Vastgoedtransacties nemen toe, wachtend op heropleving

Mensen bekijken appartementen in een appartementenproject in Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Hoe ziet de huidige vastgoedmarkt eruit? Wat is het vermelden waard?

Rente daalt, mensen durven huizen te kopen

De 35-jarige Nguyen Anh Tu, die net een appartement in Thu Duc City (HCMC) heeft gekocht, vertelt dat hij en zijn vrouw onlangs veel vastgoedprojecten in HCMC hebben onderzocht. Ze hebben zelfs projecten in het Binh Duong-gebied bezocht, dat aan HCMC grenst. De meeste projecten zijn echter duur.

Nadat ze de projecten hadden gescreend, besloten de heer Tu en zijn vrouw om een ​​woonplek te zoeken in een project in de stad met een prijs van bijna 3 miljard VND, waarbij 70% van de waarde van het huis door de bank werd geleend.

Volgens de heer Tu is de hypotheekrente momenteel gedaald en kan hij geld lenen tegen een rente van 6% per jaar, met een vaste rente gedurende de eerste twee jaar. Dit heeft de heer Tu doen besluiten om zich in dit huis te vestigen na meer dan 10 jaar gehuurd te hebben.

"Eigenlijk zijn er in deze periode niet veel appartementen om uit te kiezen, maar ik heb de afgelopen twee jaar gemerkt dat het aantal projecten op één hand te tellen is. Deze keer zijn de rentes gedaald en hebben investeerders ook een goed ondersteuningsbeleid, dus besloot ik in deze tijd een huis te kopen", aldus de heer Tu.

In plaats van te kiezen voor een nieuw appartement of een huis in de toekomst, besloot de heer Tran Van Thao (33 jaar) een oud appartement te kopen, eveneens in de wijk Thu Duc City. Hij kreeg het roze boekje direct na het afronden van de aankoopprocedure. Volgens de heer Thao is een banklening van VND 1 miljard, met een vaste rente van 6% per jaar gedurende twee jaar, geschikt voor zijn betalingsvermogen.

In een gesprek met Tuoi Tre vertelde de heer Phan Ngoc Bao An, algemeen directeur van Nova Lexington Real Estate JSC, dat er op de vastgoedmarkt niet veel nieuwe appartementen zijn en dat veel mensen met een echte woonbehoefte ervoor hebben gekozen om huizen te kopen in opgeleverde projecten met een goede bouwkwaliteit. Zo wordt meteen voldaan aan de dringende behoefte aan een plek om te wonen.

Op 22 juni kwamen er, ondanks het weekend, nog steeds mensen naar een notariskantoor in Thu Duc City om landtransacties te notariseren, vooral de overdracht van land en appartementen.

Mevrouw H. (hoofd van dit notariskantoor) gaf aan dat het aantal mensen dat naar de notaris komt om grondtransacties te bekrachtigen momenteel iets hoger ligt dan tijdens de 'bevroren' marktperiode in 2023, maar slechts een fractie van de tijd vóór de pandemie.

Mevrouw H. zei dat dit kantoor de afgelopen zes maanden 4.000 notariële akten heeft ontvangen, waarvan een derde transacties betreft voor de aankoop, verkoop en overdracht van appartementen, grond en huur van huizen...

Volgens mevrouw H. zijn de meeste huizenkopers tegenwoordig mensen met een echte woonbehoefte, vooral jonge stellen. De gemiddelde prijs van een appartement ligt tussen de 2 en 4 miljard VND per appartement.

Vastgoedproject in aanbouw in District 7, Ho Chi Minhstad - Foto: QUANG DINH

Ik zoek vooral een huis met een legale status om in te wonen

In een gesprek met Tuoi Tre zei de heer Tran Manh Chi, adjunct-directeur van Dong Tay Property Company, dat uit feitelijke transacties blijkt dat de meeste mensen met echte woonbehoeften, die een huis willen kopen om zich te settelen, op dit moment weer naar de markt terugkeren om appartementen te kopen.

"Kopers zijn momenteel niet langer geïnteresseerd in vastgoedprojecten die in de toekomst worden gebouwd, maar waarvoor geen standaard juridische documenten beschikbaar zijn. Daarom moeten appartementen die vandaag de dag worden verhandeld, volledig legaal zijn. Investeerders moeten ook flexibele betalingsregelingen aanbieden, betalingstermijnen verlengen, en zelfs bij sommige projecten waar het huis al is opgeleverd, hebben kopers nog steeds tot 30% van het bedrag onbetaald en worden ze te laat betaald", aldus de heer Chi.

Ook zei de heer Pham Trong Phu, directeur van Titanium Real Estate Management Company, dat er de laatste tijd meer transacties plaatsvinden in sommige woonwijken in Thu Duc City dan voorheen.

Wat betreft grond zei de heer Phu dat de grondprijzen in sommige gebieden licht zijn gestegen vergeleken met voorheen, van ongeveer 100-110 miljoen VND/m² naar 130-140 miljoen VND/m². Daarmee naderen ze de periode van vóór de pandemie.

Bovendien zei de heer Phu dat de regelgeving voor de verdeling en verkoop van grond in de toekomst strenger zal zijn, dat de beschikbare middelen voor de verdeling en verkoop van grond beperkt zullen zijn en dat er minder informatie beschikbaar zal zijn over infrastructuurverbindingen. Hierdoor zijn er momenteel in sommige gebieden buiten Ho Chi Minhstad, zoals Nhon Trach en Long An, ook betere transacties dan tijdens de 'bevroren' periode.

Ondertussen zei de verkoopdirecteur van een buitenlandse vastgoedonderneming dat de realiteit bij deze onderneming laat zien dat de noordelijke regio betere transacties kent dan de zuidelijke regio. De projecten die in het zuiden op de markt worden gebracht, worden minder goed ontvangen dan in de voorgaande periode. Momenteel zijn huizenkopers vooral mensen met een reële woningbehoefte; er zijn niet veel groepen klanten die investeren of "surfen" zoals in de voorgaande periode.

Volgens deze persoon is het grootste probleem op de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad het gebrek aan aanbod van nieuwe projecten.

Deze groep beschikt bijvoorbeeld over kapitaal van het moederbedrijf in het buitenland, dat bereid is miljarden dollars te investeren in de ontwikkeling van projecten. Vanwege de beperkte grondfondsen is deze onderneming de afgelopen jaren echter op zoek geweest naar projecten met een vrij grondfonds in de stad voor fusies en overnames, maar heeft nog niet gevonden wat ze zocht. Deze persoon is daarom van mening dat de markt in de nabije toekomst nog steeds problemen zal ondervinden wat betreft het aanbod.

Ook de vicevoorzitter van een vastgoedbedrijf dat bezig is met een groot project in Ho Chi Minhstad, zei dat het bedrijf vanwege de geringe marktpenetratie tijdelijk de plannen om villa's, herenhuizen en appartementen te ontwikkelen in het projectgebied moet opschorten, ook al gaat het hier om een ​​fonds voor schone grond.

"We proberen alleen de onafgemaakte wijken af ​​te ronden en we zijn genoodzaakt de bouw van nieuwe wijken te staken. Klanten zijn op dit moment niet bereid om grote sommen geld uit te geven aan dure appartementen, en de investeerders zelf kampen ook met financiële problemen en hebben niet genoeg middelen om zaken zoals voorheen in deze moeilijke tijd te versnellen", aldus de makelaar.

De vastgoedmarkt is nog steeds moeilijk vanwege juridische problemen

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, zei dat het moeilijkste punt in de vastgoedsector de juridische problemen zijn, waardoor oude projecten vastlopen en nieuwe projecten ontbreken.

Volgens de heer Chau werd in het eerste kwartaal van 2024 slechts één commercieel woningbouwproject "gelijktijdig met de goedkeuring van de investeerder goedgekeurd voor het investeringsbeleid" met een oppervlakte van 3.647 vierkante meter en werd slechts één oud project voltooid met een bouwinvestering ter grootte van 219 appartementen.

Er zijn geen commerciële huisvestingsprojecten die in aanmerking komen voor kapitaalwerving voor de verkoop van toekomstige woningen. Er zijn 62 commerciële huisvestingsprojecten (oude projecten) in uitvoering met 28.462 appartementen.

Bovendien zei de heer Chau dat er nog geen enkel sociaal huisvestingsproject is goedgekeurd voor investeringen of een bouwvergunning heeft gekregen, maar dat er slechts één sociaal huisvestingsproject (oud project) is voltooid met 242 appartementen en dat er zeven sociale huisvestingsprojecten en woningen voor werknemers (oude projecten) worden uitgevoerd met in totaal 4.996 appartementen.

"In 2024 zal de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad te maken blijven hebben met een onevenwicht tussen vraag en aanbod van woningen, en een tekort aan woningen. Dit kan tot gevolg hebben dat de huizenprijzen stijgen of hoog blijven, vooral gezien het onevenwicht in het duurdere woningsegment en het ernstige tekort aan betaalbare commerciële woningen en sociale huurwoningen", aldus de heer Chau.

