Aanhoudend 'conflict' tussen investeerders en huizenkopers

Veel appartementencomplexen in Hanoi kampen met problemen met betrekking tot gemeenschappelijke en privéruimtes. Het grootste conflict ontstaat doordat partijen het niet eens kunnen worden over welke ruimtes gemeenschappelijk zijn en welke privé, wat leidt tot conflicten tussen de partijen.

De wettelijke documenten van de staat met betrekking tot het beheer en de exploitatie van appartementengebouwen bevatten vrij gedetailleerde en volledige regelgeving. Onlangs is circulaire 05 van het Ministerie van Bouw en Woningbouw uitgegeven, een document waarin de documenten met betrekking tot het beheer en de exploitatie van appartementengebouwen zijn gebundeld.

Volgens mevrouw Vu Kieu Hanh, directeur van de afdeling Vastgoedbeheer van Savills Hanoi, ontstaan conflicten in appartementenprojecten door het gebrek aan volledigheid en transparantie in de documenten die het gebruik van gemeenschappelijke en privéruimtes regelen wanneer investeerders projecten ontwikkelen en bouwen; hoewel deze duidelijk zijn gedefinieerd in juridische documenten. Dit leidt later tot onduidelijkheid bij het bepalen van eigendoms- en gebruiksrechten.

Handige parkeerplaats tussen investeerders en huizenkopers afbeelding 1 — In veel appartementengebouwen in Hanoi zijn er problemen met gedeelde en privéruimtes, vooral als het gaat om parkeerplaatsen. (Foto: BG)

"Het is belangrijk om te begrijpen dat alle gebieden die verband houden met het bouwsysteem, gangen, gemeenschappelijke looppaden en onlosmakelijke systemen, gemeenschappelijke ruimtes zijn. Een van de gebieden waar echter vaak conflicten over ontstaan in appartementencomplexen, is de parkeerplaats", voegde mevrouw Hanh eraan toe.

Volgens de Woningwet 2014 vallen de parkeerplaatsen voor fietsen, gehandicaptenvoertuigen, tweewielige motorvoertuigen en driewielige motorvoertuigen onder het gemeenschappelijk eigendom en gebruik van de appartementseigenaren. De parkeerplaatsen voor auto's kunnen door de huurders/kopers van het appartement worden gekocht of onderverhuurd.

"In werkelijkheid vloeien in de meeste appartementengebouwen de inkomsten uit de motorparkeerplaats (gedeeld eigendom) terug naar het exploitatiefonds van het gebouw. Hoe deze ruimte wordt gepland, hoe groot de gedeelde eigendomsruimte is en hoe de specifieke opbrengst per voertuig wordt bepaald, is echter nog steeds onduidelijk. Dit leidt tot eindeloze discussies", analyseerde mevrouw Hanh.

Om conflicten op te lossen en de gevolgen voor de volgende fasen te beperken, moeten investeerders volgens mevrouw Hanh vanaf de ontwerpfase rekening houden met de gemeenschappelijke en privéruimtes en deze correct berekenen. Ook moeten ze deze duidelijk presenteren in de koopovereenkomst en het economisch en technisch rapport over de bouwinvestering. Het bestuur moet toegang hebben tot alle opleveringsrapporten van het project, conform de bepalingen in Geconsolideerd Document 05/VBHN-BXD Circulaire inzake de regelgeving inzake het beheer en gebruik van appartementsgebouwen.

Daarnaast moet de investeerder met de relevante partijen afspraken maken over de regels voor gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Vervolgens moet er een algemene overeenkomst en consensus worden bereikt over de inhoud met betrekking tot rechten, gebruik en bescherming van activa om geschillen te voorkomen.

De gemeenschappelijke en privéruimtes van het project zijn ook deels bepalend voor de projectkosten die elke eigenaar moet betalen. Volgens mevrouw Hanh mag de maximale servicekosten voor appartementenprojecten met liften in de stad niet hoger zijn dan 16.500 VND/m²/maand.

De servicekosten worden ook in de koopovereenkomst opgenomen, dus de koper moet rekening houden met de hoogte van de kosten die de eigenaren moeten bijdragen. Bij de ingebruikname van het project is de algemene mentaliteit van bewoners altijd gericht op transparantie over de hoogte van de kosten en de besteding van het geld uit de servicekosten dat zij hebben betaald. Dit vereist dat de investeerder en de beheerseenheid hier ook nauwlettend aandacht aan besteden.

Langeafstandsparkeerplaats tussen investeerders en huizenkopers, afbeelding 2 — Illustratiefoto. (Bron: CP)

Experts van Savills zijn van mening dat investeerders en beheerders rekening moeten houden met de factoren die direct van invloed zijn op de servicekosten van het appartementencomplex om de juiste servicekosten te bepalen. Deze kosten zijn afhankelijk van de omvang, architectonische kenmerken, het ontwerp en de uitrusting van het project. Nadat alle benodigde informatie is verzameld, kan de beheerder de operationele kosten berekenen die de servicekosten vormen.

Hoewel dit slechts kleine details zijn in de werkketen van de operationele managementeenheid, hebben ze direct invloed op de eenheidsprijs van de operationele vergoeding. Het beheer moet daarom strikt zijn en worden uitgevoerd door een professionele operationele managementeenheid om zowel investeerders als bewoners te ondersteunen bij het optimaliseren van de beheerkosten en het waarborgen van transparantie in de activiteiten en beheerdiensten van het project.

Gezien de sterke ontwikkeling van de woningmarkt in Vietnam, is het duidelijk dat investeerders aandacht moeten besteden aan het beheer en de exploitatie ervan en dit moeten beschouwen als een toegevoegde waarde voor het project en als een oplossing om het risico op geschillen tussen gerelateerde eenheden te vermijden. De verkoopprijs van een vastgoedproduct wordt door de investeerder bepaald vanaf de fase vóór de vorming en ingebruikname van het project.

"De prijsbeheersing hangt echter af van de kwaliteit van het projectmanagement en de uitvoering. De rol van de management- en uitvoeringseenheid wordt daarom belangrijk in de context van het toenemende aantal stedelijke gebieden met een enorme bevolkingsomvang en een groot aanbod", benadrukte mevrouw Hanh.

Bron