De reden waarom betaalbare appartementen in Hanoi zijn uitgestorven

In 2018 vertegenwoordigde het aandeel betaalbare appartementen in Hanoi 35% van het nieuwe aanbod. In 2024 daalde dit aandeel echter naar 0%. Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars zijn er drie belangrijke redenen voor deze situatie.

In 2018 vertegenwoordigde het aandeel betaalbare appartementen in Hanoi 35% van het nieuwe aanbod. In 2024 daalde dit aandeel echter naar 0%. Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars zijn er drie belangrijke redenen voor deze situatie.

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) zijn appartementen met een prijs onder VND 25 miljoen per m² sinds 2023 in Hanoi verdwenen en is het onwaarschijnlijk dat ze ooit nog zullen verschijnen. Aan de andere kant domineert het duurdere segment steeds meer de ether. In de afgelopen negen maanden had 80% van het aanbod aan appartementen te koop in Hanoi een verkoopprijs van VND 50 miljoen per m² of meer.

Voordat het echter in een staat van "uitsterven" raakte, bereikte het aandeel nieuw gelanceerde betaalbare appartementen 35% in 2018, om vervolgens te dalen tot 20% in 2019 en slechts 12% in 2020. In 2021 en 2022 bleef het aanbod van betaalbare appartementen in Hanoi dalen en vertegenwoordigde het slechts ongeveer 4% van het totale aanbod van te koop gelanceerde appartementen.

Appartementen in de buitenwijken van Hanoi kosten ook maar liefst 30 miljoen VND/m2. Foto: Thanh Vu

Volgens VARS zijn er drie hoofdredenen voor deze situatie.

Ten eerste omdat investeerders en vastgoedontwikkelaars zelf niet geïnteresseerd zijn in het betaalbare woningsegment, vanwege de lagere winstmarges in vergelijking met het duurdere segment. Om betaalbare appartementen te bouwen, moeten bedrijven veel kosten optimaliseren, van grondfinanciering en bouw tot exploitatie.

"Bij een winstmarge van slechts ongeveer 15% zal de ontwikkelaar geld verliezen als het kapitaal 1-2 jaar stagneert of de verkoop 1-2 jaar vertraagd is", concludeerden de experts van de vereniging.

Bovendien stijgen de grondkosten binnen de inputkosten van bedrijven, tegen de achtergrond van steeds schaarser wordende grondfondsen in centrale gebieden. Dit dwingt bedrijven om de prijzen van appartementen te verhogen om kapitaal te compenseren.

Ten tweede , hoewel de overheid veel beleid heeft ingevoerd om de ontwikkeling van sociale en betaalbare woningen te stimuleren, vormen juridische procedures met betrekking tot grond en planning nog steeds grote obstakels. De vergunningsprocedure is ingewikkeld, duurt lang en het grondfonds voor woningbouw in grote steden wordt steeds kleiner, waardoor projectontwikkelaars zorgvuldig moeten nadenken voordat ze in dit segment investeren.

Bovendien zijn de kredietondersteuningsmaatregelen voor huizenkopers in de sociale huursector niet synchroon geïmplementeerd. Financiële ondersteuningspakketten voor mensen met een laag en middeninkomen, zoals voorkeursrentes en leenbronnen, kennen nog steeds veel moeilijkheden bij het verkrijgen en ingewikkelde procedures.

Ten derde is het onwaarschijnlijk dat de prijzen van appartementen in de nabije toekomst zullen "afkoelen", omdat high-end projecten hoge winstmarges opleveren, maar nog steeds een goede liquiditeit hebben. Sommige projecten lieten een absorptiegraad van maar liefst 99% zien op het moment van de officiële opening van de verkoop.

Deze trend wordt versterkt door het feit dat het aantal klanten met een hoog inkomen voortdurend toeneemt, samen met de economische ontwikkeling. Daarnaast stroomt er ook geld van buitenlanders en Vietnamezen naar de Vietnamese vastgoedmarkt, dankzij de nieuwe wettelijke corridor die de voorwaarden voor huiseigendom versoepelt.

Maar zelfs als deze groep klanten die bereid zijn te besteden toeneemt, heeft de meerderheid van de Hanoianen nog steeds slechts voldoende inkomen om van te leven. Volgens het meest recente rapport van het Algemeen Bureau voor de Statistiek bedraagt ​​het gemiddelde inkomen per hoofd van de bevolking in Hanoi in 2023 slechts 6,869 miljoen VND per maand. Vergeleken met de huidige huizenprijzen zal de situatie vergelijkbaar zijn met de uitspraak van afgevaardigde Nguyen Cong Long van de Nationale Vergadering (Dong Nai-delegatie): "Ambtenaren kunnen niet honderden jaren eten om een ​​huis te kopen."

Om het onevenwicht tussen vraag en aanbod aan te pakken, adviseert VARS dat de staat onderzoek doet en beleid ontwikkelt om gunstige omstandigheden te creëren voor investeerders om betaalbare commerciële appartementen te ontwikkelen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het toepassen van beleid om grondbelasting en vennootschapsbelasting vrij te stellen of de bouwdichtheid of grondgebruikcoëfficiënt te verhogen ten opzichte van de normen voor betaalbare commerciële woningbouwprojecten.

"De staat zou samenwerkingsprojecten tussen de overheid en de particuliere sector moeten bevorderen om betaalbare woningen te bouwen. De particuliere sector zal het grootste deel van het bouw- en ontwikkelingsproces voor zijn rekening nemen, terwijl de staat grondsubsidies en juridische ondersteuning biedt", aldus VARS.

Naast het bevorderen van het aanbod stelde de Vietnamese vereniging van makelaars in onroerend goed ook voor dat beheersinstanties onderzoek zouden doen en een fonds zouden oprichten om de ontwikkeling en het behoud van het aanbod van goedkope appartementen te ondersteunen; beleid zouden opstellen om speculatie op de vastgoedmarkt te beperken; en een informatiesysteem en marktgegevens zouden opzetten...

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html