'Strengere' kredietvoorwaarden voor onroerend goed: vermijd het gelijkstellen van huizenkopers met 'speculanten en surfers'

TPO - Momenteel werken de meeste investeerders samen met banken om kredietpakketten voor huizenkopers aan te bieden. Dit is een belangrijk beleid, dat zowel de markt stimuleert als mensen helpt om gemakkelijk toegang te krijgen tot woningen, wat direct van invloed is op de liquiditeit en productabsorptie. Kredietverkrapping moet onderscheid maken tussen speculatie en legitieme accumulatie om negatieve effecten op de markt te voorkomen.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Vermijd verwarrende doelen

Onlangs heeft het Ministerie van Bouw en Woningbouw een leenlimiet voor commerciële woningen voorgesteld: maximaal 50% van de contractwaarde voor een lening voor de aankoop van een tweede woning, en maximaal 30% voor een derde woning of meer. Dit beleid zal naar verwachting speculatie beperken en de markt gezonder laten functioneren.

Volgens het Vietnamese Instituut voor Onderzoek en Evaluatie van de Vastgoedmarkt (VARS IRE) moet dit voorstel voorkomen dat de groep "speculanten en surfers" gelijkgesteld wordt aan degenen die tweede of derde huizen kopen voor legitieme doeleinden, zoals zakelijke exploitatie of vermogensopbouw voor kinderen. Volgens dit instituut heeft de groep investeerders die kopen voor verhuur of langetermijnaccumulatie een positieve impact, omdat deze bijdraagt aan een grotere liquiditeit en een levendigere markt bevordert.

"Als een kredietbeperkingsbeleid op uniforme wijze wordt toegepast, zonder onderscheid tussen onderwerpen, is de kans groot dat alle positieve marktdynamiek wordt geëlimineerd", aldus VARS IRE.

Kredietverkrapping zou niet universeel moeten worden toegepast.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), zei dat Vietnamezen de gewoonte hebben om onroerend goed te verzamelen als investering of om te kopen voor hun kinderen en kleinkinderen. "Dit is een legitieme behoefte en moet worden aangemoedigd. Iemand die een huis koopt om te verhuren of een winkel te openen, draagt ook bij aan de vraag naar woningen op de woningmarkt. Als de reële vraag gelijkstaat aan speculatie, zal de vraag afnemen en zullen bedrijven in de problemen komen", aldus de heer Dinh.

Volgens de heer Dinh moeten kredietbeperkingen of belastingheffingen niet universeel worden toegepast, maar moeten ze via technische maatregelen gericht zijn op speculanten. Anders raakt de markt uit balans, waardoor de liquiditeit afneemt en het concurrentievermogen van bedrijven wordt aangetast.

VARS IRE is van mening dat de langetermijnoplossing om de huizenprijzen te verlagen, de ontwikkeling van betaalbare commerciële woningen is. Volgens het rapport over het tweede kwartaal van dit jaar vormen luxe appartementen meer dan 60% van het totale aanbod, terwijl betaalbare appartementen vrijwel ontbreken en alleen in enkele sociale woningbouwprojecten voorkomen.

In grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad is het segment van betaalbare woningen al jaren "verdwenen", waardoor de onbalans tussen vraag en aanbod de prijzen opdrijft. VARS IRE merkte op dat "wanneer de vraag het aanbod overtreft, prijsstijgingen onvermijdelijk zijn". Het vergroten van het aanbod is daarom een fundamentele oplossing in plaats van het verkrappen van krediet over de hele linie.

VARS IRE adviseert regelgevende instanties om flexibele en haalbare beleidsmaatregelen te ontwikkelen en mechanische toepassing van regelgeving voor het sociale huisvestingsprogramma, dat nog steeds veel problemen kent, te vermijden. Regelgevende oplossingen moeten twee doelen bereiken: speculatie beheersen zonder de wettelijke vraag te verminderen en de markt op de lange termijn stabiliseren.

Moet de juiste rol van de markt betalen

Professor Dang Hung Vo, voormalig onderminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu , zei dat het nu het belangrijkste is om de juiste rol van de markt bij de toewijzing van hulpbronnen en kapitaalstromen te herstellen.

Volgens de heer Vo is de markteconomie het model dat het kapitalisatiemechanisme het meest respecteert – dat wil zeggen, kapitaal in staat stelt flexibel te opereren en de plek te vinden die de hoogste efficiëntie oplevert. "Stel geen regelgeving op die het kapitalisatieproces belemmert. Kapitalisatie verbieden is de markt verbieden, is anti-markt", benadrukte de heer Vo.

Volgens de heer Vo neigen veel huidige regels nog steeds naar een subsidiemechanisme, waardoor de marktregels worden verstoord en de ontwikkeling wordt belemmerd.

"We gebruiken een subsidiementaliteit om de markt te sturen, wat volledig schadelijk is voor de economische groei. Vietnam vraagt landen vaak om het te erkennen als een markteconomie, maar tot nu toe hebben de meeste G7-landen dat niet gedaan, omdat ze zien dat we met een ouderwetse mentaliteit opereren en beslissingen nemen die indruisen tegen de marktprincipes", analyseerde de heer Vo.

Wat de huizenprijzen betreft, ligt de kern van het probleem volgens de heer Vo niet in het aanscherpen of versoepelen van krediet, maar in het aanbodbeleid. "Het verhaal van de huizenprijzen is het verhaal van het aanbod. Als het aanbod in alle segmenten, met name woningen voor mensen met een laag inkomen en de middenklasse, niet toeneemt, zullen de huizenprijzen blijven stijgen. Dit is de beleidsverantwoordelijkheid van de staat", aldus de heer Vo.

De heer Vo benadrukte echter ook dat in een markteconomie het de ondernemingen zijn die de richting van de investeringen bepalen, niet de staat. "In welk segment ook winstgevend is, zullen ondernemingen investeren, dat is de wet van de natuur. De staat kan en mag niet ingrijpen door krediet te beperken of ondernemingen te verbieden om in een bepaalde sector te investeren. Dat is in strijd met het marktmechanisme", bevestigde professor Vo.

Volgens de heer Vo is het niet de taak van de staat om namens bedrijven beslissingen te nemen, maar om een transparant en gelijkwaardig kader te creëren, zodat alle economische sectoren volgens de inherente wetten van de markt kunnen functioneren.

"Als we eenmaal voor het markteconomische model hebben gekozen, moeten we echt vertrouwen hebben in het marktmechanisme en het respecteren, in plaats van administratieve interventie met een subsidiementaliteit", aldus de heer Vo.