Een reeks vastgoedgiganten "valt van hun paarden", China probeert ze te redden

Een reeks magnaten "viel van hun paarden"

De Chinese vastgoedmarkt wordt geplaagd door langdurige onrust. De particuliere vastgoedontwikkelaar Country Garden werd onlangs in gebreke gesteld met betrekking tot zijn obligaties in Amerikaanse dollars, wat de moeilijke situatie van het bedrijf onderstreept, aangezien de Chinese vastgoedsector geen tekenen van herstel vertoont.

Country Garden miste een rentebetaling op obligaties van $ 15,4 miljoen aan het einde van een respijtperiode van 30 dagen, nadat de oorspronkelijke betaaldeadline van 17 september was verstreken. Het feit dat Country Garden er niet in slaagde een rentebetaling op obligaties te doen tijdens de respijtperiode die vorige week eindigde, wordt beschouwd als een wanbetaling, aldus een kennisgeving aan obligatiehouders.

Het faillissement werd zo goed als bevestigd nadat het bedrijf vorige week aangaf dat het niet in staat zou zijn om al zijn buitenlandse schuldverplichtingen op tijd na te komen. Country Garden plant mogelijk een van China's grootste schuldsaneringen ooit.

Ook Country Garden heeft de laatste tijd te maken gehad met een terugval in de verkoop en duizenden ontwikkelingsprojecten in China die stilliggen. Dit onderstreept de worsteling van Peking om de aanhoudende crisis het hoofd te bieden die de op één na grootste economie ter wereld heeft geschokt.

De omzet in de eerste zes maanden van het jaar daalde met 44% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Ook de aandelen van het bedrijf zijn dit jaar met ongeveer 70% gedaald.

Er wordt verwacht dat de groep zich bij tientallen andere projectontwikkelaars zal voegen die hun schulden in het buitenland willen herstructureren. De omvang van de schulden, waaronder leningen van banken en investeringsmaatschappijen, blijft echter onzeker.

Evergrande is de vastgoedontwikkelaar met de grootste schuldenlast ter wereld . (Foto: SCMP).

Twee jaar geleden leidde het faillissement van een andere projectontwikkelaar, Evergrande, ook tot zorgen over de staat van de Chinese vastgoedsector. Evergrande, ooit China's grootste vastgoedonderneming, staat nu bekend als 's werelds bedrijf met de grootste schuldenlast, met schulden van meer dan $ 300 miljard.

Evergrande worstelt nog steeds met het voltooien van zijn langetermijnherstructureringsplan, dat onlangs mislukte toen het zijn buitenlandse schuld niet kon herfinancieren.

Volgens de Bloomberg Billionaires Index bedraagt ​​het vermogen van de heer Xu Ka Yin, oprichter van Evergrande Group, nu slechts 979 miljoen dollar. De reden hiervoor is dat de aandelen van dit bedrijf sinds de hervatting van de handel eind augustus met 86% zijn gedaald.

De voorzitter van Evergrande was in 2017 de op één na rijkste man van China, met een vermogen van $42 miljard. Zijn vermogen is sindsdien met 98% gedaald. Hij wordt ook onderzocht door de Chinese autoriteiten wegens vermoedelijke illegale activiteiten.

Hij moest zijn aandelen in het bedrijf en persoonlijke bezittingen, waaronder kunstwerken en kalligrafie, verkopen toen de Chinese overheid weigerde Evergrande te redden. Vorig jaar zou hij een andere villa ter waarde van meer dan 200 miljoen dollar in Londen (VK) hebben verkocht.

Het lot van het bedrijf hangt af van een hoorzitting in Hongkong over het verzoek van een schuldeiser tot liquidatie. Als de rechtbank het verzoek honoreert, zal Evergrande met meer problemen te maken krijgen bij het afronden van een herstructureringsplan om zijn schuldeisers terug te betalen.

Veel bedrijven kunnen in het moeras worden meegesleurd

Volgens Gary Ng, hoofdeconoom bij de Natixis bank, lopen ook andere vastgoedbedrijven het risico om in het "moeras" te worden meegesleurd.

Chinese vastgoedontwikkelaars vertrouwen al jaren op de uitgifte van onshore en offshore obligaties om herinvesteringen te financieren. Ontwikkelaars verkopen appartementen vaak voordat ze klaar zijn en gebruiken de opbrengst om nieuwe projecten te financieren.

Maar toen beleidsmakers in 2020 met een strikt ‘drie rode lijnen’-beleid probeerden de nieuwe kredietverlening aan banden te leggen, stortte het oude model voor projectontwikkelaars in.

Meer dan 25 van de grootste vastgoedbedrijven van 2020 zijn inmiddels failliet (Foto: SCMP).

In 2020 kampten de meeste van China's top 10 vastgoedconcerns ook met scherpe omzetdalingen als gevolg van het afnemende consumentenvertrouwen, wat de zorgen over de liquiditeit van projectontwikkelaars vergrootte.

Volgens deskundigen lijken Chinezen er de voorkeur aan te geven om huizen te kopen van door de staat gesteunde projectontwikkelaars, omdat de kans kleiner is dat deze failliet gaan.

Om het tij te keren, kondigden Chinese beleidsmakers afgelopen november steunmaatregelen aan voor de vastgoedsector.

Banken hebben ook nieuwe kredietlijnen geopend voor hoogwaardige projectontwikkelaars, waaronder Country Garden. Maar tot nu toe zijn ze er niet in geslaagd een liquiditeitstekort te voorkomen.

Meer dan 25 van de grootste projectontwikkelaars van 2020 zijn inmiddels failliet gegaan. Volgens gegevens van Bloomberg zijn Chinese projectontwikkelaars failliet gegaan met ongeveer $ 115 miljard van de $ 175 miljard aan uitstaande dollarobligaties uit 2021. Een groot aantal binnenlandse bankleningen moet ook worden geherstructureerd of herbelegd.

Terwijl projectontwikkelaars wankelen, benadrukken Peking en lokale overheden tot nu toe de noodzaak om onafgemaakte woningbouwprojecten af ​​te ronden.

Er zijn geen volledige gegevens over het aantal onvoltooide ontwikkelingsprojecten, maar de beschikbare gegevens suggereren dat het totale aantal onvoltooide projecten is afgenomen ten opzichte van 2021, maar nog steeds hoog blijft.

Beleidsdilemma

Dit jaar heeft de Chinese overheid geprobeerd kopers meer steun te bieden. Banken verlaagden in september de rente om de helft van de hypotheken te dekken. Sommige stadsbesturen hebben in juli de beperkingen op de aankoop van een huis opgeheven.

De vastgoedcrisis heeft nog geen grote schommelingen in de huizenprijzen veroorzaakt, zeggen experts. De prijzen van nieuwe huizen, een belangrijke graadmeter voor de Chinese vastgoedmarkt, zijn in sommige grote steden gedaald, maar stijgen in andere nog steeds.

"Veel beleid is gericht op het stabiliseren van de binnenlandse markt en het bieden van voldoende liquiditeit aan ontwikkelaars om bestaande appartementen af ​​te bouwen en de schuldenlast te verminderen. Maar wanneer er zoveel doelen zijn, is het een lastige opgave om ervoor te zorgen dat alles in orde is", benadrukte een expert van Natixis Bank tegenover de Financial Times .

Analisten zeggen dat China een aantal beleidsmaatregelen heeft doorgevoerd om de vastgoedmarkt nieuw leven in te blazen. Deze maatregelen zijn echter niet effectief gebleken, omdat China moeite heeft een evenwicht te vinden tussen het bieden van voldoende liquiditeitsondersteuning en het beteugelen van speculatie in de sector.

Volgens deskundigen heeft de crisis in de vastgoedsector nog niet geleid tot sterke schommelingen in de huizenprijzen (Foto: CNBC).

"China worstelt al twee jaar met het vinden van een evenwicht in zijn vastgoedbeleid. Ze worstelen nog steeds met het vinden van een manier om de vastgoedcrisis op te lossen. Tot nu toe zijn de genomen maatregelen echter niet voldoende geweest om de kredietrisico's die gepaard gaan met grote vastgoedconcerns te verminderen", vertelde Larry Hu, hoofdeconoom aan Macquarie University, aan de Financial Times .

De vastgoedcrisis is een lastig probleem voor China, omdat de bouw en de vastgoedsector belangrijke aanjagers zijn van de groei van het land. Vastgoed en aanverwante sectoren zijn goed voor ongeveer een kwart van het Chinese bbp.

Volgens Rory Green, een expert bij TS Lombard Bank, leken Chinese beleidsmakers twee jaar geleden al te begrijpen dat het belangrijk was om de schuldenlast te verlagen.

"Maar de fout is dat ze geen plan hebben voor hoe ze het gaan veranderen en zich niet voorbereiden op de veranderingen die zich in de sector kunnen voordoen. Het is erg moeilijk om het groeimodel plotseling te veranderen en te proberen middelen te verleggen van vastgoed, vooral wanneer het zo'n grote vermogenskoppeling heeft met huishoudens en lokale overheden in het financiële systeem", legde Green uit.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/loat-dai-gia-bat-dong-san-nga-ngua-trung-quoc-chat-vat-giai-cuu-20231028161106366.htm