Waarschuwing tegen het misbruiken van landveilingen voor speculatie. Vier gevallen van inbreuk op land worden overwogen voor uitgifte van een rood boek.

Binh Duong veilt tientallen percelen 'gouden land', de prijs voor het omzetten van landbouwgrond naar woongrond volgens de nieuwe wet, 4 gevallen van inbreuk en overtredingen worden overwogen voor rode boeken... dit is het laatste nieuws over onroerend goed.

Onroerend goed: geveild land in het district Hoai Duc, Hanoi . (Bron: Vietnamnet)

Waarschuwing tegen het misbruiken van grondveilingen om te speculeren en de prijzen op te drijven

De afgelopen dagen was er veel publieke aandacht voor de veiling van 19 percelen grond in het Long Khuc-gebied (gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, Hanoi). De winnende biedprijs wordt beschouwd als een "record" vergeleken met de eerdere prijzen in sommige voorsteden van Hanoi, tot wel 133,3 miljoen VND/m². Veel "grondmakelaars" hebben geadverteerd om percelen te verkopen waarvan verwacht werd dat ze succesvol geveild zouden worden met een verschil van 200 miljoen VND of meer.

Volgens informatie van Lao Dong merkte de heer Dinh Minh Tuan, een vastgoeddeskundige, het volgende op: "Omdat de veilingprijs twee tot drie keer hoger ligt dan gemiddeld, hebben mensen die grond in de omgeving bezitten de neiging om de verkoopprijs van hun grond op te drijven. De plotseling hoge grondprijs kan ook een trend van grondspeculatie veroorzaken, waarbij veel mensen zich haasten om grond te kopen in de hoop winst te maken met de aanhoudende stijging van de grondprijzen. Dit kan echter leiden tot een situatie waarin geld stagneert in grond, in plaats van dat het circuleert in andere economische activiteiten."

Om naleving van de wet, openbaarheid en transparantie te waarborgen, heeft premier Pham Minh Chinh verzocht om de grondveilingen te herzien. In het bericht werd duidelijk vermeld dat de winnende prijs in sommige gevallen vele malen hoger lag dan de startprijs, waaronder ongebruikelijk hoge bedragen. Daarom heeft de premier de voorzitters van de volkscomités van provincies en steden aangesteld om de bevoegde instanties opdracht te geven de organisatie van de grondgebruiksrechtenveilingen in het gebied te herzien.

In afwachting van het onderzoek van de autoriteiten en de definitieve conclusie, heeft Lac Viet Joint Stock Auction Company de opschorting aangekondigd van twee veilingen van 52 percelen. Deskundigen stellen dat het beheersen van grondspeculatie een urgente taak is. Het vanaf het begin beheersen en aanpakken van speculatie en prijsinflatie zal de vastgoedmarkt helpen zich gezond en duurzaam te ontwikkelen.

Advocaat Truong Anh Tu, voorzitter van advocatenkantoor TAT (de Orde van Advocaten van Hanoi), merkte op dat grondspeculatie een brandend probleem aan het worden is, de vastgoedprijzen opdrijft en het voor jongeren en mensen met een gemiddeld inkomen moeilijk maakt om een ​​woning te vinden. Om deze situatie te voorkomen, stelde advocaat Tu een aantal oplossingen voor om speculatie tegen te gaan en de vastgoedmarkt te stabiliseren.

Een effectieve maatregel is het heffen van hoge belastingen op grondaankopen zonder daadwerkelijk gebruik. Wanneer een persoon of organisatie grond koopt en niet binnen een bepaalde termijn bouwt, worden hogere belastingen geheven. Dit zet niet alleen speculanten onder economische druk, maar stimuleert ook efficiënter grondgebruik.

Het toepassen van regels met betrekking tot verplichte bouwtermijnen op geveilde grond is een andere oplossing om speculatie tegen te gaan. Wanneer de winnaar van de veiling de bouw niet binnen de voorgeschreven termijn uitvoert, kan het grondeigendom worden ingetrokken. Dit voorkomt verspilling van grond en bevordert de stedelijke ontwikkeling.

Volgens advocaat Truong Anh Tu is het beperken van de termijn voor de overdracht van grond na aankoop ook een belangrijke maatregel.

Daarnaast kan de overheid het kredietbeleid aanpassen door de voorwaarden voor vastgoedleningen aan te scherpen voor investeerders die geen echte behoefte hebben aan grond. Dit vermindert niet alleen de hoeveelheid speculatief kapitaal die naar de vastgoedmarkt stroomt, maar beschermt ook huizenkopers met een reële woonbehoefte. Het aanbieden van veel sociale woningbouwprojecten en goedkope woningen zal bijdragen aan een evenwicht tussen vraag en aanbod op de markt. Wanneer er veel woningen beschikbaar zijn die passen bij het budget van mensen met een middeninkomen, zal de druk op de grondprijzen afnemen, waardoor de vastgoedprijzen redelijker worden.

Tot slot zou een hervorming van de wet op de vastgoedsector, die in bepaalde gevallen de splitsing en verkoop van percelen toestaat, ook een oplossing kunnen zijn om het aanbod van grond op de markt te vergroten en zo de grondprijzen te verlagen", aldus de heer Tu.

Binh Duong veilt tientallen percelen 'gouden land'

Om inkomsten te genereren, besloot de provincie Binh Duong om tientallen stukken land te veilen, waaronder veel gebieden die vroeger overheidshoofdkantoren waren en die worden beschouwd als 'gouden land' met een hoge waarde.

Dat is de informatie die het stuurcomité voor de uitvoering van het project voor de exploitatie van landfondsen, waarmee inkomsten uit land worden gegenereerd ten behoeve van de sociaal-economische ontwikkeling van de provincie Binh Duong in de periode 2024-2025, met een visie tot 2030, onlangs tijdens een vergadering heeft gegeven.

De te veilen percelen bestaan ​​dan ook hoofdzakelijk uit grond voor werkkantoren en bedrijfsfaciliteiten van overheidsinstanties en eenheden voor openbare diensten; grond die is teruggevorderd en overgedragen aan ontwikkelingsorganisaties voor grondfondsen voor beheer; openbare grond die wordt beheerd door gemeenten; grond van geëxpandeerde staatsbedrijven, gereorganiseerd beheer en terugvordering; grond van individuele en organisatorische oorsprong die momenteel in gebruik is en naar verwachting zal worden teruggevorderd volgens de ruimtelijke ordening en de planning voor de ontwikkeling van stedelijke gebieden, industrieterreinen, handelsdiensten, logistiek, enz.).

Hieronder bevinden zich veel percelen grond op toplocaties in de provincie Binh Duong. Hier bevinden zich de hoofdkantoren van veel overheidsinstanties en -eenheden en deze worden vanwege hun grote waarde beschouwd als 'gouden land'.

Naar verwachting zullen 38 percelen met een oppervlakte van bijna 400 hectare worden geveild (grondgebruiksrechten, overheidsbezittingen). De veiling zal gefaseerd plaatsvinden; alleen al in 2024 zullen 10 percelen met een totale oppervlakte van circa 8,3 hectare worden geveild.

Tot 2025 zal de provincie nog eens 17 percelen veilen met een totale oppervlakte van ruim 331 hectare. In de periode 2026-2030 zal de provincie 11 percelen veilen met een totale oppervlakte van 52,2 hectare.

Door de bovenstaande stukken land te veilen, kan Binh Duong een "enorm" bedrag ophalen dat ten goede komt aan de sociaal-economische ontwikkeling.

De leider van het Land Fund Development Center van de provincie Binh Duong zei dat de provincie naast het veilen van de stukken land ook een bod zal uitbrengen op 75 investeerders. Het gaat om 75 nieuwe stedelijke gebieden en stedelijke ontwikkelingsgebieden.

Momenteel wordt het project ter beoordeling en commentaar voorgelegd aan het Volkscomité van de provincie Binh Duong voordat het wordt uitgevoerd.

4 gevallen van landinbreuk en overtredingen komen in aanmerking voor uitgifte van een rood boek

Volgens de Grondwet van 2024, die op 1 augustus in werking is getreden, zijn er 4 gevallen van grondgebruik met overtredingen van de grondregels vóór 1 juli 2014. Deze gevallen komen in aanmerking voor het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten (rode boeken).

Artikel 139 van de Grondwet van 2024 bepaalt specifiek dat in het eerste geval, huishoudens en personen die vóór 1 juli 2014 grond gebruikten, als gevolg van inbreuk op de veiligheidscorridor van bouwwerkzaamheden nadat de staat markeringen had aangekondigd en geplaatst; inbreuk op wegen, bermen en trottoirs na de aankondiging van de bouwgrenzen; inbreuk op grond die wordt gebruikt voor de bouw van hoofdkantoren van overheidsinstanties, openbare werken en andere openbare werken, de staat de grond moet terugvorderen om deze terug te geven aan de bouw, zonder dat er een rood boek wordt uitgegeven voor het aangetaste gebied.

In de bovengenoemde gevallen van grondovertredingen geldt echter dat indien de door de bevoegde autoriteit goedgekeurde ruimtelijke ordening en bouwplanning zijn aangepast, het aangetaste gebied zich niet langer in de veiligheidscorridor van openbare werken bevindt, niet in de grens van de wegenbouw of niet bedoeld is voor gebruik als hoofdkantoor van overheidsinstanties, openbare werken of andere openbare werken, de grondgebruiker in aanmerking komt voor een rood boek. De grondeigenaar moet aan zijn financiële verplichtingen voldoen bij het opstellen van een rood boek voor dit gebied.

In het tweede geval wordt de persoon die het aangetaste land gebruikt dat behoort tot de bosbouwplanning voor bossen met een speciaal gebruik en beschermende bossen, door het Provinciaal Volkscomité opgedragen het aangetaste land terug te vorderen en over te dragen aan de Bosbeheerraad voor beheer en gebruik. De persoon die het aangetaste land gebruikt, wordt door de Bosbeheerraad beschouwd als bosbeschermings- en ontwikkelingsland conform de bepalingen van de bosbouwwet.

Indien er in de gemeente geen bosbeheerraad is, krijgt degene die het aangetaste of bezette land gebruikt, door de staat land toegewezen voor de bescherming en ontwikkeling van beschermende bossen. Deze persoon komt dan in aanmerking voor een rood boek.

Indien het aangetaste land afkomstig is van landbouw- of bosbouwdoeleinden en bestemd is voor openbare infrastructuur, zal het Provinciaal Volkscomité het terugvorderen en overdragen aan de investeerder voor de bouw. ​​Degene die dit land in overtreding gebruikt, mag het tijdelijk gebruiken totdat de staat het terugvordert en moet de huidige status behouden en het land registreren.

Voor inbreuken op grond die afkomstig zijn van bosbouwbedrijven en die op dit moment vóór 1 juli 2014 in gebruik zijn voor landbouwproductie of huisvesting, en die niet zijn opgenomen in de bosbouwplanning voor speciale bossen, beschermende bossen, en die niet zijn opgenomen in de ruimtelijke ordening ten behoeve van de bouw van openbare infrastructuurwerken, komt de grondgebruiker in aanmerking voor de uitgifte van een rood boek en moet hij voldoen aan de financiële verplichtingen overeenkomstig de wettelijke bepalingen.

Derde geval: huishoudens en personen die grond gebruiken als gevolg van inbreuk of bewoning die niet onder de bovengenoemde gevallen vallen en grond gebruiken voor het verkeerde doel, komen in aanmerking voor een rood boek als zij de grond op stabiele wijze gebruiken, in overeenstemming met de ruimtelijke ordening op districtsniveau of algemene planning of bestemmingsplan of bouwplanning of plattelandsontwikkeling. Zij moeten voldoen aan hun financiële verplichtingen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

Indien de grond waarover de vergunning wordt verleend, niet op een stabiele wijze wordt gebruikt of niet in overeenstemming is met de planning, mag de gebruiker de grond slechts tijdelijk gebruiken, nadat de Staat deze heeft teruggevorderd.

Ten slotte krijgen huishoudens en individuen die landbouwgrond gebruiken die ze zelf hebben teruggewonnen en waarover geen geschillen bestaan, een rood boek van de staat, conform de door het Provinciaal Volkscomité vastgestelde toewijzingslimiet voor landbouwgrond. De oppervlakte boven deze limiet wordt overgedragen aan de staat in erfpacht.

Wanneer huishoudens en personen die grond gebruiken de grondwetten overtreden zoals die vanaf 1 juli 2014 van kracht zijn, zal de staat geen rode boeken uitvaardigen en deze personen behandelen volgens de wettelijke bepalingen.

Prijs voor het omzetten van landbouwgrond naar woongrond onder de nieuwe wet

Volgens clausules 1 en 2, artikel 8 van decreet 103/2024/ND-CP wordt de grondgebruiksvergoeding als volgt berekend wanneer een bevoegde staatsinstantie een besluit uitvaardigt waarin huishoudens en individuen toestemming krijgen om het doel van het grondgebruik te wijzigen naar woongrond:

Waarin: De grondgebruiksvergoeding van het grondtype na conversie wordt als volgt berekend:

De grondgebruiksvergoedingen en grondhuren van grondtypen vóór wijziging van het grondgebruik (hierna te noemen grondvergoedingen vóór wijziging van het grondgebruik) worden als volgt berekend:

Voor grond vóór wijziging van het bestemmingsplan, dat wil zeggen landbouwgrond van een huishouden of individu aan wie de staat grond heeft toegewezen zonder dat er grondgebruikskosten worden geïnd, of landbouwgrond met een wettelijke overdrachtsoorsprong van een ander huishouden of individu aan wie de staat grond heeft toegewezen zonder dat er grondgebruikskosten worden geïnd, wordt de grondprijs vóór wijziging van het bestemmingsplan berekend door (=) grondoppervlak te vermenigvuldigen met (x) de grondprijs van het overeenkomstige type landbouwgrond in de Grondprijslijst.

Voor grond vóór bestemmingswijziging, namelijk landbouwgrond, verpacht de staat grond en betaalt hiervoor eenmalig grondhuur voor de gehele looptijd van de pacht. De grondhuur vóór bestemmingswijziging wordt als volgt berekend:

Daarin:

De grondprijs die overeenkomt met de looptijd van de pachtovereenkomst van de grond vóór de bestemmingswijziging, is de grondprijs in de Grondprijzenlijst om de huur te berekenen die in één keer voor de gehele pachtovereenkomst wordt betaald.

De resterende termijn voor grondgebruik wordt bepaald door (=) de grondtoewijzing of pachttermijn vóór de wijziging van het grondgebruiksdoel, minus (-) de grondgebruiksperiode vóór de wijziging van het doel.

Indien de resterende tijd voor landgebruik, bepaald volgens de in dit punt voorgeschreven formule, geen volledig jaar bedraagt, wordt deze per maand berekend. Indien de tijd geen volledige maand bedraagt, wordt deze per maand berekend. Indien de tijd geen volledige maand bedraagt, wordt deze per maand berekend. Indien de tijd geen volledige maand bedraagt, wordt deze per maand berekend. Indien de tijd geen volledige maand bedraagt, wordt deze per maand berekend. Indien de tijd geen volledige maand bedraagt, wordt deze per maand berekend. Indien de tijd geen volledige maand bedraagt, wordt deze per maand berekend. Indien de tijd geen volledige maand bedraagt, wordt deze per maand berekend. Indien de tijd geen volledige maand bedraagt, wordt deze per maand berekend. Indien de tijd minder dan 15 dagen bedraagt, wordt deze per maand berekend.

Voor grond vóór bestemmingswijziging, dat wil zeggen landbouwgrond die door de staat wordt verpacht in de vorm van een jaarlijkse pachtprijs, is de pachtprijs vóór bestemmingswijziging nul (= 0).

Let op: Indien de grondgebruiksvergoeding van het grondtype na wijziging van de bestemming lager of gelijk is aan de grondprijs vóór wijziging van de bestemming, dan is de grondgebruiksvergoeding bij wijziging van de bestemming nul (=0).

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html