Waar stijgt de omzet van de vastgoedsector?

Bron: Bureau voor de Statistiek van Ho Chi Minhstad - Samengesteld door: NGOC HIEN - Grafische weergave: N.KH.

Volgens het Bureau voor de Statistiek van Ho Chi Minhstad bedroeg de omzet uit overige diensten in Ho Chi Minhstad in de eerste vijf maanden van het jaar VND 172.491 miljard, een stijging van 8,6%. Hiervan wordt de omzet uit vastgoed geschat op VND 101.814 miljard, goed voor 59% van de omzet uit overige diensten en een stijging van 7,4% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Eerder, in de eerste vier maanden van 2024, werd de omzet uit vastgoed geschat op VND 80.845 miljard, een stijging van 9,8% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Vertegenwoordigers van notariskantoren zeiden in gesprek met Tuoi Tre dat de stijging van de inkomsten uit de vastgoedsector deels te danken is aan het feit dat de aangifte van vastgoedtransactiewaarden de werkelijke waarde benadert en veel hoger ligt dan de vorige aangifte.

De directeur van een notariskantoor zei dat in het verleden, om hoge belastingen te "vermijden", bij vastgoedtransacties vaak slechts enkele tientallen tot honderden miljoenen VND werden aangegeven, maar dat dit nu niet meer het geval is. Alle transactiegegevens bedragen meer dan 500 miljoen VND. Als de aangifte laag is, wordt de belasting terugbetaald, wat zeer lastig en moeilijk zal zijn voor toekomstige procedures.

Deze persoon zei dus dat de aangiften van mensen dichter bij de verkoopprijs lagen, waardoor het belastingtarief hoger lag dan voorheen.

Vastgoedmarkt naar verwachting stabiliseert tegen medio 2025

De appartementenprijzen in Hanoi stegen gemiddeld met 31% in de eerste zes maanden van 2024 - Foto: NAM TRAN

De vastgoedmarkt vertoont tekenen van herstel, maar volgens deskundigen zal de markt stabiliseren wanneer er meer transacties plaatsvinden van betaalbare appartementen en sociale huurwoningen.

Volgens het Ministerie van Bouw waren er in het eerste kwartaal van 2024 landelijk 10 commerciële woningbouwprojecten voltooid, 19 nieuwe vergunningen afgegeven, 38 projecten in aanmerking komend voor de verkoop van toekomstige woningen en 984 projecten in uitvoering.

Het totale aantal succesvolle vastgoedtransacties in het eerste kwartaal van 2024 bedroeg 133.512 (tegen 109.066 in het eerste kwartaal van 2023).

Hiervan bereikten de transacties in appartementen en individuele woningen 35.853 transacties (27.590 in het eerste kwartaal van 2023) en de transacties in grond 97.659 transacties (81.476 in het eerste kwartaal van 2023). Het Ministerie van Bouw en Woningbouw gaf ook aan dat de appartementenmarkt de aandacht blijft trekken van groepen met een reële woonbehoefte en van middellange- en langetermijnbeleggers.

Lokaal herstel

In een gesprek met Tuoi Tre gaf de heer Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com.vn in de zuidelijke regio, aan dat de vastgoedmarkt zich lokaal herstelt, vooral op de markt van Hanoi, waar de prijzen op de secundaire markt en in luxe appartementenprojecten beide stijgen.

De gemiddelde prijs van appartementen is gestegen doordat de nieuw gelanceerde luxe projecten hoge prijzen bieden, waardoor de gemiddelde prijs van de gehele markt is gestegen. De heer Tuan gaf aan dat de appartementenmarkt in de eerste drie maanden van het jaar is gegroeid, maar niet in positieve zin, zowel wat betreft vraag als aanbod. Bovendien is het herstel van de vastgoedmarkt de laatste tijd meer geconcentreerd in het noorden. Naast appartementen zijn ook de grondmarkt en de individuele woningmarkt in het noorden gegroeid.

De markt als geheel voldoet niet aan de vraag naar onroerend goed. Degenen met een reële woonbehoefte in Hanoi zoeken naar woningen onder de 40 miljoen VND/m², en in Ho Chi Minhstad onder de 50 miljoen VND/m², maar momenteel is er een tekort aan aanbod.

Volgens de heer Vo Huynh Tuan Kiet, directeur van CBRE VN, betrof het marktaanbod de laatste tijd alleen het segment van appartementen in het hogere segment en daarboven. De heer Kiet voorspelde dat er de komende jaren geen midden- en laagsegmentproducten meer zullen zijn in puur commerciële appartementen.

