Salaris 30 miljoen VND/maand, maar een appartement onder de 3 miljard VND is nog steeds... "buiten bereik"

Omvattende oplossingen nodig om huizenprijzen te verlagen

"Mensen hebben geen huisvesting, maar ook geen huizen om te kopen. Hoe kunnen mensen zich een huis veroorloven voor 100 miljoen VND/m²? Als de vastgoedprijzen blijven stijgen, zullen mensen zien dat de huizenprijzen hoog, steeds hoger, te hoog worden, mensen kunnen het zich niet veroorloven om te kopen." Deze verklaring van premier Pham Minh Chinh tijdens de vergadering van de Centrale Stuurgroep voor het huisvestingsbeleid en de vastgoedmarkt begin vorige week kreeg bijzondere aandacht van de bevolking. De verklaring was kort, maar raakte de harten van miljoenen mensen, vooral van degenen die al jaren in grote steden als Hanoi en Ho Chi Minhstad wonen en werken.

Tijdens deze bijeenkomst benadrukte premier Pham Minh Chinh de vastberadenheid van de regering door 11 groepen belangrijke taken en oplossingen te benadrukken. Deze moeten gericht zijn op het vergroten van het aanbod, het verlagen van de kosten, het streven om de prijzen van commerciële woningen op een redelijk niveau te houden en het bevorderen van de ontwikkeling van sociale huisvesting, zodat mensen over gunstige en geschikte huisvestingsomstandigheden beschikken.

Volgens de marktopvattingen zullen de twee segmenten commerciële woningbouw en sociale woningbouw aparte oplossingen nodig hebben. Commerciële woningbouw richt zich met name op het oplossen van problemen met betrekking tot juridische procedures en implementatietijd. Sociale woningbouw moet daarentegen kapitaalproblemen en beleidsmaatregelen aanpakken om bedrijven aan te trekken.

"Ik stelde de vraag wat de oplossing is om de hoge huizenprijzen te verlagen, hoe we ze redelijk en passend kunnen maken voor het inkomen van de mensen. Er moeten meerdere alomvattende oplossingen zijn. Fiscaal beleid alleen kan dat niet, monetair beleid alleen kan dat niet, grondbeleid alleen kan dat niet, de centrale overheid kan dat niet, lokale overheden en bedrijven kunnen dat niet. Dit moet zeer alomvattend zijn, dat wil zeggen, er moet een zeer synchrone en alomvattende oplossing komen die alomvattend, open en effectief is. Er moet zeer nauwe coördinatie zijn tussen de centrale overheid en de lokale overheden", benadrukte premier Pham Minh Chinh.

De hypotheekrente moet lager zijn dan 4%

Sterker nog, de partij, de staat en de regering beschouwen huisvesting al jaren als een belangrijk sociaalzekerheidsbeleid. Volgens statistieken waren er in juli van dit jaar in het hele land 692 sociale woningbouwprojecten in uitvoering. Dit is een stap voorwaarts in de richting van de doelstelling van 1 miljoen sociale woningen in 2030. Een ander resultaat toont de uitstekende inspanningen van de regering: in augustus had Vietnam de doelstelling om tijdelijke en vervallen woningen in het hele land te elimineren, vrijwel bereikt.

Terug naar de huidige marktprijzen voor huizen. Volgens gegevens van het Vietnamese Instituut voor Onderzoek en Evaluatie van de Vastgoedmarkt lagen de prijzen voor appartementen in Hanoi ongeveer 10 jaar geleden nog maar rond de 18 tot 25 miljoen VND/m². Maar nu is het gemiddelde gestegen tot 75,5 miljoen VND/m². Veel luxe projecten bieden zelfs prijzen van 100 tot 200 miljoen VND/m².

Hoe kunnen de huizenprijzen dalen? Volgens bedrijven en experts zijn er veel synchrone oplossingen nodig.

De inputkosten van woningbouwprojecten zijn gestegen door de stijging van grondprijzen, bouwmaterialen en arbeidskosten, of doordat investeerders alleen nog maar de voorkeur geven aan dure, superluxe huizen; speculatie, hamsteren, etc. Dit zijn de belangrijkste redenen die naar verwachting de huizenprijzen hebben opgedreven vanaf de tweede helft van 2023 tot nu.

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de raad van bestuur van GP Invest Company, merkte op: "Momenteel bepaalt het vastgoedaanbod de markt, of de prijs nu stijgt of daalt. De tijd neemt toe, de investeringskosten nemen toe. Tussen het bepalen van de grondprijs en de taxatie zit veel tijd. Sommige projecten duren wel 2-3 jaar."

Hoewel 9 banken zich hebben geregistreerd voor deelname aan het preferentiële leningpakket van 145 biljoen VND voor sociale woningbouw, is deze rente na 6 verlagingen gedaald tot 6,4% per jaar voor beleggers en 5,9% voor huizenkopers. De looptijd van de lening is 5 jaar. Na meer dan 2 jaar heeft dit kredietpakket echter slechts meer dan 4.000 miljard VND opgeleverd. De vraag naar leningen van bedrijven en particulieren is echter zeer groot.

De heer Nguyen Van Khoi, voorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, zei: "De terugbetalingsperiode is te kort; de meeste bedrijven stellen een looptijd van meer dan 10 jaar voor, wat de prijs zal drukken. Het aankooppercentage voor mensen met een laag inkomen en werknemers moet worden verlaagd tot 4%."

Sommigen zijn van mening dat er een verandering moet komen in de selectie van investeerders.

"In plaats van dat de overheid alles moet regelen voor sociale huisvesting, van de bevrijding tot alles, kun je zelf onderzoek doen en een paar dozijn bedrijven selecteren en deze aan de bedrijven overdragen, zodat je een prijs van slechts 15-20 miljoen kunt vaststellen", aldus de heer Nguyen Duc Vinh, algemeen directeur van VPBank.

De hoge huizenprijzen kunnen niet worden genegeerd vanwege de marktverstoringen die door speculatieve groepen worden veroorzaakt. Bijvoorbeeld, een project met ongeveer 2.000 appartementen, waarbij de speculatieve investeringsgroep slechts 100 appartementen kan bezitten, drijft de prijs vervolgens voortdurend op, waardoor een schijnbare schaarste ontstaat en de psychologie van de massa wordt benut. Daarom is het, naast het berekenen van de verkoopprijs vanaf de basis, dat wil zeggen vanaf het moment dat de investeerder het project opzet, ook noodzakelijk om het hoogste deel te berekenen, wanneer de oplevering van het vastgoed begint en het op de markt wordt gebracht.

Oplossingen om het aanbod van betaalbare woningen in Ho Chi Minhstad te vergroten

Gegevens van marktonderzoeksbureaus tonen aan dat de prijzen van appartementen in Ho Chi Minhstad het afgelopen jaar met 18-20% zijn gestegen. Geconfronteerd met de aanhoudende prijsstijgingen accepteren veel jonge gezinnen het om te blijven huren en te wachten.

Voor Cam Tu (kantoorwerkster, Ho Chi Minhstad) is de vraag wanneer ze weer een huis kan kopen, nu de prijs ervan de laatste tijd is opgelopen tot miljarden VND per appartement, echter onbeantwoordbaar.

Met een kantoorbaan bedraagt het salaris ongeveer 30 miljoen VND per maand, plus wat spaargeld. Maar een appartement kopen voor minder dan 3 miljard VND per eenheid is voor Tu totaal onbetaalbaar.

"Ik hoop dat er meer beleidspakketten komen om jongeren te ondersteunen bij de aankoop van een huis, zowel wat betreft de bankrentes als de prijzen van appartementen op een redelijker niveau", aldus mevrouw Tu.

Volgens deskundigen is de snelste oplossing voor Ho Chi Minhstad om het aanbod te vergroten en de stijgende huizenprijzen aan te pakken, het opzetten van fondsen voor schone grond, waarbij prioriteit wordt gegeven aan de ontwikkeling van betaalbare woningen.

"We moeten plannen hebben om grondfondsen veilig te stellen voor mensen met een laag en gemiddeld inkomen", aldus Dr. Su Ngoc Khuong, Senior Director van Savills Vietnam.

Het is duidelijk dat de juridische procedurele moeilijkheden bij de bouw van sociale woningen nog steeds een knelpunt vormen waar veel bedrijven zich zorgen over maken.

De heer Le Huu Nghia, directeur van Le Thanh Construction and Trade Company, zei: "Resolutie 201 werd uitgevaardigd om de procedures te versnellen, maar uiteindelijk vereist deze resolutie dat sociale woningen een bouwvergunning krijgen. Om de bouwvergunningsprocedure uit te voeren, moeten volgens de regelgeving een aantal eerdere procedures worden doorlopen voordat een aanvraag kan worden ingediend. Dit duurt erg lang, terwijl commerciële woningen momenteel zijn vrijgesteld van bouwvergunningen."

Gezien deze realiteit adviseert de City Real Estate Association de autoriteiten om door te gaan met het wegnemen van juridische problemen voor sociale huisvesting en om zo'n 220 projecten die nog steeds met juridische problemen kampen, met spoed te herzien. Zo kunnen oplossingen worden gevonden om obstakels uit de weg te ruimen, het aanbod te vergroten en de huizenprijzen te verlagen.

Mensen ondersteunen bij procedures om sociale huurwoningen te kopen

Nu we niet hoeven te wachten op de regeringsvergadering eerder deze week, is sociale huisvesting al sinds begin dit jaar een hot topic op de vastgoedmarkt, vooral in de twee grootste markten van het land, Hanoi en Ho Chi Minhstad. Naast de toename van het aantal sociale huurwoningen, zijn mensen ook erg geïnteresseerd in het invullen van de benodigde documenten om een koopaanvraag in te dienen.

Hanoi heeft zes sociale woningbouwprojecten die naar verwachting dit jaar worden opgeleverd, maar tot nu toe is geen van deze te koop aangeboden of zijn er aanvragen ingediend. Mensen wachten en hopen. Omdat de prijs van sociale huurappartementen slechts 18 tot 27 miljoen VND/m² bedraagt, vergeleken met de gemiddelde prijs van 70 tot 80 miljoen VND/m² voor commerciële woningen op de huidige markt, is de prijs slechts een derde.

Sinds juni vorig jaar zijn veel huizenkopers actief op zoek naar informatie over het aanvragen van sociale huurwoningen. Om de procedures te ondersteunen, heeft het Servicecentrum voor Openbare Administratie van de stad Hanoi een pilot gestart met mobiele ondersteuning voor de aankoop van sociale huurwoningen in de gemeente Dong Anh. De implementatieperiode liep van 15 tot en met 30 september.

Na iets meer dan 10 dagen pilot in de gemeente Dong Anh in Hanoi, hebben de medewerkers hier meer dan 2000 aanvragen ontvangen. Ondanks het grote aantal aanvragen was er geen sprake van gedrang, omdat de meeste mensen al geïnformeerd waren en hun nummer online hadden laten registreren. Dit is een van de oplossingen om mensen gemakkelijker toegang te geven tot sociale huurwoningen, zonder tussenkomst van makelaars, wat gemakkelijk tot negatieve reacties kan leiden.

"De procedures bij de vestiging in Dong Anh verlopen erg snel. Dit is de eerste keer dat ik dit doe, maar ik had niet verwacht dat het zo snel zou gaan", aldus de heer Nguyen Van Son (Hanoi).

De heer Nguyen Trung Viet (Hanoi) zei: "Toen ik hoorde dat er een mobiel adviesteam was, kwam ik ook om advies vragen. Ik zag dat de applicatie heel eenvoudig was en dat ik het zelf kon doen."

Soms kan het echter gebeuren dat mensen vanwege de grote vraag geen nummertje kunnen krijgen in de wachtrij van het I-Hanoi-systeem en tot de volgende dag moeten wachten.

De heer Nguyen Dinh Luong, adjunct-hoofd van de afdeling Administratieve Procedurebegeleiding van het Openbaar Reisbureau van de stad Hanoi, zei: "We adviseren de leiding ook om, wanneer mensen in het kader van dit soort programma's worden geholpen, het aantal boekingen via I-Hanoi te verhogen. Op die manier kunnen we de dienstverlening aan mensen verbeteren en hoeven ze niet lang te wachten."

Tijdens de vergadering van het Centraal Stuurcomité voor huisvestingsbeleid en vastgoedmarkt eerder deze week, bevestigde premier Pham Minh Chinh dat de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en sociale huisvesting een groot probleem is, een belangrijke zaak voor het land en de mensen, zeer belangrijk en dat er veel alomvattende oplossingen nodig zijn, zoals het verlagen van de vastgoedprijzen, het vergroten van het aanbod om aan vraag en aanbod te voldoen, door achterstallige projecten op te lossen, het bevorderen van sociale huisvesting, het verlagen van grondprijzen, het verlagen van kosten en het oplossen van infrastructuurproblemen op het gebied van transport, elektriciteit, water, telecommunicatie, enz.

Het Ministerie van Bouw doet onderzoek bij de regering om een besluit uit te vaardigen waarin een aantal capabele, toegewijde en getalenteerde ondernemingen worden aangesteld om een aantal sociale woningbouwprojecten uit te voeren, volgens het principe van het harmoniseren van de belangen van de staat, de bevolking en de ondernemingen.

Bron: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm