'Op de rem trappen' tegen speculatieve kapitaalstromen naar vastgoed

Commerciële banken zullen grote vastgoedleningen strikt controleren. Foto : Duc Thanh

Vastgoedkredieten sterk gestegen

Volgens de Staatsbank van Vietnam was het totale krediet in het gehele systeem eind augustus 2025 met meer dan 11% gestegen. Ondertussen groeide volgens de krant Dau Tu de kredietverlening voor woningaankopen en woningreparaties door particulieren langzaam, terwijl de kredietverlening aan vastgoedbedrijven alleen al met bijna 30% toenam, oftewel ongeveer drie keer de kredietgroei van het gehele systeem.

Vicepremier Ho Duc Phoc heeft vorige week in samenwerking met de Staatsbank van Vietnam verzocht om kredieten te verstrekken aan prioritaire gebieden, terwijl de geldstroom van commerciële banken, met name leningen voor onroerend goed, die een groot deel van de geldstroom uitmaken, streng wordt gecontroleerd.

Kijkend naar de kapitaalstructuur, is te zien dat de meeste vastgoedondernemingen nog steeds voornamelijk afhankelijk zijn van bankkrediet. De hoge vastgoedprijzen, tekenen van marktherstel en de verruiming van de kredietruimte door de Staatsbank hebben ertoe geleid dat banken veel geld lenen aan investeerders.

Ondertussen hebben andere kanalen voor kapitaalmobilisatie op de middellange en lange termijn zich nog niet duidelijk hersteld. Van begin dit jaar tot eind augustus 2025 gaven vastgoedbedrijven voor ongeveer 61.000 miljard VND aan obligaties uit, goed voor 17% van de totale obligatie-uitgifte. Dit cijfer is echter niet voldoende om het aantal obligaties dat sinds begin dit jaar afloopt, te compenseren.

Bedrijfsobligaties, waarvan verwacht werd dat ze het belangrijkste kanaal voor kapitaalmobilisatie voor vastgoed zouden zijn, hebben zich tot nu toe langzaam hersteld, terwijl de looptijddruk recordhoogte bereikt. Het lichtpuntje is dat de moeilijkste periode voorbij is (de maximale looptijd valt in augustus 2025). Als het marktherstel doorzet, zullen bedrijven het risico op massafaillissementen vermijden. Bedrijven moeten echter de komende tijd hun kapitaalbronnen diversifiëren, spreiding van investeringen vermijden en achterstallige schulden beheersen. Banken moeten met name de kapitaalstromen naar gezondere en duurzamere segmenten reguleren, adviseerde Dr. Can Van Luc, lid van de Beleidsadviesraad van de premier.

Volgens experts heeft de vastgoedmarkt het afgelopen jaar tekenen van herstel laten zien. Veel segmenten kenden sterke prijsstijgingen, maar de liquiditeit blijft zeer zwak. De belangrijkste reden hiervoor is dat de kapitaalstromen zich richten op het aanbod, geconcentreerd in high-end projecten. De irrationaliteit van segmenten heeft ervoor gezorgd dat de vraag naar leningen voor de aankoop van echte huizen langzaam toeneemt. De hoge huizenprijzen overstijgen de betaalbaarheid, ondanks de redelijke hypotheekrentes, waardoor echte kopers nog steeds aarzelen.

"De vastgoedprijzen zijn nog steeds hoog, maar makelaars klagen over de trage verkoop. Behalve het middensegment, goed voor enkele miljarden VND, dat nog steeds goed verkoopt, zijn de meeste producten moeilijk te verkopen en is de marktliquiditeit extreem zwak", aldus de heer Phan Dung Khanh, directeur beleggingsadvies bij Maybank Investment Bank.

Speculatief vastgoed kampt met moeilijkheden

De heer Khanh zei dat de nieuwe stap van de regering aantoont dat de kapitaalstroom naar speculatief vastgoed, zowel in de aan- als verkoop, de komende tijd zal worden beperkt. Tegelijkertijd worden er veel wetsvoorstellen bestudeerd en aangepast om speculatie te beperken, de markt duurzaam te laten ontwikkelen en economische groei te bevorderen.

