Nieuwe grondprijslijst in Ho Chi Minhstad en aandachtspunten

Het is noodzakelijk om vast te houden aan marktprijzen.

Volgens de Grondwet van 2024, die op 1 augustus 2024 in werking is getreden, mogen gemeenten tot en met 31 december 2025 de oude grondprijslijst toepassen en vanaf 1 januari 2026 de nieuwe grondprijslijst. De nieuwe prijslijst wordt niet door het grondprijskader gereguleerd en moet zo worden opgesteld dat deze de marktprijs benadert.

Ho Chi Minhstad is de eerste gemeente die om advies heeft gevraagd over de aangepaste grondprijslijst. De prijzen in de aangepaste grondprijslijst zijn veel hoger dan in de oude prijslijst. In Thu Duc City zijn de prijzen bijvoorbeeld 10-15 keer zo hoog; in de districten Nha Be, Binh Chanh, Can Gio en Cu Chi zijn de prijzen 10-20 keer zo hoog. Alleen al in het district Hoc Mon zijn er veel wegen waar de grondprijzen naar verwachting 15-30 keer zo hoog zullen zijn.

Experts van Savills stelden hierover dat de grondprijzen in Ho Chi Minhstad niet gelijklopen met de werkelijke marktwaarde en vaak aanzienlijk lager liggen. Dit langdurige prijsverschil heeft geleid tot een systeem met twee prijzen, met veel ernstige gevolgen.

Volgens mevrouw Do Thi Thu Giang, directeur van Savills Consulting Services in Ho Chi Minhstad, maakt deze kwestie het grondbeheer van de staat moeilijk en ingewikkeld. "Het verschil tussen de prijs die in het notariële contract staat en de daadwerkelijke transactieprijs wordt bijvoorbeeld vaak gebruikt om de overdrachtsbelasting te verlagen. In andere gevallen heeft het betalen van jaarlijkse grondhuur op basis van een lagere grondprijs dan de marktprijs geleid tot verliezen op de staatsbegroting", aldus mevrouw Giang.

Mevrouw Do Thi Thu Giang, directeur adviesdiensten, Savills HCMC

Experts van Savills gaven ook aan dat de ontwikkeling van vastgoedprojecten met veel moeilijkheden te kampen had, met name in de fase van grondverwerving en terreinruiming. Compensatieniveaus gebaseerd op grondprijslijsten die niet in de buurt komen van de marktprijzen, hebben geleid tot vertragingen, ontevredenheid en financiële verliezen voor de betrokkenen, wat heeft geleid tot langdurige geschillen en rechtszaken over grond.

Vanwege deze openstaande kwesties is mevrouw Giang van mening dat het toepassen van een grondprijslijst gebaseerd op marktprincipes onvermijdelijk en noodzakelijk is. Deze geleidelijke verandering zal eerdere beperkingen helpen overwinnen en transparantie en eerlijkheid in het systeem waarborgen. Een grondprijslijst die marktprijzen benadert, zal met name het proces van compensatie en terreinvrijmaking vergemakkelijken, met name bij belangrijke infrastructuurontwikkelingsprojecten, door consensus onder de bevolking te bevorderen over de hoogte van de steun en compensatie.

In een reactie op de voorgestelde grondprijslijst gaven de experts van Savills ook aan dat er nog steeds een aanzienlijk verschil bestaat tussen de voorgestelde grondprijs en de daadwerkelijke transactieprijs. Zo bedraagt ​​de marktprijs in Cao Thang Street (district 3) ongeveer VND 525 miljoen per m², terwijl de voorgestelde grondprijs slechts VND 330 miljoen per m² bedraagt. In Tan Thang Street (district Tan Phu) bedraagt ​​de transactieprijs ongeveer VND 150 miljoen per m², terwijl de voorgestelde prijs VND 90 miljoen per m² bedraagt. Over het algemeen bedraagt ​​de voorgestelde grondprijslijst slechts ongeveer 60% van de marktprijs, terwijl sommige andere gebieden 70% bereiken, wat aantoont dat er nog steeds een aanzienlijk verschil is.

Waar u rekening mee moet houden voordat u zich aanmeldt

Mevrouw Do Thi Thu Giang verklaarde dat volgens artikel 159 van de Grondwet van 2024 de grondprijslijst in 11 gevallen wordt gebruikt. Daarnaast gebruiken artikel 109 en artikel 111 van de Grondwet van 2024 inzake hervestigingssteun en -regelingen ook grondprijzen volgens de grondprijslijst. De voorgestelde grondprijslijst van Ho Chi Minhstad zal dus rechtstreeks van invloed zijn op twee verschillende groepen burgers, zowel in hun voordeel als in hun nadeel.

Tot de begunstigden behoren degenen die steun van de staat ontvangen wanneer land wordt teruggevorderd en hervestiging wordt geregeld (overeenkomstig artikelen 109 en 111 van de Grondwet van 2024).

De getroffen groep omvat huishoudens en personen die erkend zijn en hun bestemming van grondgebruik hebben gewijzigd. Volgens de vorige Grondwet van 2014 werden financiële verplichtingen verschillend ingeschat voor grond binnen en buiten de grens: voor grond binnen de grens werd deze berekend volgens de grondprijstabel, en voor grond buiten de grens werd deze berekend volgens de specifieke grondprijs.

De huidige Grondwet 2024 maakt dit onderscheid echter niet meer, maar het hele gebied zal de prijs volgens de grondprijslijst hanteren. Doordat de prijs volgens de voorgestelde grondprijslijst vele malen hoger is dan de huidige grondprijslijst, zullen de financiële verplichtingen voor het gebied binnen de limiet toenemen. Doordat de voorgestelde grondprijslijst vele malen hoger is dan de huidige grondprijslijst, zullen de kosten van de financiële verplichtingen voor dit gebied toenemen.

De onmiddellijke toepassing van de nieuwe grondprijslijst in Ho Chi Minhstad zal gevolgen hebben voor veel groepen mensen.

De voorgestelde grondprijslijst van Ho Chi Minhstad, die naar verwachting op 1 augustus 2024 van kracht zou worden, is uitgesteld voor nader onderzoek. Experts van Savills zijn van mening dat dit uitstel redelijk is, aangezien de voorgestelde prijslijst aanzienlijk is gestegen ten opzichte van de oude prijslijst en op korte termijn van toepassing zal zijn. Dit creëert grote financiële druk voor de betrokken groepen. Daarom moeten de samenstelling en toepassing van de grondprijslijst zorgvuldig worden overwogen om de belangen van alle partijen in evenwicht te brengen, met name met prioriteit voor de bescherming van de mensenrechten.

Bovendien zijn de methoden die gebruikt worden om grondprijzen te bepalen nog steeds niet uniform en eenvoudig. In sommige gebieden met een hoge waarde lijkt de methode voor het opstellen van grondprijstabellen slechts een vaste coëfficiëntvermenigvuldiging voor alle routes te zijn.

In District 1 wordt bijvoorbeeld een vermenigvuldigingsfactor van 5,0 toegepast op alle locaties en routes. Als gevolg hiervan wordt voorgesteld om Dong Khoi Street 810 miljoen VND/m² te laten kosten (vergeleken met de huidige VND 162 miljoen/m²) en Hai Ba Trung Street (van Bach Dang Wharf tot Nguyen Thi Minh Khai) 484 miljoen VND/m² (vergeleken met de huidige VND 96,8 miljoen/m²). District 4 heeft een vermenigvuldigingsfactor van 11,3 en District 5 5,58.

"Deze aanpak verschilt in wezen niet van het toepassen van de oude prijslijst en het vermenigvuldigen daarvan met coëfficiënt K. Het geeft dus niet echt de marktwaarde van elke route weer, zoals in de geest van de Grondwet", aldus mevrouw Giang.

Tot slot stelde mevrouw Do Thi Thu Giang dat, hoewel het actualiseren van de grondprijslijst om de marktwaarde weer te geven een belangrijke stap voorwaarts is, het huidige voorstel verder verbeterd moet worden. De methode moet verfijnder en specifieker worden gemaakt voor elk gebied, in plaats van alleen algemene coëfficiënten toe te passen. Een geleidelijke, transparante overgang die de belangen van alle belanghebbenden waarborgt, is essentieel voor het succes van dit nieuwe systeem op de lange termijn.

Bron: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html