Langkah demi langkah pengeluaran buku merah untuk hartanah yang dibeli dan dijual melalui kertas tulisan tangan

Status fail hartanah yang rumit

Pada awal Disember 2023, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh meminta Jawatankuasa Rakyat daerah, Thu Duc City, Pejabat Pendaftaran Tanah Ho Chi Minh City dan cawangan gabungannya untuk mengendalikan rekod perubahan sewenang-wenangnya dalam tujuan penggunaan tanah, pemisahan plot sewenang-wenangnya dan pemindahan hak bertulis tangan.

Menurut laporan Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, di Bandaraya Ho Chi Minh, terdapat kes isi rumah dan individu menggunakan tanah pertanian , yang telah diberikan Sijil Hak Guna Tanah oleh Jawatankuasa Rakyat Daerah, dan semasa proses penggunaan, terdapat perubahan seperti: isi rumah yang berpisah untuk tinggal berasingan; mewarisi, diberi, memindahkan sebahagian daripada kawasan tanah...

Untuk menyelesaikan keperluan praktikal ini, pengguna tanah telah sewenang-wenangnya membahagikan plot, memindahkan sebahagian plot tanah dengan tangan (tanpa membuat kontrak pemindahan hak guna tanah dan aset yang melekat pada tanah seperti yang ditetapkan), sewenang-wenangnya menukar tujuan guna tanah (membina rumah, bekerja di tanah pertanian...).

Oleh kerana undang-undang tanah selama beberapa tempoh tidak mempunyai peraturan yang tepat pada masanya dan lengkap, penerima pindahan dalam kes ini tidak diberikan Sijil hak guna tanah, hak pemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah (sijil).

Masalah sedia ada di atas berlarutan sehingga peraturan dalam Fasal 2, Perkara 82 Dekri No. 43/2014/ND-CP membenarkan penyelesaian kes-kes penerimaan pemindahan, pewarisan, dan pemberian melalui dokumen tulisan tangan sebelum 1 Julai 2014.

Namun, kerana tanah itu dibahagikan secara sewenang-wenangnya untuk memindahkan hak, kebanyakan kawasan tanah yang dipindahkan itu tidak mengikut peraturan Jawatankuasa Rakyat Wilayah.

Encik Nguyen Toan Thang, Pengarah Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, menilai: "Pada masa ini, tiada statistik khusus kerana pengisytiharan dan pendaftaran belum dianjurkan. Bagaimanapun, menurut rekod kami, kes-kes ini tertumpu terutamanya di kawasan pinggir bandar, terutamanya di daerah yang mengalami pembandaran pesat seperti Binh Chanh, Tan Hoc Mon, Binh Chanh, dll."

Untuk mendapatkan angka yang agak tepat, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh perlu menjalankan pengisytiharan dan tinjauan di seluruh bandar dengan penyelarasan yang rapat antara daerah, Thu Duc City, wad, komune serta orang yang "memiliki" hartanah dalam situasi itu.

Orang ramai mesti melihat dengan jelas tanggungjawab dan hak mereka untuk bekerjasama dalam pengisytiharan yang telus untuk mempunyai nombor yang spesifik dan tepat.

Untuk mengeluarkan sijil bagi hartanah yang dibeli dan dijual dengan tangan, Ho Chi Minh City perlu mempertimbangkan isu-isu seperti masa pembelian dan penjualan; pengendalian pelanggaran tanah dan pembinaan (denda, perobohan paksa atau pendaftaran, pemulangan paksa keuntungan haram, dsb.); menyemak perancangan, memastikan pematuhan peraturan mengenai had pembahagian tanah dan infrastruktur, dsb. untuk menentukan setiap kes khusus yang layak.

Pada masa yang sama, kerana pembelian dan penjualan dokumen tulisan tangan tidak disahkan oleh pihak berkuasa yang berwibawa, pengesahan kesahihan masa pembelian dan penjualan adalah tidak berasas dan mudah dieksploitasi untuk melanggar peraturan. Jika tidak dilaksanakan dengan tegas, ia boleh membawa kepada "memintas undang-undang" dan membahagikan plot tanah tanpa memastikan hadnya.

"Oleh itu, pengeluaran sijil untuk kes-kes ini mengikut peraturan undang-undang mesti dipertimbangkan dan pelanggaran pentadbiran dalam sektor tanah mesti dikendalikan. Pengeluaran sijil bagi setiap kes juga mesti berdasarkan perancangan, rancangan guna tanah, syarat pembahagian tanah, dan infrastruktur untuk diputuskan. Ini adalah isu di bawah kuasa Jawatankuasa Rakyat daerah," tegas Encik Thang.

Isu undang-undang memerlukan penjelasan

Peguam Quach Thanh Luc, Pengarah LSX Law Firm LLC, berkata pada masa ini, transaksi hartanah antara individu menggunakan dokumen tulisan tangan tanpa notari atau pensijilan adalah perkara biasa.

Sebab kedua-dua pihak mengadakan urus niaga sedemikian adalah kerana mereka tidak memahami dengan jelas peraturan undang-undang, kerana hartanah tidak mempunyai sijil hak guna tanah, kerana mereka mempercayai antara satu sama lain, kerana mereka tidak mahu membuat urus niaga itu kepada umum, untuk mengelak daripada membayar cukai...

Undang-undang menetapkan bahawa pemindahan hartanah mesti mempunyai kontrak yang disahkan dan disahkan. Undang-undang tanah sepanjang tempoh mempunyai peraturan bersatu bahawa kontrak untuk memindahkan hak guna tanah mesti disahkan oleh notari awam atau disahkan oleh Jawatankuasa Rakyat komune, wad atau bandar di mana tanah itu terletak.

Peguam Luc menegaskan bahawa transaksi hartanah melalui dokumen tulisan tangan tidak mematuhi peraturan rasmi dan tidak boleh memindahkan nama pengguna pada dokumen yang membuktikan hak untuk digunakan, jadi mereka tidak diiktiraf oleh undang-undang.

Pembeli tidak dikenal pasti oleh undang-undang sebagai pemilik sah atau pengguna hartanah.

Jika pembeli tidak diiktiraf sebagai pengguna tanah yang sah, dia tidak dibenarkan menukar, memindah milik, mewarisi, atau menggadaikan tanah tersebut. Sekiranya Negara menuntut semula tanah tersebut, tanggungjawab menentukan pengguna tanah tetap menjadi milik penjual.

Sekiranya terdapat pertikaian antara kedua-dua pihak mengenai jumlah pampasan atau pembersihan tapak, jumlah ini akan dimasukkan ke dalam akaun bank sementara sehingga terdapat penghakiman atau keputusan untuk menyelesaikan pertikaian antara kedua-dua pihak.

Pertikaian antara penjual dan pembeli akan timbul sekiranya tiada persetujuan atau perdamaian dicapai, maka salah seorang daripada kedua-duanya mesti memfailkan tuntutan mahkamah di mahkamah di mana hartanah itu terletak untuk menyelesaikan perkara tersebut.

Pada masa ini, keadaan hartanah tanpa sijil masih agak biasa. Walaupun urus niaga hartanah tanpa sijil akan menghadapi risiko yang besar, masih ramai yang melakukannya kerana semakin besar risikonya, semakin tinggi potensi keuntungan.

"Dalam kes ini, untuk memastikan hak pembeli, adalah dinasihatkan untuk membuat Kontrak Jualan bertulis tangan dengan klausa deposit yang menyatakan: Apabila tanah dan rumah diberikan sijil hak guna tanah, penjual bertanggungjawab untuk menjalankan prosedur pemindahan yang sah kepada pembeli, jika tidak, mereka akan didenda dua kali ganda jumlah yang diterima. Dengan klausa ini, ia akan memastikan kemungkinan dikurangkan, jika timbul, dikurangkan. hak pembeli juga dijamin mengikut undang-undang,” kata peguam Luc.

Sumber