Met betrekking tot de opvatting dat de vastgoedmarkt tekenen van een zeepbel vertoont wanneer de huizenprijzen te hoog oplopen, zei de heer Nguyen Quang Huy, CEO van de Faculteit Financiën en Bankwezen (Nguyen Trai Universiteit), dat de scherpe prijsstijgingen vooral te wijten zijn aan het onevenwicht in de vraag-aanbodstructuur, en niet uitsluitend aan speculatie.

"De trage legalisering van projecten heeft geleid tot een tekort aan aanbod, terwijl de vraag naar woningen, industrieterreinen en logistieke infrastructuur enorm is. Hoge huizenprijzen zijn het gevolg van knelpunten in het aanbod, niet per se van een speculatieve zeepbel", analyseerde de heer Huy.

Volgens de berekeningen van Dr. Can Van Luc staat de prijs van een appartement in Vietnam momenteel gelijk aan bijna 26 jaar gemiddeld gezinsinkomen, terwijl het wereldwijde gemiddelde slechts zo'n 15 jaar bedraagt. Dat het inkomen van mensen niet gelijke tred houdt met de stijging van de vastgoedprijzen, is een lastig probleem en het verlagen van de huizenprijzen is een enorme uitdaging.

Deskundigen waarschuwen dat, hoewel de hypotheekrente momenteel laag is en de markt helpt haar koopkracht te behouden, veel kredietnemers hun vermogen om hun financiën in evenwicht te houden zullen verliezen als de rente weer stijgt, wat leidt tot marktinstabiliteit. Primair vastgoed is nog steeds te koop, maar secundair vastgoed (koop en verkoop) is illiquide en vormt een groot risico voor beleggers die dure producten bezitten.

"Om een economische groei met dubbele cijfers te bereiken, moeten zowel de financiële als de vastgoedmarkt stabiel zijn. Als een van de twee in de problemen komt, is het risico op een crisis zoals in China, dat vier jaar lang worstelde met de vastgoedsector, overduidelijk", waarschuwde Dr. Can Van Luc.

Wat het agentschap voor overheidsbeheer betreft, zei de heer Vuong Duy Dung, adjunct-directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer (Ministerie van Bouw), dat het aanbod van vastgoed nog steeds beperkt is en veel lager ligt dan de vraag. De overheid richt zich op het wegnemen van belemmeringen, met name in investerings-, bouw- en planningsprocedures. Wanneer de procedurekosten en nalevingskosten dalen, zal het aanbod toenemen.

"Wat betreft de huizenprijzen: hoewel de marktstructuur is aangepast, schiet het goedkope segment en de woningen voor mensen met een laag inkomen nog steeds ernstig tekort. De overheid zal de komende tijd meer oplossingen aandragen om de ontwikkeling van deze segmenten te stimuleren en tegelijkertijd beleid voeren om de inputkosten voor bedrijven te verlagen, met name de grondgebruiksvergoedingen", aldus de heer Dung.

VWAS Forum 2025: “Nieuw tijdperk, nieuwe veerkracht”

De derde Vietnam Financial Advisors Summit 2025 (VWAS 2025), georganiseerd door de Finance - Investment Newspaper op donderdag 25 september 2025 in het Pullman Hotel (Hanoi), brengt vooraanstaande nationale en internationale experts bijeen, met een focus op diepgaande discussies over de impact van nieuwe instellingen en nieuwe dynamieken op de economie en de financiële markten. Het forum zal ook de doorbraakgroeipunten van traditionele beleggingscategorieën en de kansen van cryptovaluta in detail analyseren.

Het forum omvat de volgende activiteiten:

De hoofdworkshop bestaat uit 2 sessies waarin de volgende onderwerpen worden gepresenteerd en besproken: "Ondersteuning voor marktveerkracht" en "Doorbraken vinden voor activaklassen".

Het eren van typische financiële producten/diensten in 2025 op het gebied van bankieren, verzekeren, onroerend goed, fondsbeheer, effecten en financiële technologie.

Details: wwa.vir.com.vn

Bron: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html