Giúp xác định giá đất chính xác
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho tới hiện tại thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại cơ chế hai giá đất. Trong đó khung giá của nhà nước và thị trường có sự chênh lệch rõ rệt.
Cũng từ sự chênh lệch đó, nhiều vấn đề pháp lý, vướng mắc đã xảy ra, đặc biệt là trong việc xác định giá đất và tiền sử dụng đất. Ngoài ra, sau hàng loạt các sai phạm về đất đai, nhiều dự án cũng bị kéo dài thời gian thực hiện do phải chờ thẩm định giá, tính tiền sử dụng đất. Nhiều đơn vị thẩm định cũng lo sợ rủi ro trong công tác định giá.
Mặc dù nhiều địa phương áp dụng hệ số K, đưa bảng giá đất sát hơn với giá thị trường. Tuy nhiên, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường, không phù hợp với một số trường hợp nhất định. Vì vậy để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, Nghị quyết Trung ương quy định: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất
Giao dịch qua sàn được cho là sẽ xây dựng được dữ liệu minh bạch giúp thẩm định giá đất thực tế.
Ngoài ra, để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại, cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế. Theo VARS, việc bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất. Khi xây dựng được cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận giá thị trường sẽ đảm bảo hài hòa giữa các bên. Từ đó thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.
Bên cạnh đó, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.
Ngoài ra, ưu điểm của giao dịch qua sàn còn liên quan đến việc bảo vệ nhà đầu tư, người mua nhà bởi các sàn buộc phải kiểm tra tính xác thực, pháp lý của dự án trước khi đến tay người tiêu dùng.
Từng trả lời về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cũng khẳng định, các sàn sẽ là người gác cửa, đảm bảo thực thi các chức năng mà Nhà nước đang quy định để tránh trốn thuế, minh bạch về nguồn tiền, tránh được rửa tiền, lừa đảo.
Tuy nhiên, ông Đính cho rằng nếu bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, các sàn, các môi giới phải chuẩn hơn, chuyên nghiệp hơn và tuân thủ các quy định nghiêm ngặt. Do đó, không phải sàn, môi giới nào cũng muốn áp dụng theo hướng trên mà nhiều người vẫn muốn áp dụng theo luật hiện hành là không bắt buộc.
Lo ngại tăng chi phí
Bên cạnh các ưu điểm nói trên, nhiều ý kiến cho thấy quan điểm trái chiều đối với quy định này. Đầu liên đó việc vi phạm nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh, cản trở quyền tự do kinh doanh được quy định trong các luật khác như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ quan quản lý Nhà nước, không cung cấp dịch vụ công dưới sự ủy nhiệm của Nhà nước. Vì vậy khi quy định bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của một doanh nghiệp thường tạo nên sự bất bình đẳng.
Ngoài ra, việc các chủ đầu tư có thể thành lập lên các sàn bất động sản để bán các sản phẩm của chính mình. Khi đó mục tiêu của sàn chỉ hướng tới việc có thể bán được nhiều sản phẩm nhất có thể cho chủ đầu tư. Cũng vì vậy mà quyền lợi của người mua sẽ không được đảm bảo.
Trong khi đó phần lớn khách hàng mua bán bất động sản hiện này đều muốn giao dịch trực tiếp qua chủ đầu tư. Với nhiều khách hàng, sàn giao dịch chỉ là nơi tư vấn thông tin, giải đáp thắc mắc cho khách hàng và hỗ trợ thủ tục mua bán.
Giao dịch bất động sản qua sàn gây lo ngại về khả năng tăng chi phí và tạo thêm thủ tục với người mua nhà.
Như trong thị trường thời điểm hiện tại, các vấn đề mà người mua quan tâm nhất vẫn là thủ tục pháp lý, dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa? Đây là những thông tin liên quan đến cơ quan quản lý nhà nước, cụ thể là Sở Xây dựng có trách nhiệm phải kiểm tra và công bố cho người dân. Vì vậy, việc tiếp cận thông tin tại sàn chỉ là một công cụ tham khảo ban đầu.
Bởi như đã nói ở trên, với việc nhắm mục tiêu là bán nhiều sản phẩm nhất có thể cho chủ đầu tư, không thể dám chắc một doanh nghiệp tư nhân như sàn giao dịch bất động sản có thể đảm bảo được việc cung cấp thông tin cho khách hàng đầy đủ, chính xác nhất về các vấn đề pháp lý của dự án. Đặc biệt là các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, việc mua bán bất động sản qua sàn còn gây lo ngại phát sinh chi phí, thủ tục, nhân sự và trách nhiệm pháp lý. Điều đó sẽ đẩy các chủ đầu tư vào thế khó khi phải tăng chi phí sản phẩm, làm phức tạp thêm cho hoạt động mua bán bất động sản.
Nhiều ý kiến cho rằng, thay vì quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn, luật cần quy định các chủ đầu tư và các sàn giao dịch bất động sản phải có báo cáo định kì cho cơ quan quản lý nhà nước để nắm được cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản. Từ đó giúp minh bạch thị trường cũng như có cơ sở để xác định giá đất, căn hộ theo đúng giao dịch thực tế.
Với nhiều ý kiến trái chiều về quy định này, mới đây tại nghị trường Quốc hội, Bộ Trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến góp ý về nội dung này để đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, rõ trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, sẽ rà soát, hoàn thiện về việc xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản.
