Ho Chi Minhstad gaat een aangepaste lijst met grondprijzen publiceren om de trends in de vastgoedprijzen te voorspellen. Wat zijn de voordelen als je geen rood boek hebt?

Informatie over de woningmarkt en de huizenmarkt in het derde kwartaal van 2024 is binnenkort beschikbaar, de vastgoedprijzen blijven stijgen, Ho Chi Minhstad stelt het moment vast om de aangepaste grondprijslijst uit te geven... zijn het laatste vastgoednieuws.

De Vietnamese vastgoedmarkt heeft een periode van schommelingen achter de rug en vertoont nu tekenen van herstel en prijsstijgingen. (Foto: Linh An)

Binnenkort in Q3/2024 informatie over woningen en de markt

Het Ministerie van Bouw heeft onlangs een officieel bericht gestuurd aan de volkscomités van de provincies en centraal bestuurde steden over de implementatie van de openbaarmaking van informatie voor het derde kwartaal van 2024 over de woning- en vastgoedmarkt.

Ter uitvoering van de taak van het publiceren van informatie over de woning- en vastgoedmarkt overeenkomstig de bepalingen van decreet nr. 94/2024/ND-CP van de regering waarin een aantal artikelen van de wet op de vastgoedsector worden gedetailleerd met betrekking tot de bouw en het beheer van informatiesystemen en databases over de woning- en vastgoedmarkt, in werking getreden op 1 augustus 2024, verzoekt het ministerie van Bouw de volkscomités van provincies en centraal bestuurde steden om de situatie bij te werken met betrekking tot de bekendmaking van programma's en plannen voor woningbouwontwikkeling; het aantal projecten dat is goedgekeurd voor investeringsbeleid en de selectie van investeerders;

Aantal woningbouwprojecten, vergunde, lopende en voltooide vastgoedprojecten; aantal projecten, appartementen die in aanmerking komen voor verkoop van toekomstige woningen (commerciële woningen, sociale woningen);

Transactievolume en totale transactiewaarde van appartementen, individuele huizen, overgedragen grond; huizenprijzen en enkele andere soorten onroerend goed (appartementen, individuele huizen, grond, sociale huurwoningen); huurprijzen van kantoren; bedrijfspanden; hotels, resorts ; industrieel onroerend goed; inventaris van onroerend goed.

Rapport over de uitvoering van investeringen in de ontwikkeling van sociale huisvesting en de implementatie van het kredietpakket van 120 biljoen VND voor leningen voor sociale huisvesting in het gebied; rapport over de moeilijkheden en problemen van ondernemingen die actief zijn in de vastgoedsector in het gebied, en voorstellen voor oplossingen (indien van toepassing).

De markt stelt een nieuw prijsniveau vast

De heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, zei dat de Vietnamese vastgoedmarkt net een periode van schommelingen heeft doorgemaakt en tekenen van herstel en prijsstijgingen vertoont. De nieuwe juridische corridor legt de basis voor het herstel van de vastgoedmarkt.

Volgens de heer Quoc Anh zal de nieuwe juridische corridor met de inwerkingtreding van drie wetten, namelijk de Woningwet 2023, de Wet op de Vastgoedsector 2023 en de Grondwet 2024, de prijzen van veel soorten onroerend goed doen stijgen. Met name de grondkosten en vele nieuwe regelgeving zorgen voor opwaartse druk op de prijzen in zowel de primaire als de secundaire markt.

De reden voor de stijging van de grondprijzen is de toegenomen frequentie van grondprijsupdates na de afschaffing van het kader voor grondprijzen en de jaarlijkse actualisering van de grondprijstabel, in plaats van elke vijf jaar zoals voorheen. De stijging van de grondprijzen is ook te wijten aan de toegenomen nauwkeurigheid na de afschaffing van de aftrekmethode en vloeit voort uit de regelgeving inzake de voorwaarden voor de toepassing van de vier grondwaarderingsmethoden.

Daarnaast zal een strengere juridische certificering bij het toevoegen van voorwaarden voor het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten voor grond die zonder geschillen in gebruik is, ook leiden tot een stijging van de grondprijzen, aangezien er steeds meer nadruk en focus komt te liggen op de eisen voor grond met een duidelijke juridische status.

Niet alleen de grondprijzen stijgen, maar ook de prijzen van primair vastgoed stijgen als gevolg van de stijgende kosten voor terreinsanering. Bovendien zullen regelgevingen rond hervestigingsprocedures de prijs van primair vastgoed opdrijven, wanneer investeerders hervestigingswoningen in het project moeten regelen, die vóór de sanering en sanering worden gerealiseerd.

De voorwaarden voor hervestigingshuisvesting zijn eveneens duidelijk en streng: ze moeten gelijk zijn aan of beter zijn dan de eerdere huisvesting van de bewoners. Het hervestigingsgebied moet over een complete infrastructuur beschikken. De heer Quoc Anh zei dat de prijzen van secundair onroerend goed ook zullen stijgen als gevolg van de stijging van de primaire prijzen.

Specifiek voor elk type geldt dat de prijzen van particuliere woningen stijgen naarmate de grondprijzen toenemen en de markt groeit. Grondprijzen stijgen ook wanneer het aanbod van verkavelde kavels krapper wordt, waardoor een scherpe prijs nodig is. Stedelijke woningbouwprojecten zullen populairder zijn dan grondprojecten en met investeringen in infrastructuur en nutsvoorzieningen zullen ook stedelijke woningbouwprojecten nieuwe prijzen opleveren.

Hanoi verhoogt officieel de minimale oppervlakte voor landverdeling

Het Volkscomité van Hanoi heeft zojuist Besluit nr. 61 uitgevaardigd, waarin belangrijke zaken met betrekking tot het beheer en gebruik van land in de stad worden geregeld.

Een van de opvallende punten van dit besluit betreft de voorwaarden en de minimale oppervlakte voor de verdeling en ruilverkaveling van grond.

Bij de splitsing van percelen bestemd voor bewoning in wijken en steden, buiten de verkeerswegen, technische infrastructuurwerken en openbare ruimten, mag het perceel na splitsing niet kleiner zijn dan 50 vierkante meter, moet de lengte groter zijn dan 4 meter en moet de breedte grenzend aan de verkeerswegen 4 meter of meer bedragen.

Voor gemeenten in de vlakten bedraagt ​​de minimale oppervlakte na perceelsafscheiding 80 m2, voor gemeenten in de binnenlanden 100 m2 en voor gemeenten in bergachtige gebieden ten minste 150 m2.

Voor niet-agrarische gronden geldt de regeling voor percelen die niet door de staat zijn toegewezen of verpacht voor de uitvoering van projecten. In wijken en steden moet commerciële terreinen grenzend aan wegen een breedte hebben van 10 m of meer, met een minimale oppervlakte van 400 m². Voor andere soorten niet-agrarische gronden moet het perceel breder zijn dan 20 m, met een minimale oppervlakte van 1.000 m².

In gemeenten moet de oppervlakte van commerciële dienstgronden minimaal 800 m2 bedragen en de oppervlakte van overige niet-agrarische gronden minimaal 2.000 m2.

Voor landbouwgrond bedraagt ​​de minimale oppervlakte voor jaarlijkse teeltgrond 300 m² in wijken en steden en 500 m² in gemeenten; voor grond voor meerjarige teelten en aquacultuurgrond bedraagt ​​de minimale oppervlakte 500 m² in wijken en steden en 1.000 m² in gemeenten. Productiebosgrond wordt verdeeld in percelen indien de oppervlakte minimaal 5.000 m² bedraagt.

Momenteel wordt de grondverdeling in Hanoi toegepast volgens Besluit nr. 20 van 2017. Dienovereenkomstig moet het perceel na de verdeling een minimale oppervlakte hebben van 30 m2 voor wijken en steden en niet minder dan 50% van de nieuwe limiet voor de toewijzing van woongrond (minimum) voor de resterende gebieden.

Ho Chi Minhstad zal vóór 15 oktober een aangepaste lijst met grondprijzen publiceren.

Wat betreft de procedure voor de aanpassing van de grondprijslijst in 2020, heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad (HCMC) zojuist aan de Volksraad van de stad verslag uitgebracht over de voortgang en de inhoud van de implementatie.

Volgens het Stadscomité van het Volk bevat de Grondwet van 2024 een aantal nieuwe punten, zoals het perfectioneren van het mechanisme voor het bepalen van grondprijzen volgens marktprincipes en het afschaffen van regelgeving inzake kaders voor grondprijzen.

Daarnaast wordt jaarlijks vanaf 1 januari een grondprijslijst volgens de nieuwe wet opgesteld en toegepast, die marktconform is en als basis dient voor het vaststellen van 12 financiële verplichtingen voor 2 groepen grondgebruikers.

Ondertussen vertoont de prijslijst van 2020 die momenteel in Ho Chi Minhstad wordt toegepast, drie tekortkomingen: de prijslijst wordt bepaald door het prijskader, waardoor de maximale prijs voor residentiële grond slechts 162 miljoen VND/m2 bedraagt, wat veel afwijkt van de marktprijs; de prijzen voor hervestigingsgrond zijn niet bijgewerkt; er is een knelpunt in de prijsstelling van percelen met een waarde van minder dan 30 miljard VND volgens de prijslijst.

Omdat de grondprijzen aangepast moeten worden, heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu (TN-MT) opdracht gegeven om volgens een vereenvoudigde procedure een concept op te stellen. Dit concept moet op 1 augustus worden gepubliceerd.

Na het verzamelen van schriftelijke meningen en via beoordelingsconferenties, diende het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu op 30 juli het besluit tot aanpassing van de prijslijst voor 2020 in bij de Ho Chi Minh City Land Price List Appraisal Council. Vervolgens diende het ministerie aanvullende effecten van de aangepaste prijslijst in.

Tijdens de vergadering van 20 september heeft de werkgroep van de Raad enkele opmerkingen gemaakt over de conceptlijst met aangepaste grondprijzen. Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft deze opmerkingen geaccepteerd en in het concept opgenomen.

Wat betreft de voortgang van de aangepaste grondprijslijst in de komende tijd, zal het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu op 30 september de indiening bij de Raad afronden. Naar verwachting zal de Raad vóór 10 oktober een taxatievergadering houden. Volgens planning zal de aangepaste grondprijslijst vóór 15 oktober door het Volkscomité van Ho Chi Minhstad worden gepubliceerd.

In de periode dat de aangepaste prijslijst niet beschikbaar was, heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad op 21 september de departementen, afdelingen, het Volkscomité van Thu Ducstad en districten goedgekeurd om de huidige grondprijslijst en grondprijsaanpassingscoëfficiënt toe te passen om financiële verplichtingen en belastingen te bepalen.

Welke rechten hebben grondgebruikers zonder rode boekje?

Wanneer een perceel een rood boek krijgt, hebben mensen alle rechten die grondgebruikers hebben, zoals overdracht, schenking en compensatie. Niet iedereen weet echter welke rechten grondgebruikers zonder rood boek hebben. Raadpleeg het onderstaande artikel om deze rechten te begrijpen.

1. Landcompensatie

a. Gevallen waarin aan de voorwaarden voor het verlenen van een certificaat is voldaan, maar het certificaat nog niet is verleend

Punt a, Clausule 1 en Clausule 2, Artikel 95 van Grondwet nr. 31/2024/QH15 bepaalt dat huishoudens en individuen die gebruik maken van grond anders dan gepachte grond met jaarlijkse huurbetaling, een vergoeding ontvangen voor grond wanneer de staat grond terugkrijgt voor nationale defensie- en veiligheidsdoeleinden of sociaal-economische ontwikkeling voor nationale en publieke belangen, indien zij voldoen aan een van de volgende voorwaarden:

- Certificaat hebben.

- Er is een besluit van een bevoegde instantie over de toewijzing of verhuur van grond of over toestemming om het gebruik van grond te wijzigen.

- U dient over een van de documenten met betrekking tot landgebruiksrechten te beschikken om een ​​certificaat af te geven.

- Heeft de overdracht van grondgebruiksrechten ontvangen in overeenstemming met de wettelijke voorschriften, maar heeft de kadastrale procedures nog niet voltooid.

- Land waarop een hypotheek rust gebruiken om schulden af ​​te lossen; documenteren waaruit blijkt dat de veilingresultaten aan de financiële verplichtingen hebben voldaan.

Zelfs als er geen certificaat is afgegeven, maar de voorwaarden voor afgifte wel zijn vervuld en een van de bovenstaande documenten aanwezig is, ontvangt het huishouden of de persoon nog steeds een vergoeding voor het land, tenzij het om gepacht land gaat met een jaarlijkse huurbetaling.

b. Komt niet in aanmerking voor certificaatuitgifte

Volgens artikel 3, artikel 98 van de Grondwet van 2024 krijgen huishoudens en personen die rechtstreeks betrokken zijn bij de landbouwproductie nog steeds een vergoeding voor grond, zelfs als zij niet voldoen aan de voorwaarden voor het verlenen van een certificaat, op voorwaarde dat de landbouwgrond vóór 1 juli 2004 in gebruik was.

2. Compensatie voor aan grond verbonden eigendommen

Artikel 91, lid 3, van de Grondwet van 2024 legt de principes vast voor de compensatie van materiële schade wanneer de staat land terugwint, als volgt:

“Eigenaren van onroerend goed die schade lijden aan hun eigendommen zoals bepaald in het burgerlijk recht, worden voor de schade gecompenseerd; eigenaren van productie- en bedrijfsvestigingen die hun productie en bedrijf moeten staken vanwege landonteigening door de staat, komen in aanmerking voor ondersteuning.”

Zelfs zonder certificaat wordt de juridische eigenaar van het onroerend goed dat bij de grond hoort, toch gecompenseerd als er door de grondverwerving schade ontstaat.

3. Uitoefening van landgebruiksrechten

Volgens punt a, clausule 1, artikel 45 van de Grondwet van 2024 zijn er 2 gevallen van overdracht of schenking van landgebruiksrechten, zelfs zonder certificaat:

Geval 1: Bij het erven van landgebruiksrechten, het omzetten van landbouwgrond bij het samenvoegen van land, het ruilen van percelen of het schenken van landgebruiksrechten aan de staat of gemeenschap.

Geval 2 (punt a, clausule 4, artikel 127 van de Grondwet van 2024): Huishoudens en personen die geen certificaat hebben gekregen maar wel in aanmerking komen voor een certificaat, mogen landgebruiksrechten overdragen, landgebruiksrechten pachten, onderverhuren en kapitaal bijdragen met behulp van landgebruiksrechten om projecten uit te voeren.

4. Een bouwvergunning verleend

Ook al is er geen certificaat, maar is er wel een van de wettelijke documenten op het terrein zoals voorgeschreven in artikel 3 van Besluit 53/2017/ND-CP, dan wordt er toch een bouwvergunning verleend.

Let op: huizen mogen alleen op woongrond gebouwd worden.

5. Tijdelijk gebruikt totdat het land is gewonnen

Artikel 8, artikel 138 van de Grondwet 2024 bepaalt:

“Huishoudens en personen die grond gebruiken in de gevallen zoals gespecificeerd in clausules 1, 2, 3, 4, 5 en 6 van dit artikel, maar niet in aanmerking komen voor een certificaat van grondgebruiksrechten en eigendom van aan de grond verbonden activa, mogen de grond tijdelijk gebruiken in de huidige staat totdat de staat de grond terugkrijgt en moeten de grond aangeven en registreren volgens de regelgeving.”

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html