Sociale huisvesting kampt met een paradoxale situatie van zowel schaarste als 'beschikbaarheid'.

Moeilijkheid op moeilijkheid

Onderzoeksgegevens van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) tonen aan dat het woningaanbod sinds 2018 ernstig is afgenomen. Het aantal nieuw goedgekeurde woningbouwprojecten wordt steeds beperkter. Ondertussen kampen naar schatting 1.200 projecten ter waarde van ongeveer 30 miljard dollar met problemen bij de uitvoering. Sinds eind 2022 zijn er slechts ongeveer 500 projecten afgerond.

Sinds 2018 is het woningaanbod aanzienlijk afgenomen. (Foto: baochinhphu)

Beperkt woningaanbod, een ernstig tekort aan betaalbare woningen, hoge kosten in alle fasen van de projectuitvoering,... zorgen ervoor dat de vastgoedprijzen, met name appartementen in grote steden, voortdurend stijgen en voorlopig niet zullen stoppen. Sociale huisvesting is voor de meeste mensen vrijwel de enige mogelijkheid om hun droom van een vaste woonplaats te verwezenlijken.

De overheid heeft de laatste tijd veel moeite gedaan om beleid te ontwikkelen om bedrijven aan te trekken voor deelname aan de ontwikkeling van sociale woningen en zo het aanbod van sociale woningen te verbeteren. Dit beleid kent echter nog steeds veel tekortkomingen, zoals een gebrek aan afstemming en knelpunten die het voor investeerders moeilijk maken om toegang te krijgen tot sociale woningen.

Tijdens het evenement ter aankondiging van het rapport van VARS over het derde kwartaal van 2023 zei de heer Nguyen Hoang Nam, lid van de VARS-werkgroep Marktonderzoek en algemeen directeur van G-Home, dat het juridische mechanisme rond sociale huisvesting zeer ingewikkeld is. Het aanvragen van een bouwvergunning voor een project is bovendien tijdrovend, zelfs tijdrovender dan een commercieel woningbouwproject. Om een ​​bouwvergunning te "verlenen", moeten sociale woningbouwontwikkelaars minstens twee jaar besteden aan het doorlopen van de procedures.

Hoewel de huidige regelgeving sociale woningbouwprojecten stimuleert om vrijgesteld te worden van grondgebruiksvergoedingen, moeten sociale woningbouwprojecten daarvoor nog steeds de grondwaardebepaling doorlopen – wat nog steeds te kampen heeft met veel problemen en controverses met betrekking tot de waarderingsmethoden. Tegelijkertijd mogen investeerders geen aftrekken, maar moeten ze nog steeds M3 betalen (de waarde van de contante betaling aan de staatsbegroting die door de investeerder in de aanbestedingsdocumenten wordt voorgesteld, naast de verplichtingen van de investeerder jegens de staatsbegroting volgens de huidige wetgeving). Bovendien moeten investeerders nog steeds vooruitbetalen voor het vrijmaken van de grond. Dit bedrag wordt vervolgens afgetrokken van andere projecten of verrekend met de grondprijs.

Bovendien duurt het na twee jaar investeringsprocedures nog zo'n twee jaar om het sociale woningbouwproject te bouwen en de woningen aan klanten op te leveren. Daarna moet de investeerder nog minimaal 20% van de sociale huuroppervlakte in de sociale woningbouwprojecten reserveren voor verhuur en kan pas na vijf jaar verkoop plaatsvinden.

Dit proces duurt maximaal 9 jaar, waarna het project wordt gecontroleerd. Pas na afronding van de controle ontvangt de onderneming een vaste winst van 10%. Gedurende het gehele projectproces is de onderneming zelf echter niet zeker welke kosten als redelijk en geldig zullen worden aangemerkt, welke kosten niet zullen worden verrekend of afgewezen. Sociale huisvestingsmaatschappijen verkeren daarom altijd in een staat van "geluk of pech", net als bij een "gok".

De moeilijkheden houden daar niet op, want ook de toegang tot kapitaal vormt een groot obstakel voor investeerders. Volgens onderzoek vertegenwoordigt het eigen vermogen van de meeste vastgoedprojecten die in Vietnam worden geïnvesteerd en gebouwd, ongeveer 20%, 30% wordt gemobiliseerd door klanten en tot 50% is afhankelijk van kredietinstellingen. Er zijn echter gevallen bekend waarin investeerders moeite hadden met het verkrijgen van leningen vanwege een gebrek aan onderpand, simpelweg omdat "de grond voor de ontwikkeling van sociale woningbouwprojecten een waarde heeft van 0 VND" vanwege de vrijstelling van grondgebruiksrechten. Op dit moment zijn de prikkels nergens te bekennen, alleen onzichtbare problemen voor bedrijven.

Er zijn te veel moeilijkheden, obstakels en tekortkomingen, waardoor het zeer moeilijk lijkt om 1 miljoen sociale woningen te bouwen en zo het gestelde doel te bereiken.

Mensen die willen kopen, kunnen niet kopen.

Moeilijkheden in het implementatieproces hebben het aanbod op de markt steeds schaarser gemaakt, maar er is nog steeds sprake van zowel een tekort als onverkochte sociale huurwoningen. Hoewel de vraag naar sociale huurwoningen zeer groot is en toeneemt, samen met de snelheid van verstedelijking en de groeiende kloof tussen de stijging van de vastgoedprijzen en het inkomen, is er nog steeds sprake van een gebrek aan sociale huurwoningen.

Sociale huisvesting biedt de meeste mensen de mogelijkheid om een ​​plek om te wonen, maar kampt momenteel met veel problemen. (Foto: baochinhphu)

De verstedelijking zal in 2022 41,5% bereiken en in 2030 stijgen tot ongeveer 50%. Vietnam moet jaarlijks ongeveer 70 miljoen vierkante meter aan stedelijke woningen toevoegen. Volgens het Ministerie van Bouw en Woningbouw zal de vraag naar sociale woningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de regio's in de periode 2021-2030 ongeveer 2.400.000 eenheden bedragen.

Zelfs als het project voor de bouw van 1 miljoen sociale woningen volledig wordt uitgevoerd, zal het aanbod niet voldoende zijn om aan de vraag te voldoen. De huidige cijfers laten echter zien dat het project nog ver verwijderd is van de doelstelling, hoewel alle niveaus, van centraal tot lokaal, grote inspanningen leveren om het te realiseren.

Uit onderzoek van VARS blijkt dat in gebieden waar sociale woningbouwprojecten te koop staan, veel projecten veel belangstelling en aanvragen kregen. Bijna de gehele voorraad was al verkocht toen ze op de markt kwamen. In sommige plaatsen met exportverwerkingszones en industrieterreinen met honderdduizenden immigrantenarbeiders was er sprake van een "trage" situatie, ondanks dat de projecten meerdere keren te koop werden aangeboden.

Afgelopen augustus meldde het Volkscomité van de provincie Bac Ninh in een rapport dat naar het Ministerie van Bouw werd gestuurd, dat de provincie Bac Ninh weliswaar heeft geïnvesteerd in de bouw van tienduizenden arbeidershuizen, maar dat het erop lijkt dat de arbeiders die in de provincie werken geen interesse hebben in de aankoop van arbeidershuizen.

Van de 7 voltooide en gedeeltelijk voltooide arbeidershuisvestingsprojecten in Bac Ninh, die de markt voorzien van ongeveer 4.000 voltooide appartementen, is het aantal arbeiders dat op de industrieterreinen werkt en zich registreert om huizen te kopen, zeer klein.

Het rapport vermeldde dat projecteigenaren recentelijk 1.681 woningen voor arbeiders te koop hebben aangeboden, maar dat er maar weinig zijn verkocht. Momenteel hebben 7 projecten nog 1.324 woningen beschikbaar.

Volgens de heer Nguyen Hoang Nam is de belangrijkste reden dat degenen die moeten kopen, niet kunnen kopen, terwijl het beleid gericht is op degenen die niet hoeven te kopen.

"De wet op sociale huisvesting is erg streng voor kopers. Veel provincies verkopen alleen aan werknemers. Veel provincies verkopen alleen aan werknemers in een industriepark. Sommige provincies verkopen alleen aan werknemers in een industriepark, maar alleen in één district. Ondertussen is de band tussen werknemers en de buurt niet per se sterk", aldus de heer Nam.

Om de sociale zekerheid te waarborgen en het fenomeen van zowel een tekort aan als onverkochte sociale woningen te voorkomen, is het daarom noodzakelijk om onderzoek te blijven doen naar en mechanismen en beleidsmaatregelen te ontwikkelen om particuliere ondernemingen aan te moedigen deel te nemen aan investeringen in de ontwikkeling van sociale huisvesting. Tegelijkertijd moeten de begunstigden van huisvestingsbeleid, met name sociale huisvesting, worden uitgebreid. De begunstigden van sociale huisvestingssteunmaatregelen (huur, huurkoop, koop) moeten worden aangepast met eenvoudige, gemakkelijk herkenbare criteria, waarbij de eisen aan documenten en administratieve procedures, zoals huisvestingsstatus, inkomensniveau, enz., worden geminimaliseerd.

Daarnaast is het noodzakelijk om de denkwijze over de ontwikkeling van sociale huisvesting te veranderen. Sociale huisvestingsprojecten moeten de kwaliteit verbeteren en ervoor zorgen dat mensen op lange termijn voldoende leefomstandigheden hebben. Om de kwaliteit te verbeteren en tegelijkertijd redelijke prijzen te garanderen, moeten investeerders winst maken en sociale huisvestingsprojecten op de juiste schaal worden ontwikkeld.

De regelgeving voor begunstigden van sociale huurwoningen moet ook worden aangepast om deze meer geschikt te maken. Sociale huurwoningen zijn niet te koop voor de rijken, maar moeten zich ook richten op mensen met een inkomen dat belastingplichtig is en spaargeld heeft, maar geen toegang heeft tot commerciële woningen met hoge prijzen. Want als mensen een zeer laag inkomen hebben, arme huishoudens, bijna-arme huishoudens, die onder het niveau zitten waarop ze inkomstenbelasting moeten betalen, betekent dit dat deze mensen niet genoeg geld hebben om in hun levensonderhoud te voorzien en geen spaargeld hebben. Daarom kunnen ze geen sociale huurwoningen kopen.

N.Giang

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html