Deze deskundige stelde ook dat de marktvraag alleen kan stabiliseren als er voldoende aanbod is van woningen en als vraag en aanbod in alle segmenten in evenwicht zijn. Dan kan de markt zich duurzaam ontwikkelen.

De vastgoedmarkt is de afgelopen jaren scheef, onevenwichtig en geneigd naar het hogere segment. Daarom verwacht de markt ook dat de overheid de ontwikkeling van sociale huurwoningen en sociale huurwoningen snel zal stimuleren om dit aanbod te creëren.

Verwachtingen ten aanzien van de handhaving van de wetgeving op het gebied van onroerend goed

Volgens deskundigen is het voorstel van de regering om drie wetten met betrekking tot de vastgoedmarkt vanaf 1 augustus in werking te laten treden, vijf maanden eerder dan het vorige besluit van de Nationale Vergadering, en twee clausules van artikel 200 en artikel 210 van de wet op kredietinstellingen worden ook voorgesteld om eerder dan 1 augustus in werking te laten treden om consistentie en strengheid te garanderen bij het ontvangen van onderpand van kredietinstellingen, wat een nieuwe, transparantere en gunstigere juridische corridor voor de vastgoedmarkt zal creëren.

In de praktijk treedt er echter altijd een vertraging op bij de toepassing van de wetgeving en duurt het zes maanden tot een jaar voordat er een duidelijk effect merkbaar is. Bovendien maken de wetten geen melding van marktevenwicht, aanpassing van de huizenprijzen, noch van aanpassing van de rente op leningen of verlaging van de grondprijzen. Integendeel, de inputkosten voor projecten kunnen stijgen, waardoor een daling van de huizenprijzen moeilijk te verwachten is.

De heer Dinh Minh Tuan merkte ook op dat de wetten tijd nodig hebben om de markt te penetreren, om nog maar te zwijgen van de noodzaak van richtlijnen en circulaires, waardoor er op de korte termijn nog steeds een tekort aan aanbod is. Momenteel bevindt de markt zich in een overgangsfase tussen oude en nieuwe wetten; niemand durft beslissingen te nemen, waardoor het nieuwe aanbod laag is en projecten met nieuw aanbod tegen zeer hoge prijzen verkocht kunnen worden.

De heer Tuan hoopt echter dat de nieuwe wet het aanbodprobleem zal helpen oplossen en juridische obstakels voor projecten in zowel het Noorden als het Zuiden zal wegnemen. De regelgeving zal duidelijker zijn en het aanbod op de middellange en lange termijn zal overvloediger zijn.

De nieuwe wet stelt ook strengere eisen aan investeerders: alleen potentiële investeerders mogen projecten uitvoeren en tegelijkertijd worden huizenkopers ondersteund, zodat ze slechts 5% hoeven aan te betalen bij de aankoop van een huis. De screening van investeerders zal beter zijn en de markt zal zich gezonder ontwikkelen. Maar het zal minstens tot het tweede kwartaal van 2025 duren voordat de vastgoedmarkt een evenwicht bereikt en zich duurzaam ontwikkelt.

Viceminister van Bouw Nguyen Van Sinh:
De overheid wil het aanbod van sociale huurwoningen vergroten om zo de huizenprijzen te verlagen.

Resolutie 33 van de regering heeft een alomvattende oplossing voor de vastgoedmarkt geboden. De regering heeft een reeks oplossingen voorgesteld, zoals het perfectioneren van instellingen, het bevorderen van de ontwikkeling van sociale woningen, het vergemakkelijken van de toegang van bedrijven tot kapitaal en het uitgeven van obligaties om kapitaal te mobiliseren voor projecten.

De oplossing voor de markt is er al, gedecentraliseerd naar gemeenten en transparant, maar de implementatie verloopt nog traag.

Het vergroten van het aanbod van sociale woningen om te voldoen aan de woonbehoeften van de meerderheid van de mensen in stedelijke gebieden is een oplossing om het woningaanbod te vergroten, met als doel de woningstructuur aan te passen en de huidige woningprijzen te verlagen. Wanneer er veel goedkope woningen zijn, zullen de woningprijzen zeker dalen.

De regering zal in de komende tijd een apart besluit uitvaardigen over de ontwikkeling van sociale huisvesting, met als doel het verkorten van investeringsprocedures en het creëren van maximaal gemak voor investeerders in sociale huisvestingsprojecten bij het uitvoeren van investeringsprocedures, het verkrijgen van grond en kapitaal en het verkopen van sociale huisvesting.

Bron: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm