Standpunt van het Ministerie van Bouw over de ontwikkeling van mini-appartementen, de markt voor rijtjeshuizen is nog steeds in 'winterslaap', de verkoop van villa's aan de kust is traag

Meningen over de ontwikkeling van mini-appartementen, de sombere markt voor rijtjeshuizen, de hoge prijzen, de trage verkoop van villa's aan de kust... zijn het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

Nieuwste vastgoed: Ministerie van Bouw stelt 2 opties voor voor de ontwikkeling van mini-appartementen. (Bron: Tuoi Tre)

Ontvang meningen over de ontwikkeling van mini-appartementen

Het Ministerie van Bouw en Woningbouw heeft zojuist een rapport ingediend bij de regering over de aanvaarding, herziening en voltooiing van het ontwerp van de herziene Woningwet. In dit rapport presenteerde het Ministerie van Bouw en Woningbouw twee opties voor de ontwikkeling van woningen met meerdere verdiepingen en veel appartementen voor huishoudens en individuele personen (ook wel mini-appartementen genoemd).

In optie 1 stelt het Ministerie van Bouw de volgende zaken voor:

Ten eerste hebben huishoudens en individuen het recht om woongrond te gebruiken volgens de regelgeving. Bij de bouw van een huis met twee of meer verdiepingen, waarbij elke verdieping een ontwerp en de bouw van appartementen voor verkoop of verhuur met koopoptie omvat, moet elk appartement voldoen aan de voorwaarden voor een investering in woningbouw. ​​Tegelijkertijd moet de investering in de bouw voldoen aan de bepalingen van de bouwwet en de relevante wetten inzake woningbouwinvesteringsprojecten.

De verkoop en huurkoop van de in dit artikel vermelde appartementen geschiedt overeenkomstig de bepalingen van deze wet en de wet op de onroerendgoedsector. De afgifte van certificaten voor elk in dit artikel vermeld appartement geschiedt overeenkomstig de bepalingen van de wet op de grond.

Ten tweede hebben huishoudens en individuen het recht om woongrond te gebruiken volgens de regelgeving. Bij de bouw van een huis met twee of meer verdiepingen wordt elke verdieping ontworpen en voorzien van huurappartementen. De investering in de bouw van dit huis vindt plaats volgens de bepalingen van de wet op de bouw van individuele woningen, en het beheer van brandpreventie en brandveiligheid volgens de bepalingen van de wet op de brandpreventie en brandbestrijding van individuele woningen, gecombineerd met productie en bedrijfsvoering.

In de derde plaats worden het beheer en de exploitatie van de in lid 1 en lid 2 van dit artikel genoemde woningen uitgevoerd overeenkomstig de Regeling inzake het beheer en gebruik van appartementengebouwen, uitgevaardigd door de Minister van Bouw.

In de vierde plaats zijn de volkscomités op alle niveaus, binnen de reikwijdte van hun taken en bevoegdheden, verantwoordelijk voor het inspecteren en onderzoeken van de naleving van de huisvestingsvereisten en -voorwaarden zoals voorgeschreven in clausules 1 en 2 van dit artikel.

In de vijfde plaats geeft de regering een toelichting op dit artikel.

Optie 2

Wat optie 2 betreft, bepaalt het ontwerp van gewijzigde Woningwet, herzien door het Permanent Comité van de Nationale Vergadering, het volgende:

In de eerste plaats moet , behalve in het geval dat een individu het recht heeft om woongrond te gebruiken zoals voorgeschreven in clausule 3, artikel 54 van deze wet om een ​​huis te bouwen met 22 of meer verdiepingen, waarvan elke verdieping is ontworpen en gebouwd met 2 of meer appartementen voor de verhuur, worden voldaan aan de in deze wet voorgeschreven vereisten en voorwaarden.

Dat wil zeggen dat de woning een privé-gebruiksgedeelte van het appartement, een gemeenschappelijk gebruiksgedeelte van het huis en apparatuur voor gemeenschappelijk gebruik moet hebben;

Appartementen in woningen moeten op een gesloten manier worden ontworpen en gebouwd, waarbij de vloeroppervlaktenorm voor elk appartement niet lager mag zijn dan de oppervlakte volgens de Nationale technische voorschriften voor appartementengebouwen;

Voor woningen is een bouwvergunning vereist volgens de bepalingen van de wet op de bouw;

Moet voldoen aan de eisen ten aanzien van ontwerp en brandpreventie en -bestrijding zoals voorgeschreven voor appartementengebouwen.

Ten tweede mag de in lid 1 van dit artikel genoemde woonruimte niet worden verkocht of verhuurd voor de aankoop van een appartement.

Ten derde is het bij de bouw van een huis met 20 of meer appartementen noodzakelijk dat er voldoende voorwaarden zijn om te kunnen investeren in een woningbouwproject, overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van deze wet. Ook moet er een project worden opgezet om investeringen in woningbouw uit te voeren, overeenkomstig de wettelijke bepalingen.

In de vierde plaats worden het beheer en de exploitatie van de huisvesting zoals voorgeschreven in dit artikel uitgevoerd overeenkomstig de Regeling inzake het beheer en het gebruik van appartementengebouwen, uitgevaardigd door de Minister van Bouw.

Ten vijfde zal het provinciaal Volkscomité de verkeersomstandigheden voor brandweerwagens in woonwijken vaststellen, die als basis dienen voor het verlenen van vergunningen voor woningbouw zoals voorgeschreven in dit artikel. De Volkscomités op alle niveaus zijn, binnen hun taken en bevoegdheden, verantwoordelijk voor het inspecteren en controleren van de naleving van de eisen en voorwaarden zoals voorgeschreven in clausule 1 van dit artikel wanneer particulieren appartementen verhuren in appartementencomplexen met meerdere verdiepingen.

Ministerie van Bouw kiest voor optie 1

Het Ministerie van Bouw heeft zijn standpunt over de keuze voor optie 1 uiteengezet. Omdat de uitvoering van optie 1 de bouw van woningen met meerdere verdiepingen door huishoudens en individuen zal beperken, worden er veel appartementen ontworpen die niet voldoen aan de bouwvergunningen en die niet voldoen aan de regelgeving en normen, met name de regelgeving en normen op het gebied van brandpreventie en -bestrijding, zoals in het recente verleden is gebeurd.

Bovendien heeft het Ministerie van Bouw vastgesteld dat de wet voor individuele woningen (waarvoor geen investeringsproject voor woningbouw hoeft te worden opgezet) specifieke bepalingen bevat over het beheer van bouwinvesteringen, alsmede over brandpreventie en brandveiligheidsbeheer.

Tegelijkertijd stelde het ministerie van Bouwzaken ook voor om bij de bouw van individuele woningen met meerdere verdiepingen en appartementen geen certificaten van grondgebruiksrechten en eigendomsrechten per appartement af te geven. Het is daarom niet nodig om eisen te stellen aan het onderscheid tussen gemeenschappelijke en privé-ruimten.

Daarnaast heeft het Ministerie van Bouw voorgesteld dat het beheer en de exploitatie van individuele woningen in de vorm van woningen met meerdere verdiepingen en huurappartementen worden geregeld volgens de Regeling inzake het beheer en gebruik van appartementengebouwen, uitgevaardigd door de Minister van Bouw.

Het aanbod van nieuwe rijtjeshuizen is laag, de prijzen blijven hoog

Uit recente informatie van JLL Vietnam over de huizenmarkt in Hanoi blijkt dat de markt voor herenhuizen (villa's, herenhuizen en rijtjeshuizen) in Hanoi in het derde kwartaal zijn 'winterslaap' heeft voortgezet, waarbij de meeste projecten tijdelijk hun productlijsten vastlegden en hun prijslijsten en beleid opnieuw aanpasten.

Investeerders zijn erg voorzichtig en geven voorrang aan juridische procedures of de voortgang van de bouw, en niet aan de drukke voorverkoopactiviteiten zoals in de vorige fase.

Volgens Savills Vietnam was de huizenmarkt in Hanoi in het derde kwartaal eveneens vrij rustig, met een laag transactievolume en beleggers die voorzichtig waren met het lanceren van nieuwe woningen.

Het nieuwe aanbod blijft beperkt en de kloof tussen vraag en aanbod blijft een uitdaging. De markt heeft echter positieve factoren gezien die naar verwachting in de toekomst geleidelijk aan herstel zullen bevorderen.

Volgens deze eenheid daalde het aanbod van nieuwe appartementen in Hanoi in het afgelopen kwartaal verder met 47% ten opzichte van het vorige kwartaal en met 65% op jaarbasis, tot 1.891 appartementen van klasse B. Opvallend is dat de markt in het afgelopen kwartaal geen nieuw aanbod van appartementen van klasse A en C registreerde.

Het aanbod van primaire appartementen bereikte 19.808 eenheden, een daling van 3% ten opzichte van het vorige kwartaal en 6% ten opzichte van een jaar eerder. Klasse B was goed voor 92% van het aanbod. Het aantal verkochte appartementen daalde verder met 16% ten opzichte van het vorige kwartaal en 42% ten opzichte van een jaar eerder tot 2.100 eenheden.

Wat betreft het aanbod van villa's en herenhuizen registreerde de markt geen nieuwe projecten, slechts 30 nieuwe woningen uit bestaande projecten in Thanh Tri. Het nieuwe aanbod in het laagbouwsegment daalde met 76% ten opzichte van het vorige kwartaal en met 94% ten opzichte van het vorige jaar. Het aantal verkochte woningen in het derde kwartaal daalde met 5% ten opzichte van het vorige kwartaal en met 66% ten opzichte van het vorige jaar tot 101 woningen.

Hoge voorraadprijzen hebben de prijzen voor primaire woningen in alle productcategorieën opgedreven. De prijzen voor primaire appartementen bereikten VND 54 miljoen/m², een stijging van 2% ten opzichte van het vorige kwartaal en 13% ten opzichte van een jaar eerder. De prijzen voor primaire appartementen zijn 19 opeenvolgende kwartalen gestegen en liggen 77% hoger dan in het eerste kwartaal van 2019.

De gemiddelde prijs van primaire villa's steeg eveneens met 3% op kwartaalbasis tot VND 103 miljoen per m² grond. De prijs van rijtjeshuizen steeg eveneens met 9% op kwartaalbasis tot VND 190 miljoen per m², terwijl de prijs van winkelpanden eveneens met 6% steeg op kwartaalbasis.

Het beperkte nieuwe primaire aanbod heeft de secundaire markt aan populariteit geholpen. Op de appartementenmarkt bereikte de secundaire prijs VND 36 miljoen per m², een stijging van 2% ten opzichte van het vorige kwartaal en 8% ten opzichte van het vorige jaar. De gemiddelde secundaire prijs van laagbouwproducten bereikte VND 23 miljard per eenheid, een stijging van 5% ten opzichte van het vorige kwartaal, maar nog steeds 19% lager dan de primaire prijs.

Strandvilla's, appartementencomplexen met grote verliezen

Volgens experts heeft de vastgoedmarkt, dankzij de drastische overheidsinterventie, positieve veranderingen ondergaan. Veel vastgoedsegmenten hervatten de handel.

In augustus 2023 was er sprake van een bescheiden marktvraag in het segment van resortvilla's, met een consumptie van slechts 15% vergeleken met dezelfde periode (Bron: cafef.vn)

De vastgoedmarkt voor resorts verkeert echter nog steeds in een sombere toestand. Volgens een onderzoek van Dan Tri-verslaggevers is er nog steeds veel informatie te vinden op vastgoedwebsites over de verkoop van villa's en appartementen met verlies in sommige plaatsen zoals Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh...

Naast de villa's met een "enorme" prijs worden ook veel appartementen in resort-vastgoedprojecten met verlies te koop aangeboden.

Bijvoorbeeld, in het FLC Grand Hotel Ha Long resort (Quang Ninh) worden veel condotels geadverteerd met een verlies van 500-600 miljoen VND. Een condotel op de 19e verdieping van het hotel heeft bijvoorbeeld een verkoopprijs van 1,47 miljard VND met de investeerder, maar de eigenaar verkoopt het nu met een verlies van 950 miljoen VND. Een ander condotel heeft een verlies van 1,1 miljard VND, terwijl het verkoopcontract 1,7 miljard VND bedraagt...

Volgens DKRA was er in augustus sprake van een bescheiden marktvraag in het segment van resortvilla's, met een consumptie van slechts 15% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De meeste transacties in die maand waren gericht op producten met een prijs onder de 10 miljard VND per eenheid.

Opvallend is dat de marktvraag vrij laag blijft, met slechts 17 verkochte nieuwe units in augustus, wat neerkomt op 14% ten opzichte van dezelfde periode in 2022. De primaire verkoopprijs van het condotelsegment is niet veel veranderd ten opzichte van de voorgaande maand en blijft hoog vanwege de huidige hoge kapitaalkosten. In het zuiden schommelt de verkoopprijs tussen de 55,5 en 81,7 miljoen VND/m², terwijl de prijs in het noorden tussen de 35,5 en 44,2 miljoen VND/m² ligt.

De periode van 'grondkoorts' is voorbij. Quang Tri is van plan om de kavels in kleinere stukken te verdelen en de verkoopprijzen te verlagen.

Volgens Vietnamnet waren er na de grondkoorts op veel veilingen geen kopers vanwege de hoge bodemprijzen en de grote percelen. De provincie Quang Tri is van plan om percelen in kleinere stukken te splitsen en de verkoopprijzen te verlagen om de vastgoedmarkt "op te warmen".

Begin 2022 heerste er in sommige plaatsen in de provincie Quang Tri, zoals het district Cam Lo, de stad Lao Bao (district Huong Hoa), het district Trieu Phong en de stad Dong Ha, een 'gekke' grondkoorts.

De grondkoorts is voorbij en vanaf eind 2022 tot nu toe is de vastgoedmarkt in Quang Tri in een dip terechtgekomen. Volgens waarnemingen zijn niet alleen de grondtransacties tussen mensen verstoord, maar stagneerden ook door de overheid georganiseerde veilingen door een gebrek aan deelnemers.

Door deze situatie haalde Quang Tri in de eerste negen maanden van 2023 slechts 194 miljard VND op via grondveilingen. Dat is slechts 24% van de doelstelling.

Een van de redenen waarom lokale grondveilingen momenteel in de problemen komen en er geen kopers zijn, is omdat de minimumprijs hoog is en het oppervlak grond dat geveild wordt, groot is.

De heer Ha Sy Dong, permanente vicevoorzitter van het volkscomité van de provincie Quang Tri, zei dat de gemeente plannen aan het plannen en wijzigen is om de inkomsten uit landveilingen te verhogen.

Volgens de heer Dong hebben de geopolitieke factoren in de wereld na de Covid-19-pandemie voor veel problemen gezorgd voor de economie, met als gevolg een trage vastgoedmarkt.

"Omdat grote stukken land met hoge minimumprijzen geen investeerders aantrekken, heeft het Volkscomité van de provincie Quang Tri de afdeling Bouw opgedragen om samen met de relevante instanties onderzoek te doen naar plannen om het grondoppervlak te verkleinen en de minimumprijzen te verlagen om zo de koopkracht te vergroten.

"Op basis van wettelijke voorschriften en adviezen van departementen en afdelingen zal het Provinciaal Volkscomité nieuwe plannen ontwikkelen om investeerders aan te trekken voor deelname aan veilingen, waardoor de lokale inkomsten toenemen", aldus de heer Dong.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-quan-diem-cua-bo-xay-dung-ve-phat-trien-chung-cu-mini-thi-truong-nha-lien-tho-van-ngu-dong-biet-thu-ven-bien-e-am-245499.html