Ontwikkeling van sociale huisvesting: het deblokkeren van kapitaalstromen en het aanpakken van de 'wortel' van het aanbod

Fotobijschrift — Sociaal huisvestingsproject in het district Cai Rang, stad Can Tho . Foto: Thanh Liem/VNA

Sommige deskundigen zijn van mening dat de rente van 6,6% voor kopers van sociale woningen te hoog is en daarom op 4,8% moet blijven.

Hefboomwerking vanuit financieel beleid

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HORE), is de rente van 6,6% voor kopers van sociale woningen te hoog. Hij adviseerde de overheid om de rente van 4,8% te handhaven om mensen, met name jongeren, de mogelijkheid te geven een woning te creëren die past bij hun inkomen.

Tijdens het recente seminar "Oplossing van de honger naar betaalbare woningen en oplossingen om bewoners naar het nieuwe stedelijke gebied te lokken", zei de heer Le Hoang Chau dat kopers volgens decreet 100 een rente van 6,6% per jaar moeten lenen, wat te hoog is. Ondertussen heeft de premier van juli 2021 tot juli 2024 herhaaldelijk een rente van slechts 4,8% per jaar goedgekeurd. Vanaf augustus 2024 zal de rente stijgen naar 6,6% per jaar.

Na vele petities vaardigde de regering op 10 oktober 2025 decreet 261 uit, waarin de rente werd verlaagd naar 5,4%. "We raden nog steeds sterk aan om de rente op 4,8% per jaar te houden. Want met de huidige rente van 5,4% moeten investeerders die lenen bij de Vietnamese Bank voor Sociaal Beleid (VBSP) een rente betalen van 120% van de 5,4%, wat neerkomt op ongeveer 6,48%, wat zeer hoog is. Ondertussen lenen commerciële banken aan investeerders in sociale woningbouwprojecten zoals Nam Long tegen slechts 5,9% tot 6,1%," aldus de heer Le Hoang Chau.

Als het gaat om 'betaalbare woningen', kunnen we onderscheid maken tussen twee typen: sociale huurwoningen en betaalbare commerciële woningen. Welke prijs wordt als passend beschouwd?

In 2013, toen de regering Resolutie 02 uitvaardigde, die een kredietpakket van 30.000 miljard VND introduceerde, werd bepaald dat commerciële woningen met een prijs van 1.050 miljard VND of minder konden lenen uit het steunpakket. Tot nu toe kon de juiste prijs voor commerciële woningen worden vastgesteld op minder dan 3 miljard VND.

Voor dit type commerciële woningbouw hebben investeerders geen speciale mechanismen voor grondfondsen of belastingen nodig, maar alleen kredietprikkels – vergelijkbaar met het pakket van 145.000 miljard VND dat de Staatsbank van Vietnam (SBV) implementeert voor sociale woningbouw en de renovatie van oude appartementen. "We raden aan dit pakket uit te breiden met betaalbare commerciële woningen, met een rente van 5,9 - 6,1% die banken momenteel hanteren, wat relatief redelijk is", aldus een vertegenwoordiger van HORE.

Sommige experts zijn echter van mening dat het belangrijkste is om een kredietbeleid voor kopers te hebben, met redelijke rentetarieven voor een periode van 20-25 jaar. Dan kunnen jonge mensen met enige financiële middelen, met name starters, een eigen woning creëren. Alleen dan kunnen we de honger naar betaalbare woningen echt stillen.

Volgens de meest recente informatie van het Ministerie van Bouw hebben banken tot augustus 2025 ongeveer VND 19.700 miljard uit het kredietpakket uitgekeerd ter ondersteuning van de ontwikkeling van sociale woningbouw. Daarnaast versnellen gemeenten actief de uitvoering van projecten. Naar verwachting kunnen dit jaar meer dan 82.000 woningen worden opgeleverd, waarmee de doelstelling van 100.000 woningen dichterbij komt.

Het verlagen van de rente is niet voldoende als het probleem niet bij de kern wordt aangepakt.

Volgens sommige economische experts is het zo dat als kredietbeleid zich beperkt tot het verlagen van de rentetarieven zonder een mechanisme ter ondersteuning van de implementatie, het gemakkelijk leidt tot een situatie waarin de toegang tot kapitaal moeilijk is. Bovendien is het noodzakelijk om de onderliggende oorzaak aan de aanbodzijde aan te pakken, dan zal preferentieel kredietbeleid effectief zijn.

MSc. Tran Trong Triet - Staatsbank van Vietnam Regio 15 zei dat er momenteel drie kredietprogramma's zijn die de ontwikkeling van sociale huisvesting ondersteunen. Het eerste is het pakket van 120.000 miljard VND. Tot nu toe hebben negen banken zich geregistreerd voor deelname met een totale limiet van 145.000 miljard VND. Het tweede is het programma voor sociale woningleningen voor jongeren onder de 35 jaar. Het derde is het programma voor sociale woningleningen volgens Decreet nr. 100/2024/ND-CP van 26 juli 2024, waarin een aantal artikelen van de Woningwet over de ontwikkeling en het beheer van sociale huisvesting zijn vastgelegd.

Met het kredietpakket van VND 120.000 miljard heeft de Staatsbank van Vietnam zes keer kredietinstellingen verzocht om de rentetarieven te verlagen, van de oorspronkelijke 8,7%/jaar naar 6,4%/jaar voor investeerders en 5,9%/jaar voor huizenkopers. Dat is zelfs lager dan het leentarief voor arme huishoudens (ongeveer 6,6%/jaar).

