De Grondwet zal de huizenmarkt van Hanoi in een "nieuwe cyclus" brengen

Appartementensegment krijgt plotseling aandacht op de markt van Hanoi

In de eerste helft van 2024 blijft het woningsegment een hot spot op de vastgoedmarkt. Het appartementensegment registreerde een sterke toename van de belangstelling, wat leidde tot een sterke stijging van de productprijzen op de secundaire markt.

Uit het rapport van Savills Vietnam over het tweede kwartaal van 2024 blijkt dat de gemiddelde primaire prijs sinds 2020 met 18% per jaar is gestegen, terwijl de secundaire prijs met 14% per jaar is gestegen.

Medio 2024 zal de primaire prijs van het appartementensegment VND 65 miljoen/m² bereiken, een stijging van 10% ten opzichte van het vorige kwartaal en 24% ten opzichte van een jaar eerder. Opvallend is dat Savills in het tweede kwartaal van 2024 geen nieuwe aanvoer onder VND 45 miljoen registreerde.

Savills Vietnam beschouwt het beperkte aanbod en het onevenwicht in de productaanbod als de belangrijkste redenen voor de aanhoudende sterke stijging van de verkoopprijzen in het appartementensegment.

Bron: Savills Marktoverzichtrapport 6 maanden/2024.

In het tweede kwartaal van 2024 daalde het nieuwe aanbod met 34% op kwartaalbasis en 25% op jaarbasis tot 2.697 eenheden. Het primaire aanbod daalde met 20% op kwartaalbasis en 49% op jaarbasis tot 10.317 eenheden.

De meeste appartementstransacties in de eerste zes maanden van het jaar behoorden tot het appartementensegment klasse B. Klasse B was goed voor 96% van de in totaal 5.085 verkochte woningen.

Dit segment biedt kwalitatieve dienstverlening die tegemoetkomt aan de dagelijkse levensbehoeften, waardoor kopers een evenwicht kunnen vinden tussen de kosten van de aankoop van een huis en hun levenskwaliteit.

Mevrouw Do Thi Thu Hang, Senior Director van de afdeling Consulting and Research bij Savills Hanoi, zei: "Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar is de gemiddelde prijs van een appartement op de secundaire markt met 25% gestegen. Zelfs de segmenten klasse B en klasse C lieten een stijging van 27% tot 29% zien."

Villasegment herstelt zich langzaam

Wat betreft het villa-/rijtjeshuissegment laat het rapport van Savills tekenen zien van een langzaam herstel.

In de eerste zes maanden van het jaar daalde het aantal transacties in het villa-/rijtjeshuissegment met 40% ten opzichte van het vorige kwartaal, hoewel het met 5% jaar-op-jaar steeg tot 111 eenheden. De kwartaalopname bedroeg slechts 18%. Het nieuwe aanbod had een opname van 48%, een daling van 15 procentpunten ten opzichte van het vorige kwartaal en 3 procentpunten ten opzichte van het vorige jaar.

De meerderheid van de primaire transacties werd geregistreerd in het district Ha Dong met 61%, dankzij infrastructuurprojecten die bijna voltooid zijn, zoals de Le Quang Dao-straat, die naar verwachting in het vierde kwartaal van 2024 operationeel zal zijn. De districten Hoang Mai en Thuong Tin volgden met respectievelijk 14% en 9%.

Mevrouw Do Thi Thu Hang - Senior Director, afdeling Consulting en Research, Savills Hanoi.

Mevrouw Hang legde uit: "Het segment villa's/rijtjeshuizen in projecten vertoont geen tekenen van herstel, de prijzen zijn sterk gestegen, maar de liquiditeit is niet goed. Ondertussen is er op aangrenzende markten nog steeds nieuw aanbod met concurrerende prijzen en is de vraag naar aankopen groter."

Met name het aanbod van villa's in nieuwbouwprojecten is nog steeds ruim. Volgens het rapport van Savills bedroeg het nieuwe aanbod 128 eenheden, een stijging van 38% ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een daling van 2% ten opzichte van een jaar eerder.

De nieuwe aanvoer komt van twee bestaande projecten in Ha Dong: An Quy Villa met 54 villa's, An Lac Green Symphony in Hoai Duc met 12 nieuwe herenhuizen en Him Lam Thuong Tin met 11 nieuwe winkelpanden.

Het primaire aanbod bereikte 608 woningen uit 16 projecten, een daling van 9% op kwartaalbasis en 24% op jaarbasis. Villa's domineerden het primaire aanbod met 39% dankzij nieuw aanbod in het kwartaal.

In de eerste 6 maanden van het jaar stegen de primaire prijzen van villa's in projecten met 9%, tot 178 miljoen VND/m² grond.

De prijzen van rijtjeshuizen daalden met 2% op kwartaalbasis, tot VND 188 miljoen/m². Dit kwam vooral doordat de duurste woningen uitverkocht raakten en alleen de goedkopere woningen overbleven.

De prijzen van winkelpanden stegen ook met 3% per kwartaal en bedroegen VND 288 miljoen per m² grond.

Grondrecht ondersteunt de vastgoedmarkt

Volgens mevrouw Hang zal de huizenmarkt in Hanoi naar verwachting een "nieuwe cyclus" ingaan, omdat de Grondwet, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedondernemingen vanaf 1 augustus officieel van kracht zijn geworden.

"Als de wet binnenkort van kracht wordt, zullen veel marktproblemen zijn opgelost en zullen de gevolgen sneller merkbaar zijn.

Bijvoorbeeld het probleem van een beperkt aanbod op veel plaatsen. Wanneer het aanbod beperkt is, wordt de keuzevrijheid van mensen beperkt, wat leidt tot onstabiele prijzen en een tendens tot prijsstijgingen. Het oplossen van het probleem van een beperkt aanbod zal een positief effect hebben op de algemene markt.

"Er moet echter ook rekening mee worden gehouden dat, zelfs als de wet binnenkort van kracht wordt, het tijd zal kosten om het probleem van het beperkte aanbod op te lossen, omdat projecten momenteel nog wachten op richtsnoeren", aldus mevrouw Hang.

Mevrouw Hang wees erop dat de huidige prijzen van woningsegmenten hoog zijn, wat een grote invloed heeft op investeringsbeslissingen en de liquiditeit van de markt.

Naarmate de richtlijnen geleidelijk volledig worden uitgevaardigd, wordt verwacht dat de prijzen stabieler worden en dat de belangen van mensen beter gewaarborgd worden. Dat geldt bijvoorbeeld voor de voorwaarden en voorschriften voor de verkoop van producten die in de toekomst worden gevormd.

Projecten die eerder niet zijn goedgekeurd, krijgen een basis voor een oplossing. Ook kunnen er nog veel andere problemen worden opgelost, zoals de berekening van de grondgebruikvergoeding, grondpacht en de ontwikkeling van sociale woningbouw.

De Grondwet zorgt ervoor dat de vastgoedprijzen stabieler worden en dat de belangen van burgers beter worden gewaarborgd.

Volgens deskundigen zal de snelle goedkeuring van de wet ook een positieve invloed hebben op de markt en de psychologie van kopers en investeerders. Hierdoor zullen zij in de nabije toekomst meer vertrouwen hebben in hun beslissingen en bedrijfs- en ontwikkelingsplannen.

De Wet op de Vastgoedsector bepaalt doorgaans ook dat beleggers slechts een aanbetaling van maximaal 5% van de waarde van het onroerend goed mogen ontvangen. Bovendien mogen aanbetalingen alleen worden ontvangen indien de woning of het bouwwerk voldoet aan alle voorwaarden voor ingebruikname volgens de bepalingen van de Wet op de Vastgoedsector 2023.

Hiermee worden kopers beschermd tegen het risico van kapitaaltoe-eigening voordat de noodzakelijke juridische procedures zijn afgerond. Zo krijgen kopers meer tijd om hun financiën voor te bereiden.

Tegelijkertijd draagt ​​deze regelgeving bij aan het creëren van meer vertrouwen in markttransacties.

Bovendien zal de trend om naar de voorsteden te verhuizen de komende tijd sterk doorzetten, gezien het huidige beperkte grondfonds, de projecten en het huidige aanbod in het stadscentrum. Dit heeft gevolgen voor zowel de appartementen als de villa's/rijtjeshuizen.

De vraag naar appartementen komt vooral uit de middeninkomensgroep. De betaalbaarheid van deze groep ligt onder de 3 miljard, terwijl de markt in Hanoi niet veel opties biedt voor deze prijsklasse.

Kopers hebben daarom gekeken naar projecten in de buitenwijken, zoals Nam Tu Liem, Ha Dong en Gia Lam. Deze voorzien in maar liefst 93% van het aanbod in dit segment.

Voor villa's/rijtjeshuizen zullen 13 projecten tegen eind 2024 in totaal 2.951 woningen opleveren.

Ook voor villa's en rijtjeshuizen zullen 13 projecten tegen eind 2024 in totaal 2.951 woningen opleveren, waarvan de meeste in het district Dong Anh, goed voor 34% van het toekomstige aanbod. Daarna volgt het district Ha Dong met 19% en het district Hoai Duc met 16%.

Mevrouw Hang analyseerde deze trend als volgt: "In deze context wordt de stad gedwongen te investeren in de ontwikkeling van infrastructuur langs de gordel, waardoor de druk op de binnenstad afneemt en de bevolking zich naar de buitenwijken verspreidt.

Momenteel worden er nieuwe stedelijke gebieden gebouwd, ver van het centrum, waar gelijktijdig en met goede voorzieningen wordt geïnvesteerd. Hierdoor neemt het aantal transacties toe en zijn mensen meer geneigd om naar deze gebieden te verhuizen.

Er is ook vraag naar mensen die op afstand kunnen werken, niet veel hoeven te reizen, maar toch de beschikking hebben over synchrone nutsvoorzieningen en een goede landschappelijke infrastructuur."

Volgens de aankondiging van het ministerie van Transport van Hanoi zullen er momenteel 11 investeringsprojecten voor verkeersconstructie in Hanoi van start gaan. 13 centrale ministeries en agentschappen zullen buiten het stadscentrum worden gevestigd, geconcentreerd in de gebieden West West Lake en Me Tri.

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm