Herstructurering vastgoedmarkt, kansen voor wie?

Het schaarse aanbod en de stijgende huizenprijzen dwingen de markt tot herstructurering en regulering van vraag en aanbod. Deze context biedt kansen voor projecten met een hoge opleveringsgraad en een goede verbinding met het stadscentrum.

Markt in nieuwe cyclus

De vastgoedmarkt bevindt zich in de 5e cyclus van 2021-2026.

In deze cyclus heeft de economie haar dieptepunt bereikt en herstelt zich geleidelijk vanaf juni 2023. Groeiactiva (aandelen, obligaties, aandelenfondsen) zullen naar verwachting de komende jaren positieve vooruitzichten hebben. Vastgoedactiva, die zich doorgaans na de beurs herstellen met ongeveer 12-18 maanden, zullen naar verwachting in de periode 2025-2026 beginnen te herstellen en te groeien.

Statistieken laten momenteel zien dat het aantal goedgekeurde investeringsprojecten en de juridische goedkeuring om het aanbod op de markt te brengen in het verleden zeer beperkt is. Zelfs bedrijven vinden het moeilijk om grond te vinden in Ho Chi Minhstad om projecten te ontwikkelen, waardoor het aanbodtekort nog steeds aanhoudt.

Uit het recente marktrapport van CBRE blijkt ook dat investeerders in Ho Chi Minhstad in deze periode voorzichtiger zijn met het lanceren van nieuwe productpakketten. Nieuw aanbod is schaars; het transactievolume in Ho Chi Minhstad komt voornamelijk voort uit de voorraad uit de vorige fase. In het derde kwartaal werden ongeveer 2.000 onverkochte appartementen verkocht, bijna een verdubbeling ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar. Momenteel overwegen en evalueren investeerders de situatie nog steeds om het juiste moment te kiezen voor de lancering van nieuwe productpakketten, omdat het vierde kwartaal de doorslaggevende factor is voor de volgende fase.

Onderzoeksgegevens van de Vietnam Association of Realtors (VARS) laten vergelijkbare cijfers zien: het transactievolume en de absorptiegraad in het derde kwartaal daalden met respectievelijk 25% en één procentpunt ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het volume van de appartemententransacties domineerde nog steeds, goed voor 71% van de totale woningtransacties in het derde kwartaal, waarbij nieuwe appartementenprojecten een gemiddelde absorptiegraad van 75% lieten zien.

De huizenprijzen blijven hoog, zowel op de primaire als de secundaire markt, met name in het appartementensegment. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod wordt steeds ernstiger, aangezien het aanbod, hoewel verbeterd, nog steeds moeilijk is om aan de vraag te voldoen.

Voor Ho Chi Minhstad bleef het primaire prijsniveau stabiel op een hoog niveau, omdat het aanbod voornamelijk afkomstig was van lopende projecten. Tegelijkertijd steeg het primaire prijsniveau in de provincies en steden rondom Ho Chi Minhstad licht, met schommelingen van 3-5%, waarbij de nieuwe aanvoer hogere verkoopprijzen opleverde.

De prijsindex voor appartementen van VARS veranderde eveneens. In het derde kwartaal van 2024 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van het projectcluster in Hanoi bijna 60 miljoen VND/m², een stijging van 64,0% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019. In dezelfde periode steeg de gemiddelde verkoopprijs van het projectcluster in Ho Chi Minhstad van 49,2 miljoen VND/m² naar 64,2 miljoen VND/m², een stijging van 30,6% ten opzichte van de basisperiode.

De verwachting is dat het aanbod de komende jaren schaars zal zijn, wat zal leiden tot een stijging van de vastgoedprijzen, aangezien de gewijzigde wetgeving van kracht wordt en een transparant juridisch kader creëert ter bescherming van investeerders. Dit is ook een factor die de markt helpt bij het selecteren van investeerders met een reële financiële draagkracht voor de uitvoering en ontwikkeling van projecten.

Marktonderzoek, een kans voor wie?

De vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad heeft de moeilijkste dieptepunten overwonnen. Na de negatieve groei in 2023 herstelden de vastgoedinkomsten zich in de eerste negen maanden van 2024 geleidelijk met een stijging van ongeveer 7% over dezelfde periode, naar schatting 199.156 miljard VND. Herstel is een trend die niet zal worden teruggedraaid, maar het is nog te vroeg om over ontwikkeling te spreken.

Volgens een rapport van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad zijn er in de eerste acht maanden van het jaar slechts negen commerciële woningbouwprojecten goedgekeurd voor investeringen, maar deze waren kleinschalig. Slechts vier commerciële woningbouwprojecten kwamen in aanmerking voor kapitaalmobilisatie, maar 100% van de appartementen viel in het hogere segment en was onbetaalbaar voor mensen die het nodig hadden.  

De Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) is van mening dat om het probleem van de dalende huizenprijzen op te lossen, eerst het probleem van vraag en aanbod moet worden opgelost. Om het woningaanbod te vergroten, is het noodzakelijk om de knelpunten in het aanbod van commerciële woningen weg te nemen. De stad kampt momenteel met meer dan 148 projecten met juridische problemen. Door de schaarste aan aanbod, terwijl de vraag hoog is, zijn de huizenprijzen de laatste tijd met 15-20% gestegen.

Er ontstaan ​​kansen om vraag te genereren voor woningbouwprojecten die in aanbouw zijn en over een goede transportinfrastructuur naar het centrum beschikken.

In het kader van de inwerkingtreding en de praktische implementatie van nieuwe wetten kan dit ertoe leiden dat de prijs van primaire woningen volgend jaar stijgt. Daarom biedt dit moment de mogelijkheid om vraag te genereren naar woningbouwprojecten die in aanbouw zijn en een goede verkeersinfrastructuur hebben die het centrum verbindt. Met name het oostelijke deel van Ho Chi Minhstad bewijst zijn effectiviteit in het oplossen van verkeersproblemen en het bieden van huisvesting.

Niet alleen de metrolijn staat op het punt in gebruik te worden genomen, maar ook de ringwegprojecten en de uitbreiding van National Highway 13 bieden grote kansen voor projecten langs deze as. Als centraal punt voor de verbinding van regionale infrastructuurprojecten beschikt het Urban Green appartementenproject van investeerder Kusto Home over uitstekende waarden om een ​​"aantrekkelijke" kracht te creëren voor de vraagzijde.

Dit is een zeldzaam project dat de voltooiingsfase is ingegaan, waardoor kopers zich gemakkelijk een beeld kunnen vormen van de kwaliteit en legaliteit van het project. Gelegen aan de uitbreiding van National Highway 13, helpt het project klanten ook optimaal te profiteren van de potentiële groei van de vraag en de waarde van onroerend goed in de dynamische en bruisende Thu Duc City.

Gezien het beperkte aanbod van appartementen worden projecten met een hoge opleveringsgraad en meerdere aansluitpunten beschouwd als belangrijke factoren om de vraag aan te trekken en het marktherstel te bevorderen. Daarnaast zijn de nutsvoorzieningen en de grote natuurlijke groene ruimte geschikte ruimtes voor gezinnen met meerdere generaties en voor mensen die echt behoefte hebben aan een leefruimte die gezondheid en gemakkelijk vervoer centraal stelt.

Bij het voldoen aan de voorwaarden van locatie, voorzieningen en opleveringsniveau is een flexibel betalingsbeleid ook een belangrijke factor om de vraag te stimuleren. Urban Green zal waarschijnlijk een van de weinige projecten zijn die het "dalpunt" van het herstel zal opvangen en aan het einde van het jaar voldoende aanbod op de markt zal creëren. Daarom heeft de projectinvesteerder een flexibel en preferentieel betalingsbeleid ingevoerd. Concreet betalen klanten momenteel slechts 30% tot de woning wordt opgeleverd, met een respijtperiode van 24 maanden voor aflossing en rente, en een cadeau van een interieurpakket ter waarde van maximaal VND 500 miljoen.

Met de recente beleidswijzigingen zal de overheid het markttoezicht en de marktregulering blijven versterken en zo stabiliteit en een goede ontwikkeling waarborgen. Tegelijkertijd is er een trend in opkomst die de markt naar verwachting in de nieuwe cyclus zal leiden. Dit zou een kans kunnen zijn voor projecten met een hoog opleveringsniveau om de komende tijd een inhaalslag te maken met het herstel van de markt.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html