Volgens de Staatsbank van Vietnam (SBV) bedroegen de uitstaande leningen voor de vier sociale huisvestingsprogramma's op 31 juli ongeveer VND 30.000 miljard, maar de uitvoering verloopt nog steeds traag. Het land heeft slechts bijna 60% van de doelstelling van 1 miljoen appartementen gebouwd tegen 2025 voltooid, wat aantoont dat er krachtigere oplossingen nodig zijn om aan de werkelijke vraag te voldoen.

Volgens het Ministerie van Bouw heeft Vietnam in de eerste negen maanden van 2025 43.681 van de 100.275 woningen opgeleverd (43,6%). Naar verwachting zullen er eind 2025 nog eens 39.245 woningen worden opgeleverd (82.926 van de 100.275 woningen, 83%). Er wordt geïnvesteerd in de bouw van 135.033 woningen; 69 projecten met een omvang van 54.362 woningen zijn in de eerste negen maanden van dit jaar met de bouw begonnen.

In deze situatie heeft de Staatsbank van Vietnam het Ministerie van Bouw verzocht een aantal oplossingen te implementeren om de bestaande problemen op de markt aan te pakken, waaronder het bevorderen van de ontwikkeling van sociale woningen en betaalbare woningen om tegemoet te komen aan de werkelijke behoeften van de bevolking. Tegelijkertijd moet er dringend onderzoek worden gedaan naar en een voorstel worden gedaan voor de uitvaardiging van een decreet ter regulering van het Woningbouwfonds.

Daarnaast moeten de volkscomités van de provincies en steden prioriteit geven aan de toewijzing van grond voor de bouw van sociale woningen. Daarbij moeten ze zich richten op de implementatie van oplossingen om de door de premier vastgestelde doelstellingen voor sociale huisvesting te realiseren.

Om de 'dorst' te stillen, stelde HOREA in september 2025 tijdens een bijeenkomst met premier Pham Minh Chinh en het Centraal Stuurcomité voor huisvestingsbeleid en vastgoedmarkt het volgende voor: Ten eerste is het, om de prijzen te verlagen, nodig om het aanbod van geschikte en betaalbare woningen te vergroten; ten tweede is het, om het aanbod van geschikte woningen te vergroten, nodig om obstakels en moeilijkheden voor vastgelopen projecten weg te nemen. (Er zijn momenteel 2.890 vastgelopen projecten die moeten worden verwijderd).

Daarnaast is het noodzakelijk om voorwaarden te scheppen waaronder ondernemingen op eerlijke wijze toegang hebben tot grondfondsen. Dit kan door de implementatie van Resolutie 171 van de Nationale Assemblee. Deze resolutie gaat over het regelen van vergunningen voor de overdracht van grondgebruiksrechten voor residentiële grond en grond anders dan residentiële grond (of grond met grondgebruiksrechten anders dan residentiële grond) om commerciële woningbouwprojecten uit te voeren.

Wat betreft de oplossing om de huizenprijzen te helpen verlagen, zei de heer Nguyen Trung Vu, voorzitter van de raad van bestuur van Cen Land, dat de staat allereerst het voortouw moet nemen bij het verlagen van grondgebruiksvergoedingen, met name in afgelegen stedelijke gebieden en stedelijke gebieden met openbaar vervoer (TOD). Dit moet helpen de vastgoedprijzen te verlagen, bedrijven en echte huizenkopers te ondersteunen en speculatie te voorkomen. "Wanneer de staat grondgebruiksvergoedingen en grondhuren verlaagt, kunnen mensen goedkope huizen kopen dankzij het overheidsbeleid, niet investeerders A en B", stelde de heer Nguyen Trung Vu voor.

Daarnaast is het noodzakelijk om infrastructuur te ontwikkelen, met name hogesnelheidslijnen, om nieuwe stedelijke centra te creëren en stedelijke ontwikkeling zonder infrastructuur, die tot "spooksteden" leidt, te voorkomen; tegelijkertijd is het bij de bouw van huizen noodzakelijk om de regel "huizen bouwen om in te wonen" te hanteren en "als je mensen niet terug kunt halen, mag je niet bouwen". Zelfs als er een bouwvergunning wordt verleend, moet de investeerder 50 tot 70% van de producten verkopen om te mogen bouwen.

De heer Nguyen Trung Vu benadrukte ook: Betaalbare woningen zouden rond de 2 miljard VND moeten liggen; kopers kunnen in termijnen betalen over meerdere jaren. Om dit te bereiken, zijn drie factoren nodig, met name kapitaal: niet alleen groot kapitaal, maar ook goedkoop kapitaal.

Het is onmogelijk om bestuursrechtelijke bevelen op te leggen of de verwachting op te leggen dat "tegen elke prijs goedkope huizen gebouwd moeten worden", omdat geen enkel bedrijf de prijzen kan verlagen, de winst kan verminderen en zich toch kan ontwikkelen. Bedrijven moeten een duidelijke economische motivatie hebben: als ze gedwongen worden om iets te doen zonder winst te maken, zullen ze niet in staat zijn om te behouden, te herinvesteren of te ontwikkelen. Wat de hoge huizenprijzen betreft, deze zijn het gevolg van vele kostengroepen. Grondkosten alleen al vertegenwoordigen 30-40%, in sommige gevallen zelfs 50%, van de verkoopprijs. De bouwkosten zijn relatief stabiel, maar procedurekosten en kapitaalkosten zijn de oorzaak van prijsstijgingen. Veel projecten worden 6-0 jaar "in de ijskast" gezet, waardoor de rente op leningen en de alternatieve kosten vele malen hoger worden.

Bron: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm