Deskundigen "kijken recht voor z'n raap en spreken eerlijk" over de vastgoedmarkt in 2024

Sociale huisvesting heeft de hand van de staat nodig

PV: 2023 is een jaar vol moeilijkheden en uitdagingen voor de Vietnamese economie in het algemeen en de vastgoedsector in het bijzonder. De overheid heeft veel beleid uitgevaardigd om de markt te ondersteunen. Hoe beoordeelt u de "ondersteuning" van het beleid voor de vastgoedmarkt in de afgelopen tijd?

Dhr. Nguyen Van Duc: De afgelopen tijd heeft het beleid van de overheid een positieve invloed gehad op de vastgoedmarkt. Het beleid van de overheid was echter slechts bedoeld om de gemoederen te bedaren, niet om echt diepgaand, direct en grondig in te grijpen en zo de gezondheid van de deelnemers aan de vastgoedmarkt te verbeteren.

Onroerend goed - Experts — Vastgoedexpert Nguyen Van Duc.

Naar mijn mening ligt de "ziekte" van de vastgoedmarkt echter niet in het beleid, maar in de "ziekte" van de ondernemingen zelf (investeringen in het verkeerde segment, investeringen in de verkeerde doelgroep, ondernemingen die "kippen hoeden" - PV). Wanneer de investering verkeerd is, lenen ondernemingen veel van banken en hebben ze geen mogelijkheid om het probleem op te lossen... dan kan geen enkel beleid hen "redden". Bovendien hebben beleidsmaatregelen of wetten een zekere vertraging, waardoor ze niet van de ene op de andere dag kunnen worden opgenomen.

PV: Veel mensen beweren dat de (gewijzigde) Woningwet de knelpunten in de sociale huursector heeft weggenomen. Wat vindt u daarvan?

Dhr. Nguyen Van Duc: Het doel van sociale huisvesting is om armen aan een huis te helpen. Het is een goed beleid, maar het belangrijkste is hoe het wordt uitgevoerd.

De nieuwe regels in de gewijzigde Woningwet zijn opener en bieden de armen toegang tot sociale huisvesting. Naar mijn persoonlijke mening heeft sociale huisvesting echter de steun van de overheid nodig in plaats van afhankelijk te zijn van bedrijven.

Sterker nog, veel bedrijven, waaronder wij, hebben geïnvesteerd in sociale huisvesting, maar na verloop van tijd konden ze het niet meer bolwerken. Destijds waren er bij de bouw van sociale woningen administratieve procedures, stijgende prijzen, bankrentes en lange bouwtijden, waardoor bedrijven dubbele verliezen leden. Daarom investeren er tegenwoordig maar weinig bedrijven in sociale huisvesting.

We hebben ons ten doel gesteld om in 2030 1 miljoen sociale huurwoningen te hebben, maar we beschikken niet over het kapitaal of de middelen om dit te realiseren. Naar mijn mening zal het moeilijk zijn om de doelstelling zoals gepland te halen.

Naar mijn mening moeten we huurwoningen ontwikkelen en decreten en normen opstellen om dit segment te ontwikkelen. Huurwoningen vereisen niet zo'n hoge kwaliteit als commerciële woningen, waardoor de armen gemakkelijker toegang hebben tot betaalbare woningen.

Zal de vastgoedsector uit de crisis komen?

PV: Veel meningen zeggen dat de vastgoedmarkt veel positieve factoren ontvangt en momenteel over voldoende goede informatie beschikt om een nieuwe cyclus te starten. Wat is uw mening over de vastgoedsituatie in 2024?

Dhr. Nguyen Van Duc: De vastgoedmarkt is sinds 2022 aan het verslechteren, en dat duurt tot eind 2023. Veel mensen verwachten dat de markt eind 2023 weer zal aantrekken. Het is echter een somber jaar geweest voor de markt, zoals blijkt uit het feit dat veel mensen failliet zijn gegaan, bedrijven failliet zijn gegaan en hun rekeningen zijn geblokkeerd...

Naar mijn mening is 2023 een "donker" jaar voor de vastgoedmarkt. Deze moeilijke situatie zorgt ervoor dat vastgoedbedrijven voortdurend de autoriteiten om "redding" vragen om te voorkomen dat de markt bevriest en instort.

De afgelopen jaren zijn veel mensen door de impact van Covid-19 "angstig" geweest en hebben ze zelfs hun spaargeld moeten uitgeven om in hun levensonderhoud te voorzien. Ze hebben geen spaargeld, geen geld om een huis te kopen.

We moeten ook de realiteit onder ogen zien dat, zolang mensen nog steeds worstelen met het dagelijks leven, de vastgoedmarkt somber zal blijven en het moeilijk zal zijn om over te stappen op een positievere kleur. Vanuit mijn perspectief zal de vastgoedmarkt in 2024 dan ook niet zo kunnen floreren als verwacht. Ik zeg ronduit dat de markt somber zal blijven.

PV: Waarom bent u van mening dat de vastgoedmarkt niet aan de sombere situatie is ontsnapt?

Dhr. Nguyen Van Duc: Vastgoedbedrijven richten zich al jaren op investeringen in hoogwaardige producten. Ze bouwen dure villa's, winkelpanden, resorts, enzovoort, waarvan de waarde in korte tijd met tientallen miljarden dong stijgt. Ze maken producten voor de rijken, die alleen de tycoons zich kunnen veroorloven, zonder enige aandacht te besteden aan de productie van producten voor mensen met een laag inkomen.

Deze realiteit speelt zich niet alleen af in Ho Chi Minhstad en Hanoi , maar ook in veel andere plaatsen. De massaal geopende projecten komen de gemeenschap of de samenleving niet ten goede, maar worden geopend om zichzelf te redden. Vastgoedbedrijven ontwikkelen massaal villa's, resorts, winkelpanden, enz. in de hoop winst te maken. Deze projecten zijn echter grootschalig en vereisen bankleningen en een brede obligatie-uitgifte.

In de moeilijke economische context lopen bedrijven echter risico, omdat de efficiëntie van het gebruik van dit segment niet hoog is. Veel panden worden gebouwd en staan vervolgens leeg, en binnen 1-2 jaar voor 0 VND verhuurd. De slechte liquiditeit, de hoge rentetarieven en de hoge looptijddruk zorgen ervoor dat bedrijven het moeilijk hebben. Figuurlijk gesproken verkeert de high-end vastgoedmarkt in een staat van "dood", veel projecten zijn mislukt en investeerders kunnen hun geld niet terugkrijgen. Kijkend naar de feitelijke context, laat dit zien dat de vastgoedsector moeilijke tijden heeft doorgemaakt, maar dat er nog steeds veel "donkere wolken" zijn.

Bovendien zal de staat binnenkort huizen in kaart brengen en eigenaren van tweede huizen belasten – een fatale klap voor speculanten en witwassers via onroerend goed. Degenen die onroerend goed "bezitten", zullen daardoor gedwongen worden het te verkopen en te vluchten.

Bovendien heeft de staat recentelijk de kredietverlening aangescherpt, waardoor bedrijven in de problemen zijn gekomen. Naar mijn mening is dit beleid echter volkomen correct. Ik neem de Van Thinh Phat-zaak als voorbeeld, waarbij honderden bedrijven kapitaal leenden, met alle gevolgen van dien. Het is noodzakelijk om de uitgifte van obligaties en bankkredieten op deze manier aan te scherpen.

In 2024 is de looptijd van de bankleningen ook een last voor bedrijven. Veel vastgoedbedrijven zullen hun leningen en obligaties moeten laten afbetalen, terwijl veel cashflows niet beschikbaar zijn. En voor zover ik weet zijn er momenteel bedrijven die geen cent kunnen innen. Omdat ze veel investeren in het hogere segment, maar wie geeft er nog geld uit aan goederen? Veel bedrijven "rekken hun adem" door mensen te adviseren om nog 1-2 jaar te verlengen of over te stappen op overtollige producten. Al deze realiteiten hebben deels het beeld van de vastgoedmarkt geschetst.

PV: Dat gezegd hebbende, de vastgoedmarkt zal in 2024 nog steeds met veel uitdagingen te maken krijgen. Moeten vastgoedbedrijven "gered" worden, meneer?

Dhr. Nguyen Van Duc: Sterker nog, er zijn de laatste tijd veel bedrijven die speculatief en opportunistisch opereren en de markt verstoren. Ze verkopen speculatieve en ineffectieve producten, en als we hen "redden", is dat oneerlijk tegenover andere sectoren.

Waarom moeten we vastgoedbedrijven "redden" als ze zakendoen voor speculatieve doeleinden zonder de gemeenschap voordelen op te leveren? Naar mijn mening moeten bedrijven die effectief zakendoen, goede projecten hebben en zich richten op de ontwikkeling van woningen voor mensen met een laag inkomen, gered worden. Bedrijven die niet goed zakendoen, moeten aan de markt worden overgelaten om te beslissen.

PV: Bedankt voor het interview!

Ngan Giang

Bron