Onroerend goed in Hanoi: minder aantrekkelijke binnenstad, bruisende stad op de twee oostpolen

Uitbreiding van de hoofdstad

Het jaar 2008 markeerde een nieuwe ontwikkelingsstap voor Hanoi, toen de hoofdstad na een fusie uitgroeide tot een van de 17 grootste steden ter wereld, met een totale oppervlakte van meer dan 3.300 km2, 3,6 keer groter dan voorheen.

In 2011 keurde de regering het masterplan goed voor de bouw van de hoofdstad tot 2030, met een visie tot 2050. Het doel was om Hanoi om te vormen tot een duurzame stad met een synchrone infrastructuur en technisch systeem, een hoog concurrentievermogen en een harmonieuze culturele ontwikkeling.

De ontwikkeling van nieuwe centra en kwalitatief hoogwaardige infrastructuur heeft een drijvende kracht gecreëerd voor migratie uit de centrale kern. (Foto: MD)

Volgens dit plan zal de hoofdstad zich ontwikkelen volgens een stedelijk clustermodel met een centraal stedelijk gebied, vijf satellietsteden en ecologische steden en dorpen.

Dit stedelijke cluster is verbonden door een ringwegsysteem, gecombineerd met radiale assen, met verbindingen naar regionale en nationale vervoersnetwerken. Het centrale stedelijke gebied wordt gescheiden van satellieten en steden door groene corridors, die 70% van het natuurlijke oppervlak van de stad beslaan.

In het planbeeld is de ontwikkeling van elk gebied zeer verschillend, afhankelijk van vele factoren. Sindsdien heeft de markt in Hanoi aanzienlijke veranderingen doorgemaakt, zowel qua producten als qua marktomvang.

Vooral de sterke ontwikkeling van de twee polen in het westen en oosten van de hoofdstad met goed geplande metropolen en synchrone dienstverlening en infrastructuursystemen valt op.

Het verschil tussen het Oosten en het Westen

Zodra Hanoi zich uitbreidde, vonden er ook in het westen al verschuivingen plaats, waardoor het bestaande stedelijke beeld duidelijk werd.

Daarnaast zijn ook veel ministeries, afdelingen en bedrijven naar het Westen verhuisd, waardoor er een verzamelplaats is ontstaan ​​voor duizenden grote en kleine binnenlandse en buitenlandse ondernemingen. Van daaruit is een migratiegolf naar dit gebied ontstaan ​​om zich er te vestigen.

In dit gebied hebben de ontwikkelingen van To Huu - Le Van Luong, Ringweg 2, Ringweg 3 en de geplande Ringweg 3, 5 en Ringweg 4, of Thang Long Avenue samen met de stadsspoorprojecten nr. 2A en nr. 3 een impuls gegeven aan de ontwikkeling van vastgoedprojecten.

Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director van de afdeling Onderzoek en Advies bij Savills Hanoi, zei: De westelijke regio, als we alleen de districten Bac Tu Liem, Nam Tu Liem en Cau Giay meetellen, heeft altijd de markt geleid in termen van marktaandeel voor toeleveringsbedrijven, met een aandeel van ongeveer 30% van 2011 tot heden.

Dit is tevens het gebied met het grootste kantooraanbod in de hoofdstad, met een marktaandeel van 50%, wat overeenkomt met 873.700 vierkante meter.

Naarmate Hanoi zich uitbreidde, vonden er in de westelijke gebieden al eerste bewegingen plaats. (Foto: RT)

Volgens mevrouw Hang zal dit gebied in de nabije toekomst nog steeds het ontwikkelingscentrum van Hanoi zijn, waarbij de nadruk meer op kwaliteit ligt en de verkeersinfrastructuur en het landschap sterk worden verbeterd om de bevolkingsdruk en het grote verkeersvolume te verminderen.

Tegelijkertijd opent de synchrone infrastructuur meer ontwikkelingsrichtingen ten oosten van de stad.

Volgens de Capital Transport Planning tot 2030, met een visie tot 2050, zal Hanoi nog eens 10 grote bruggen bouwen over de Rode Rivier, met verschillende projecten zoals de Vinh Tuy 2-brug, de Tran Hung Dao-brug, de Tu Lien-brug, de New Thang Long-brug, de Thuong Cat-brug en de Hong Ha 9-brug.

Bovendien zal de voltooiing van infrastructuurprojecten, zoals de verlenging van Ringweg 2 en de planning van Ringweg 4, de reistijd van Hanoi naar andere plaatsen verkorten. Hierdoor wordt de aantrekkelijkheid van het oosten voor de omliggende plaatsen vergroot.

Daarnaast werd in 2021 het Historisch Binnenstadsplan gelanceerd met als doel de noodzaak te identificeren om het inwonertal in de periode 2020-2030 met ongeveer 215.000 te verminderen.

De 6 historische binnenstedelijke bestemmingsplannen hebben in totaal een onderzoeksschaal van ruim 2.700 hectare. De belangrijkste doelstelling is het beheersen van de bevolkingsomvang. Deze moet worden teruggebracht van 1,2 miljoen mensen (in 2009) naar een geschat aantal van 672.000 mensen. Tegelijkertijd moeten de sociale en technische infrastructuursystemen worden verbeterd.

Volgens mevrouw Hang zullen woningbouwprojecten profiteren van migratie vanuit de historische binnenstad. Met name enkele voormalige bewoners van de oude wijk zijn vanwege de goede infrastructuur en het gunstige openbaar vervoer verhuisd naar aangrenzende en prominente wijken in de oostelijke regio om daar te wonen.

In de oostelijke regio (waaronder de districten Long Bien en Gia Lam), met grote grondfondsen, wordt ook hard gewerkt aan de ontwikkeling van infrastructuur en zijn er grote investeerders aanwezig.

Het aandeel van het appartementenaanbod in het oosten ten opzichte van het totale marktaanbod is gestegen van een zeer laag niveau in 2011 naar 12% in de eerste helft van 2023.

Dit is ook het gebied met de sterkste groei in het aanbod van laagbouw in de afgelopen jaren. Het aandeel van Hanoi's aanbodmarkt steeg van 8% in 2014 naar 15% in de eerste helft van 2023.

De primaire prijzen van woningproducten verschillen ook tussen de twee regio's. Volgens Savills bedroeg de gemiddelde primaire prijs van appartementen in het Westen in de eerste helft van 2023 58 miljoen VND/m².

De gemiddelde prijs van appartementen in het oosten bedraagt ​​ongeveer 48 miljoen VND/m2.

Voor laagbouwproducten bedraagt ​​de primaire prijs in de eerste 6 maanden van 2023 in het Westen 157 - 225 miljoen VND/m2 grond en in het Oosten 158 - 168 miljoen VND/m2 grond.

Volgens mevrouw Do Thu Hang komt het prijsverschil tussen de twee regio's doordat de oostelijke regio later, maar wel vrij snel, is ontstaan ​​en ontwikkeld. Daardoor is er nog steeds een groot prijsverschil met de westelijke regio.

Mevrouw Hang gaf een toelichting op de vooruitzichten en zei dat het nieuwe aanbod in de regio's West en Oost in de komende tijd goed zal zijn voor 40% van het marktaandeel voor appartementen, terwijl het aandeel voor laagbouwcategorieën niet groot zal zijn vanwege het beperkte grondfonds in vergelijking met andere regio's.

Bovendien zullen de vastgoedproducten in deze gebieden, en in Hanoi in het algemeen, steeds verder worden verbeterd. Bij appartementenprojecten zal de focus liggen op de interne voorzieningen.

Bron: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html