Regel deposito's duidelijk om mensen te beschermen

VERHOOG DE AANBETALINGSWAARDE MET 20 - 30%

Volgens artikel 23 van het wetsontwerp inzake de vastgoedsector (gewijzigd) dat ter commentaar aan de Nationale Vergadering is voorgelegd, heeft het opstelbureau twee opties voorgesteld met betrekking tot de beginselen van de handel in toekomstige woning- en bouwwerken. Optie 1, de vastgoedprojectinvesteerder mag alleen aanbetalingen van klanten innen wanneer de woning- en bouwwerken aan alle voorwaarden voor inbedrijfstelling hebben voldaan en transacties hebben uitgevoerd in overeenstemming met de bepalingen van deze wet. Optie 2, de vastgoedprojectinvesteerder mag alleen aanbetalingen innen op basis van de overeenkomst met klanten wanneer het project een basisontwerp heeft dat door een overheidsinstantie is beoordeeld en de investeerder een van de documenten over grondgebruiksrechten heeft. Het maximale aanbetalingsbedrag mag niet meer bedragen dan 10% van de verkoopprijs of huurkoopprijs.

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — Er is een duidelijke regelgeving nodig voor deposito's, zodat mensen worden beschermd bij de aankoop van onroerend goed.

Advocaat Nguyen Dang Tu van Trilaw LLC analyseerde dat voor optie 1 de aard van de borg volgens het Burgerlijk Wetboek is om de nakoming van burgerlijke verplichtingen te waarborgen. Dienovereenkomstig draagt de ene partij (de deposant) binnen een bepaalde termijn een geldbedrag of onroerend goed over aan de andere partij (de bewaarnemer) om de overeenkomst tussen de partijen te bevestigen en de totstandkoming of uitvoering van een burgerlijk contract te waarborgen. Bij vastgoedtransacties dient de borg om de ondertekening van een koop- en verkoopovereenkomst voor onroerend goed te waarborgen. Als de regeling zoals in optie 1 hierboven is, is deze niet langer nodig, omdat de partijen, zodra het project gekwalificeerd is om in bedrijf te worden genomen, onmiddellijk een koop- en verkoopovereenkomst voor onroerend goed kunnen ondertekenen zonder een borg te hoeven storten. Deze optie 1 beoogt daarom de risico's voor klanten te beperken, de verantwoordelijkheid van investeerders te vergroten en investeerders met onvoldoende financiële draagkracht uit te sluiten, maar het is niet nodig om deze toe te passen op deposito's. De voorwaarden voor een project om in aanmerking te komen voor commerciële exploitatie zouden alleen van toepassing moeten zijn op de ondertekening van een verkoopovereenkomst.

Optie 2 biedt beleggers iets meer "open" mogelijkheden om deposito's te verstrekken. Om de belangen van klanten te beschermen, zou het wetsvoorstel echter inhoud moeten toevoegen om deposito's te beperken tot een passend niveau (ongeveer 20-30%). Dit komt doordat het huidige Burgerlijk Wetboek geen minimale of maximale storting voor vastgoedtransacties voorschrijft. Dit heeft geleid tot recente chaos op de vastgoeddepositomarkt. Sommige beleggers eisen van klanten dat zij via deposito's tot 95% van de waarde van het onroerend goed storten om verkapt kapitaal te mobiliseren. Wanneer er echter geschillen ontstaan, kunnen beleggers de storting niet aan klanten betalen en loopt de terugbetaling van het geld aan klanten vertraging op. Veel klanten hebben ook moeite om hun kapitaal terug te krijgen, laat staan dat ze beleggers vragen de storting te betalen. In veel gevallen van mobilisatie voor de aankoop en verkoop van grondprojecten zijn de juridische procedures vaak nog niet afgerond, maar bedraagt de storting maximaal 95% van de waarde, maar wordt het contract niet op tijd ondertekend en is er geen mogelijkheid meer tot terugbetaling, waardoor mensen zich verzetten, de investeerder wordt vervolgd en mensen geld verliezen. Er zijn ook veel gevallen waarin de investeerder een aanbetaling van 10% accepteert, maar wanneer de grond- en huizenprijzen stijgen, zijn veel investeerders bereid de aanbetaling terug te geven zonder de koopovereenkomst te ondertekenen. Er zijn ook gevallen van lage aanbetalingen, wanneer vastgoed bevriest en de prijzen dalen, en klanten ook bereid zijn de aanbetaling te verbeuren. "Het ontwerp zou moeten bepalen dat de investeerder, om een aanbetaling te ondertekenen, een bankgarantie moet overleggen waarin hij zich ertoe verbindt de aanbetaling aan de klant terug te betalen wanneer de investeerder de overeenkomst schendt. Dit voorstel schept meer voorwaarden voor investeerders om kapitaal te mobiliseren en waarborgt tevens de rechten van klanten wanneer de investeerder zijn verplichtingen schendt", suggereerde advocaat Tu.

Aanbetalingen worden alleen geaccepteerd als het project in aanmerking komt voor zakelijke doeleinden.

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, is het doel van optie 1 de borgstelling om de uitvoering van het contract te garanderen. In werkelijkheid zijn er na ondertekening van het contract echter zelden gevallen waarin de deposant wordt opgelicht door de ontvanger van de borgstelling. De reden hiervoor is dat het contract vaak nauwlettend door de partijen wordt gecontroleerd en wordt uitgevoerd in overeenstemming met de wettelijke bepalingen. Bij ondertekening van het contract wordt de borgstelling vaak in mindering gebracht op de aanbetaling. Optie 2 heeft als doel de borgstelling te garanderen om de ondertekening van het contract te garanderen. In werkelijkheid zijn er vóór ondertekening van het contract vaak gevallen waarin de deposant wordt opgelicht door de ontvanger van de borgstelling en het contract niet uitvoert, waardoor de deposant schade lijdt. Momenteel zijn zowel optie 1 als 2 correct. Daarom is het noodzakelijk om beide opties te integreren in één regeling voor borgstellingen om de ondertekening van het contract te garanderen, of borgstellingen om de uitvoering van het contract te garanderen, om de legitieme rechten en belangen te beschermen van klanten die onroerend goed kopen, leasen of kopen, beschikbare woningen of in de toekomst te bouwen woningen.

De heer Chau stelde daarom voor om twee opties te combineren tot één optie, in de volgende richting: "Projectinvesteerders mogen een aanbetaling van klanten innen wanneer de huizen en bouwwerken voldoen aan de voorwaarden voor ingebruikname en transacties hebben uitgevoerd in overeenstemming met de regelgeving om de contractuitvoering te garanderen, of vastgoedprojectinvesteerders mogen alleen een aanbetaling innen om de ondertekening van het contract te garanderen volgens de overeenkomst met klanten wanneer het project een basisontwerp heeft dat is beoordeeld door een overheidsinstantie en de investeerder beschikt over een van de documenten met betrekking tot grondgebruiksrechten zoals gespecificeerd in clausule 2, artikel 24 van deze wet. De aanbetalingsovereenkomst moet duidelijk de verkoopprijs of huurkoopprijs van het huis of de bouwwerken vermelden. Het maximale aanbetalingsbedrag is in overeenstemming met de overheidsvoorschriften , maar mag niet meer bedragen dan 10% van de waarde van het onroerend goed."

"De vastgoedwetten van 2006 en 2014 reguleren geen deposito's die worden gedaan vóór het moment waarop het vastgoedproject in aanmerking komt om een contract aan te gaan of kapitaal te mobiliseren voor de verkoop van toekomstige woningen, met name grond. Daarom is er een situatie ontstaan waarin speculanten, grondmakelaars en malafide bedrijven misbruik hebben gemaakt van clausule 1, artikel 328 van het Burgerlijk Wetboek van 2015, dat de waarde en de rente van deposito's niet reguleert. Ze hebben deposito's ontvangen van klanten met grote bedragen, in sommige gevallen tot wel 90 tot 95% van de waarde van het verhandelde onroerend goed. Speculanten, grondmakelaars en malafide bedrijven hebben zelfs "spookprojecten" opgezet zonder wettelijke basis met als doel fraude te plegen, waardoor klanten enorme verliezen lijden en de maatschappelijke orde wordt verstoord. Een typisch voorbeeld hiervan is de fraudezaak bij Alibaba Company", aldus de heer Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, zei dat het ontwerp van de herziene wet op de vastgoedsector duidelijkere regels moet bevatten over deposito's, met name het tijdstip van de storting, om te voorkomen dat investeerders misbruik maken van deze maas in de wet om illegaal geld te mobiliseren. "We hebben deposito's op de vastgoedmarkt in veel landen wereldwijd bestudeerd en alle landen staan deposito's toe. De storting wordt echter overgemaakt naar een gezamenlijke rekening, die door een derde partij, zoals een bank, wordt beheerd en gecontroleerd. Als de investeerder zijn verplichtingen niet nakomt, zoals niet bouwen of geen contract kan ondertekenen volgens de wet, kan de klant zijn geld volledig terugkrijgen", aldus de heer Dinh.

Klanten kunnen rente ontvangen over het gestorte bedrag tijdens het storten op de bank. Klanten hoeven zich geen zorgen te maken over geldverlies. Het gestorte bedrag mag niet hoger zijn dan 20% van de contractwaarde. Dit beperkt de situatie waarin investeerders niets anders hebben gedaan dan veel geld van klanten mobiliseren in de stijl van "een dief met blote handen vangen".

Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Real Estate Association

Bronlink