De paradoxale 'trend' om te zoeken naar panden met bouwkundige beperkingen om geld te investeren

Volgens de regelgeving kan grond in planfase met een besluit tot terugvordering niet worden overgedragen voor grondgebruiksrechten (grondverkoop). Grond in planfase, maar zonder besluit tot terugvordering, kan echter, afhankelijk van het specifieke geval, worden beperkt in bepaalde grondgebruiksrechten, maar kan de grond nog steeds worden verkocht. Op de markt wordt grond in planfase vaak tegen een lagere prijs verkocht.

'Surfhuizen' getroffen door winstplannen

Mevrouw Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) vertelde dat ze na lang zoeken had besloten een perceel grond van 40 m² te kopen aan de Dong Thienstraat (Vinh Hung Ward, district Hoang Mai, Hanoi). Het perceel heeft een gevelbreedte van 5 m², de oprit voor het huis is meer dan 4 meter breed en de eigenaar verkoopt het voor 3 miljard VND, wat neerkomt op bijna 75 miljoen VND/m². Vergeleken met andere percelen op dezelfde locatie, met een prijs van ongeveer 100 miljoen VND/m², is dit perceel 1 miljard VND goedkoper. Het is echter wel belangrijk om te vermelden dat het 100% in de planning voor weguitbreiding zit.

Mensen zijn vaak bang dat grond bij de planning wordt betrokken, maar ik denk daar anders over. Percelen aan hoofdwegen lopen een groot risico om te worden ontruimd. Maar bij percelen diep in steegjes, waar de planning al bijna tien jaar is opgesteld maar niet is uitgevoerd, is het een opgeschorte planning geworden en moet het mogelijk worden afgeschaft. Op dat moment zal mijn perceel veel winst opleveren. Momenteel, met de planning van 1/2000, kunnen mensen nog steeds normale huizen bouwen, legt mevrouw Ngoc Anh uit.

Mevrouw Ngoc Anh vertelde verder dat haar ouders al 30 jaar in een huis zonder rood boek wonen in de Bach Dangstraat (district Hai Ba Trung, Hanoi ). Het huis is ook betrokken bij een wegenbouwproject, maar het project is al tientallen jaren niet uitgevoerd, dus het heeft geen gevolgen gehad voor hun woonplaats.

" Of je een huis koopt dat onder de bouwvergunning valt, hangt af van je eigen perspectief. De vastgoedprijzen zijn nu te hoog, alleen percelen die onder de bouwvergunning vallen, zijn goedkoop en passen binnen het inkomen van mijn gezin", aldus mevrouw Ngoc Anh.

Veel mensen zijn op zoek naar onroerend goed dat onder de planning valt. (Illustratie: Ngoc Vy).

Veel makelaars vertelden verslaggevers dat de laatste tijd niet alleen mensen met een echte woonbehoefte, maar ook investeerders, geneigd zijn grond te kopen met planologische problemen in afwachting van compensatie, en grond te kopen in afwachting van de intrekking van de planologische problemen.

De heer Pham Van Ho, een investeerder die gespecialiseerd is in het zoeken naar grond met planningsproblemen, zei dat niet alle grond met planningsproblemen moeilijk te verkopen zal zijn en geen kopers zal hebben. Als 100% van de grond getroffen is door planningsproblemen, kan grond gelegen aan een hoofdweg of in een woonwijk met vaste bewoners nog steeds gekocht worden om er te wonen of om huizen te bouwen. Als de grond getroffen is door het 1/2000 planningprobleem, is het nog steeds mogelijk om er huizen te bouwen, dus is er geen probleem. Wat betreft grond met het 1/500 planningprobleem, blijf daar absoluut weg.

Hij zei dat hij in 2022 nog steeds miljarden zal verdienen dankzij de vastgoedhandel in gebieden die onder de planning vallen. Hij kocht bijvoorbeeld drie appartementen in Dinh Cong (district Hoang Mai, Hanoi). Elk appartement heeft een oppervlakte van 35 m², is gloednieuw gebouwd en telt vijf verdiepingen, maar kost dankzij 100% planning slechts 4,6 miljard VND per appartement. Een perceel grond op dezelfde locatie kost daarentegen ongeveer 150 miljoen VND per m², wat overeenkomt met ongeveer 5,3 miljard VND per appartement.

Daarna verkocht meneer Ho het opnieuw voor VND 5 miljard per huis. Hij berekende dat hij op de drie huizen een winst van meer dan VND had gemaakt.

De heer Ho voegde eraan toe dat hij onlangs een perceel van 500 m² aan tuin had gekocht in het district Long Bien. Volgens de planning zou dit stuk grond een groen park worden. Hij zei dat dit gebied bijna 15 jaar geleden is goedgekeurd voor de bouw van een bouwplan. Momenteel worden hier veel huizen gebouwd, dus de kans is groot dat dit terrein wordt omgebouwd tot woongebied.

" Als de planning wordt verwijderd en omgezet in grond voor bewoning, kan ik veel winst maken ", aldus de heer Ho.

Wees voorzichtig met risico's, risico van verborgen kapitaal

De heer Nguyen Anh Tuan, directeur van Tuan Anh Real Estate, zei dat de trend om te zoeken naar huizen en grond met planningsproblemen al lang "geschikt" is voor veel investeerders, maar dat er de laatste tijd, vooral sinds begin 2021, een duidelijke "koortsachtige" trend is.

" Er zijn veel opgeschorte planningsprojecten in Hanoi, dus klanten met weinig geld zijn bereid om in dit segment te zoeken naar goedkoop vastgoed. Sterker nog, er zijn planningsprojecten met een looptijd van 50 jaar die nog niet zijn uitgevoerd, terwijl op dezelfde locatie geplande grond de helft van de prijs kan kosten van een perceel grond dat niet in de planning is opgenomen. Als de planning het geluk heeft om te worden verwijderd, zullen klanten veel geld winnen", aldus de heer Tuan.

Veel panden en terreinen die onder de planning vallen, zijn relatief goedkoop en passen binnen het budget van veel mensen. (Afbeelding ter illustratie).

Bovendien, aldus de heer Tuan, zijn huizen en percelen grond die gedeeltelijk onder plan vallen de laatste tijd erg in trek bij veel investeerders, omdat ze veel goedkoper zijn dan percelen op vergelijkbare locaties. Ze hebben de mentaliteit van zowel leven als wachten tot de planontwikkeling de grondprijzen doet stijgen.

De heer Tuan waarschuwde echter dat het kopen van geplande grond weliswaar winstgevend is, maar dat de risico's ook erg groot zijn.

De heer Tuan analyseerde dat "opgeschorte" planning in feite een term is die verwijst naar de situatie waarin plannen met betrekking tot landgebruik niet worden uitgevoerd of achterlopen op schema. Al het onroerend goed in het gebied dat de overheidsinstantie heeft aangekondigd terug te vorderen voor een bepaald doel, maar niet volgens plan is uitgevoerd, is dus het onroerendgoedproduct dat vastzit aan "opgeschorte" planning.

De termijn voor het bepalen of een project al dan niet is "opgeschort", is duidelijk vastgelegd in artikel 49, lid 8, van de Grondwet van 2013, die in 2019 is gewijzigd en aangevuld. Meer specifiek geldt dat na de aankondiging van de intrekking, maximaal drie jaar, de bevoegde goedkeuringsautoriteit de planning moet aanpassen of annuleren als er geen officieel besluit is om het gebruiksdoel te wijzigen of op te heffen.

In werkelijkheid gebeurt dit proces echter niet in een paar dagen of weken. Kopers moeten soms jaren wachten voordat ze weten wat er met het project gebeurt. Als ze ervoor kiezen om te investeren in grond waarvan de planning is opgeschort, betekent dit dat ze kapitaal verspillen.

Als u bovendien een huis of grond koopt met een 'opgeschorte' planning, met een jaarlijks bestemmingsplan op districtsniveau, dan wordt de koper beperkt in de exploitatie, het gebruik, de bouw, de renovatie en het herstel van het huis.

Bovendien zullen kopers die hebben geïnvesteerd in vastgoedproducten die onder "opgeschorte" planning vallen en die willen afstoten, veel moeite hebben met het vinden van partners voor overdracht en transactie. Dit komt doordat de meeste klanten, vanuit een algemene psychologie, nog steeds bang zijn voor vastgoed dat gepland wordt.

Ngoc Vy

Bron