Veel herstelindicatoren; appartementinvesteringen leveren goede en stabiele winsten op

Uit het rapport over het derde kwartaal van 2023 dat op 4 oktober door Batdongsan.com.vn werd gepubliceerd, blijkt dat de vastgoedmarkt weliswaar nog steeds met moeilijkheden kampt, maar dat er positieve signalen zijn wat betreft de transactievraag en het kopersvertrouwen.

Uit het rapport over het derde kwartaal van 2023 dat op 4 oktober door Batdongsan.com.vn werd gepubliceerd, blijkt dat de vastgoedmarkt positieve signalen heeft laten zien wat betreft de transactievraag en de koperspsychologie. (Bron: Construction Newspaper)

3 belangrijke indicatoren die een omkeerpunt signaleren

Volgens het rapport zijn er 3 basisindicatoren voor de vastgoedmarkt die in lijn zijn met de eerder voorspelde trends.

Ten eerste , wat betreft de bankrentes, heeft de markt in de periode 2008-2012 vier jaar nodig gehad om tekenen van aanpassing van de bankrentes te vertonen. In deze periode, vanaf het eerste kwartaal van 2023, heeft de Staatsbank twee aanpassingen doorgevoerd om de operationele rentes te verlagen, gevolgd door verlagingen van veel soorten rentes.

Ten tweede, de kredietgroei. Terugkijkend op 2012, daalde de kredietgroei van 20% naar 7%, terwijl de inflatie 8% bereikte. In 2013 steeg de kredietgroei naar 12% en bedroeg de inflatie 6%. Juist in het jaar van kredietverruiming vertoonde de vastgoedmarkt direct tekenen van herstel. In de huidige marktcontext heeft de Staatsbank de kredietgroei vanaf begin 2023 voor heel 2023 op 14-15% gezet, vergeleken met 14% in 2022. Dit is een positief signaal.

Ten derde, het vastgoedbeleid. In 2008 daalde de liquiditeit op de vastgoedmarkt, maar pas in 2013 werden marktondersteunende maatregelen ingevoerd, zoals het steunpakket van 30.000 miljard dollar en de afkondiging van de herziene Grondwet. In 2022 onderging de markt opnieuw een vertraging toen de kredietverlening werd aangescherpt, de rentetarieven stegen en de liquiditeit afnam.

Sinds eind 2022 heeft de regering echter voortdurend maatregelen genomen om de problemen op de vastgoedmarkt weg te nemen, zoals het steunpakket van 120.000 miljard VND, Besluit 08 helpt de druk op obligatiebetalingen voor bedrijven te verlichten, Resolutie 33 draagt bij aan het ontlasten van de vastgoedmarkt, Besluit 35 staat het Provinciaal Volkscomité toe om de gebieden te reguleren die in percelen voor verkoop kunnen worden verdeeld, enz.

Op basis van de analyse van bovenstaande indicatoren handhaaft het rapport nog steeds de mening: "De vastgoedmarkt zal zich naar verwachting rond het tweede tot vierde kwartaal van 2023 herstellen."

Landsegment: sterke stijging in het zuiden, stabiele stijging in het noorden

Volgens gegevens van Batdongsan.com.vn is de grondprijsindex sinds 2018 landelijk stabiel gebleven, maar er is in 2023 sprake van een verschil tussen specifieke regio's en gebieden.

Na een lange periode van het eerste kwartaal van 2018 tot het derde kwartaal van 2023, stegen de verkoopprijzen van grond in het Zuiden met 71% en in het Noorden met 54%. De afgelopen vijf jaar was de gemiddelde prijsstijging van grond in het Zuiden dus hoger dan in het Noorden.

Alleen al voor 2023 laten de grondprijzen in beide regio's verschillende trends zien. De gemiddelde verkoopprijs van grond in het noorden blijft stijgen en is in het derde kwartaal van 2023 met 4,9% gestegen ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022. Tegelijkertijd vertoont de grondprijs in het zuiden tekenen van daling, met een daling van 26,2% sinds eind vorig jaar.

Typische provincies in het noorden zagen een stabiele groei in grondprijzen over een lange periode, van het eerste kwartaal van 2018 tot het derde kwartaal van 2023, waaronder Hai Phong (stijging van 128%), Quang Ninh (stijging van 44%), Hung Yen (stijging van 36%) en Bac Ninh (stijging van 20%).

In het zuiden heeft Binh Duong de grondprijzen met 147% verhoogd ten opzichte van begin 2018. Het is daarmee een van de provincies met de sterkste prijsstijgingen in de regio. Grond in andere plaatsen, zoals Long An , Ba Ria-Vung Tau en Dong Nai, heeft de verkoopprijs de laatste tijd weliswaar een daling laten zien, maar over het algemeen zijn er in de afgelopen vijf jaar toch prijsstijgingen van respectievelijk 89%, 64% en 60% gerealiseerd.

De markt voor laagbouwvastgoed is gedifferentieerd

Sinds het begin van het jaar is de markt voor laagbouwvastgoed landelijk traag met een daling van het aantal transacties. Volgens het rapport van Batdongsan.com.vn over het derde kwartaal van 2023 gaf 57% van de makelaars die aan het onderzoek deelnamen aan dat het aantal transacties in laagbouwvastgoedproducten met meer dan 50% was gedaald, terwijl 28% aangaf dat het aantal transacties met 10% tot 50% was gedaald.

De heer Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com.vn in de zuidelijke regio, merkte op dat de prijs op dit moment de grootste barrière voor kopers is, omdat de prijzen voor laagbouwvastgoed veel hoger liggen dan het gemiddelde inkomen van mensen en omdat het lastig is om producten met een hoge waarde te lenen om te kopen.

De gemiddelde verkoopprijs van rijtjeshuizen in het derde kwartaal van 2023 bedraagt 333 miljoen VND/m2 in Hanoi en 209 miljoen VND/m2 in Ho Chi Minhstad.

De heer Dinh Minh Tuan zei dat elk segment van laagbouwvastgoed een andere trend en herstelpotentieel heeft. Met name de huizenmarkt is nog steeds rustig, omdat toerisme en detailhandel niet sterk zijn gegroeid door de impact van de macro-economische impact en de post-Covid-19-pandemie.

Gegevens van Batdongsan.com.vn laten zien dat de interesse in herenhuizen in centrale stedelijke gebieden vrijwel gelijk is gebleven, terwijl de interesse in kustprovincies in de centrale, noordelijke en zuidelijke regio's met respectievelijk 11%, 22% en 41% is afgenomen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2021.

Sinds het begin van het jaar is de markt voor laagbouwvastgoed landelijk in een dip terechtgekomen, met een daling in het transactievolume. (Bron: Dan Viet)

Ondertussen hebben herenhuizen en villa's in voorstedelijke gebieden veel potentieel dankzij het toekomstige infrastructuurnetwerk dat de trend van uitbreiding van stedelijke gebieden naar de buitenwijken en aangrenzende gebieden ondersteunt. Veel voorstedelijke gebieden hebben de afgelopen jaren een flinke prijsstijging van villa's en herenhuizen gezien, zoals Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) met een stijging van meer dan 20% tot 30% per jaar; of Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho Chi Minhstad) met een stijging van meer dan 20% per jaar, volgens gegevens van Batdongsan.com.vn .

Voor particuliere woningen blijven de interesse en de vraagprijzen in Hanoi stabiel, aangezien dit een type woning is dat in de reële woningbehoefte voorziet, waardoor de vraag nog steeds hoog is. In het derde kwartaal van 2023 stegen de vraagprijzen van particuliere woningen in veel districten, zoals Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai en Ha Dong, nog steeds met 4% tot 9% ten opzichte van dezelfde periode in 2022. De interesse steeg ook licht met 2% tot 3% in sommige districten van Hanoi.

In Ho Chi Minhstad vertonen de verkoopprijzen en de interesse in particuliere woningen een dalende trend, maar de daling bedraagt niet meer dan 10% ten opzichte van het derde kwartaal van 2022.

Appartementenbeleggingen behalen een gemiddelde winst van ongeveer 12,5%/jaar

Uit het rapport blijkt ook dat appartementen het type vastgoed zijn dat het minst is getroffen door de negatieve effecten van de markt in het afgelopen jaar, omdat dit type inspeelt op de reële woningbehoefte. In het derde kwartaal van 2023 vertoonde de belangstelling voor appartementen tekenen van herstel: de vraag naar koopappartementen steeg met 1% en de vraag naar huurappartementen met 6% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Vooral appartementen met een prijs tussen de 2 en 4 miljard VND zijn het meest gezocht.

In 2023 veranderde de verkoopprijs van appartementen niet veel, met slechts een lichte stijging van 1% tot 5% in Hanoi en vrijwel onveranderd in Ho Chi Minhstad. Op de lange termijn, van 2015 tot nu, overtrof de stijging van de appartementprijzen in Hanoi en Ho Chi Minhstad echter de stijging van het inkomen van de mensen. Na 8 jaar stegen de appartementprijzen in Ho Chi Minhstad en Hanoi met respectievelijk 82% en 56%, terwijl het inkomen van mensen in stedelijke gebieden slechts met 39% steeg.

De heer Le Bao Long, Strategisch Directeur van Batdongsan.com.vn , merkte op: "Het kopen van een appartement wordt steeds moeilijker voor mensen wanneer de inkomensgroei de stijging van de huizenprijzen niet kan bijbenen. In de toekomst zullen primaire appartementenprojecten ook hoge prijzen kennen, omdat investeerders hun winst moeten optimaliseren wanneer de kosten stijgen.

Wat de psychologie van vastgoedconsumenten betreft: in de context van hoge huizenprijzen kiezen mensen ervoor om te huren of te lenen om een huis te kopen. Maar momenteel hebben veel kopers nog geen lening afgesloten om een huis te kopen, omdat ze zich nog steeds zorgen maken over de rente.

Omdat de prijzen van appartementen constant stijgen en de vraag naar dit soort appartementen altijd hoog is, bedraagt de gemiddelde winstmarge bij een investering in appartementen tot wel 12,5% per jaar (prijsstijging en huuropbrengsten gecombineerd). Dit is een betere en stabielere winstmarge dan bij andere soorten investeringen, zoals aandelen, goud, vreemde valuta, grond en spaargeld.

Bron