - Thailand (6.2%), Kuala Lumpur - Malaysia (5.1%), Seoul - Korea (4.3%) dan hanya lebih tinggi daripada Hong Kong - China (3.2%) dan Singapura (3.3%).

Encik Vo Huynh Tuan Kiet, Pengarah Jabatan Pemasaran Projek Kediaman CBRE Vietnam, menjelaskan bahawa sebab utama penurunan hasil sewa adalah bekalan baharu yang terhad, terutamanya di Ho Chi Minh City - di mana pada suku pertama dan kedua 2025, hanya 1,676 pangsapuri baharu dibuka untuk jualan, terendah sejak 2015.

Kebanyakan mereka tertumpu pada segmen pertengahan mewah, menaikkan harga. Walaupun Hanoi mempunyai bekalan yang lebih banyak (1,400 unit pada suku kedua), 100% daripadanya adalah dalam segmen mewah dan mewah, turut menaikkan harga.

Selain faktor penawaran dan permintaan, kos tambahan seperti penyelenggaraan, pengurusan dan cukai juga menghakis keuntungan pelabur. Apatah lagi, trend penyewaan jangka pendek melalui Airbnb dan pembangunan kukuh perumahan sosial dan perumahan mampu milik mengurangkan permintaan untuk sewa pangsapuri jangka panjang, terutamanya dalam segmen pertengahan.

Walau bagaimanapun, sesetengah pakar percaya bahawa masih ada peluang jika pelabur tahu bagaimana untuk memilih. Encik Ta Trung Kien, Pengarah Syarikat Wowhome, mengulas: "Jika anda memilih projek yang baru diserahkan dengan betul, lokasi yang baik, banyak kemudahan, kadar sewa masih boleh mencecah 4%-5%/tahun, bersama-sama dengan kenaikan harga 10%-15%/tahun. Yang penting anda tidak boleh membeli secara pukal seperti sebelum ini, tetapi perlu mengira dengan teliti setiap produk."

Sekilas cahaya

CBRE menyatakan bahawa pangsapuri kelas pertengahan di wad Di An, Lai Thieu, Thu Dau Mot di Ho Chi Minh City menarik perhatian ramai, berkat permintaan sebenar untuk perumahan dan sewa daripada jurutera dan pakar di taman perindustrian. Keuntungan sewa dalam bidang ini agak menarik, manakala harga hartanah masih mempunyai ruang untuk pertumbuhan jangka panjang, berikutan pembangunan industri.

Sumber: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm