De markt is getuige van een interessante 'paradox', veel appartementenprojecten zijn 'uitverkocht', het prijssegment van 50 miljoen VND/m2 zal verdwijnen

Op de markt was een interessante 'paradox' te zien: appartementenprojecten in Hanoi werden goed verhandeld, waren zelfs 'uitverkocht', regelgeving over het registreren van grondgebruikskosten bij het uitgeven van 'rode boeken'... dit is het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

Volgens experts zullen nieuwe appartementen met een prijs onder de 50 miljoen per m2 in Hanoi verdwijnen. (Foto: Linh An)

Betaalbare appartementen verdwijnen geleidelijk

Er is veel vraag naar betaalbare woningen, maar het aanbod is schaars. Tegen 2024 zal bijna 67% van de nieuwe appartementen op de markt in Hanoi tot het luxe segment behoren.

Er wordt voorspeld dat het primaire segment met een prijs van 50 miljoen VND/m² tegen 2025 zal verdwijnen. Deskundigen denken zelfs dat nieuwe appartementen met een prijs onder de 50 miljoen VND/m² in Hanoi binnenkort zullen verdwijnen. Het verhaal van betaalbare commerciële woningen, waarvan verwacht werd dat ze de balans tussen vraag en aanbod op de markt zouden herstellen, lijkt nu steeds verder weg.

Statistieken van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) laten zien dat de prijsindex voor appartementen in Hanoi in het derde kwartaal van 2024 met 64% is gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019, een verdubbeling ten opzichte van de stijging in Ho Chi Minhstad. De gemiddelde primaire verkoopprijs nadert de 60 miljoen VND/m².

De heer Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, merkte op dat mensen met een middeninkomen in Hanoi steeds vaker naar de buitenwijken verhuizen, waar de verbindende infrastructuur nog niet is voltooid, om huizen te kopen. Deze situatie zal zich in de nabije toekomst ook in andere stedelijke gebieden voordoen als het projectvergunningenstelsel niet wordt herzien. De appartementprijzen in deze gebieden liggen echter niet langer op een "geschikt" niveau.

Directeur van Batdongsan.com.vn in de zuidelijke regio, de heer Dinh Minh Tuan, gaf aan dat 2024 een interessante "paradox" liet zien: hoewel de appartementsprijzen op de primaire markt in zowel Hanoi als Ho Chi Minhstad hoog waren, was de koopkracht nog steeds vrij goed. Tot 70% van de makelaars gaf aan dat appartementenprojecten in Hanoi een positief transactievolume hadden en zelfs "uitverkocht" waren in 2024. Ook in Ho Chi Minhstad bedroeg dit percentage meer dan 40%.

Dit toont de sterke aantrekkingskracht van het appartementensegment aan, met name projecten die goed aansluiten bij de reële woonbehoefte. Appartementen zijn altijd de pioniers in marktherstelcycli, omdat ze inspelen op de reële woonbehoefte, een behoefte die altijd aanwezig en duurzaam is. De sterke toename van het aantal transacties concentreert zich op appartementen met een kleine oppervlakte en redelijke prijzen. Bovendien zijn de projecten die kopers kiezen vaak voltooide projecten, met een complete infrastructuur, een lage bouwdichtheid, gerenommeerde investeerders, een goede betalingsvoortgang en een voorkeursrentebeleid, enzovoort, analyseerde de heer Tuan.

Hoewel het segment van betaalbare en middenklasse appartementen in grote steden als Hanoi en Ho Chi Minh City krimpt, is dit nog steeds het belangrijkste segment. Het trekt veel interesse van echte kopers die een huis willen bezitten om zich te kunnen vestigen.

Vanuit deze realiteit is de ontwikkeling van betaalbare commerciële woningen nog steeds een dringende behoefte, vooral in grote steden. De heer Dang Hung Vo, voormalig viceminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, stelde dat het noodzakelijk is om een ​​initiatief voor te stellen om het segment betaalbare commerciële woningen te onderzoeken en te ontwikkelen, omdat dit een belangrijke factor zal zijn om de vastgoedmarkt te stabiliseren en duurzaam te maken.

Moet ik investeren in serviced apartments voor verhuur?

Tijdens het seminar "Potentieel van huurappartementen" op 23 december vertelde Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, dat de vastgoedprijzen in het centrum een ​​stijgende lijn vertonen. De gemiddelde appartementprijs in de vier centrale districten van Hanoi is verdubbeld ten opzichte van begin 2019, 30% hoger dan de gemiddelde stijging in heel Hanoi.

Hai Ba Trung en Dong Da zijn bijvoorbeeld de twee districten met de hoogste prijsgroei in de afgelopen vijf jaar, dankzij het relatief gunstige prijsniveau in vergelijking met nieuw geopende projecten in de voorsteden. Nieuw geopende projecten in de afgelopen drie jaar hebben hun prijzen continu aangepast, ongeveer 10% na elke openingsfase. Nieuwe appartementenprojecten zijn in 2024 te koop aangeboden met een gemiddelde prijs vanaf VND 125 miljoen per m². Serviced apartments kosten ongeveer VND 88 miljoen per m² (exclusief btw en onderhoudskosten).

Gezien de stijgende prijzen van appartementen: als u meer dan 5 miljard VND in contanten heeft, moet u dan overstappen op investeringen in serviced apartments?

Volgens de heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Home, zijn veel investeerders op zoek naar onroerend goed dat dubbele winst oplevert: een stabiel inkomen uit verhuur en winst uit vermogensgroei.

Dus, als je 5,5 miljard VND hebt, suggereert meneer Chung, kunnen investeerders flexibel vastgoed vinden dat cashflow genereert en gebruikt kan worden om in te wonen of te verhuren. Met zo'n flexibel vastgoed zal het later niet moeilijk zijn om het te verkopen.

Volgens de heer Chung hebben serviced apartments in de centra van grote steden als Hanoi en Ho Chi Minhstad de afgelopen jaren meer aandacht gekregen vanwege de stabiele inkomsten die ze genereren van vaste gasten, experts en de buitenlandse gemeenschap.

Bovendien ligt de prijs van serviced apartments 35-70% lager dan de markt in hetzelfde segment, maar de huurprijs van serviced apartments ligt 25-50% hoger dan die van appartementen voor lange termijn. Dit toont aan dat serviced apartments te huur een vastgoedproduct zijn met een hoge investeringsefficiëntie.

Het toeristische project ter waarde van meer dan 2,5 miljard VND in Binh Dinh heeft een investeerder gevonden.

Op 23 december meldde het kantoor van het Volkscomité van de provincie Binh Dinh het volgende: Vicevoorzitter van het Volkscomité van de provincie Nguyen Tu Cong Hoang heeft Besluit nr. 4428/QD-UBND ondertekend, waarmee de resultaten van de veiling van landgebruiksrechten voor de uitvoering van Project Punt nr. 2 (2-2), toeristisch strandgebied Nhon Ly - Cat Tien, worden goedgekeurd.

Dit is een project met een geschat totaal minimaal investeringskapitaal van meer dan VND 2.215,57 miljard (exclusief het gewonnen veilinggeld voor landgebruiksrechten), uitgevoerd in de gemeente Cat Chanh, district Phu Cat, economische zone Nhon Hoi, provincie Binh Dinh.

De geselecteerde investeerder is Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (met hoofdkantoor in de stad Quy Nhon, Binh Dinh) met een winnende biedprijs van VND 368.823 miljard, een verschil van bijna VND 21 miljard (VND 20.877 miljard) vergeleken met de startprijs van VND 347.946 miljard.

Het geplande gebied voor het project bedraagt ​​meer dan 40 hectare, waarvan 14,4 hectare bestemd is voor toeristische diensten (toeristische villa's, resorts, hotels, pleinen, commerciële bouwterreinen en zwembaden), 15,3 hectare voor groen, bijna 5,6 hectare voor verkeer en technische infrastructuur (verkeersterrein, terrein voor technische infrastructuur en parkeerterreinen) en 4,8 hectare voor strand- en wateroppervlakten. De vorm van grondgebruik is dat de staat grond verpacht en in één keer huur int voor de gehele looptijd van de pacht door middel van veiling van grondgebruiksrechten.

Na voltooiing zal Binh Dinh meer luxe resortprojecten hebben, zoals: toeristische villa's, hotels, resortdienstverleningsprojecten, commerciële serviceprojecten (restaurants, souvenirwinkels, karaoke, algemene bedrijven) voor verkoop, lease, lease-aankoop en andere zakelijke activiteiten, in overeenstemming met de regelgeving die is gericht op de behoeften van toeristen op het gebied van accommodatie, resort, entertainment en recreatie.

Dit project belooft ook een impuls te geven aan de ontwikkeling van het lokale toerisme, met de bouw van veel belangrijke zaken zoals hotels, resortvilla's, pleinen en commerciële diensten...

Volgens de leiders van de provincie Binh Dinh is dit ook een gebied met veel potentieel, maar is het nog niet goed benut. De provincie Binh Dinh heeft veel beleid gevoerd om investeringen aan te trekken en te werven. Vervolgens zijn er voorwaarden gecreëerd voor investeerders met voldoende capaciteit en ervaring om in het gebied te investeren en zich te ontwikkelen in overeenstemming met de richtlijnen van de Provinciale Volksraad in elke periode.

Regelgeving over de grondgebruiksvergoeding bij het uitgeven van het rode boek

Er moet rekening worden gehouden met de regelgeving omtrent het registreren van grondgebruikskosten bij het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten (rode boeken) en het eigendom van aan grond verbonden activa.

Artikel 11, artikel 18 van decreet 101/2024/ND-CP bepaalt de verschuldigdheid van grondgebruiksvergoedingen bij het verlenen van certificaten van grondgebruiksrechten en eigendom van aan grond verbonden activa (algemeen bekend als rode boeken), die als volgt worden geïmplementeerd:

a) Onderwerpen die in aanmerking komen voor schulden inzake grondgebruiksrechten bij de uitgifte van het eerste certificaat van grondgebruiksrechten en eigendom van aan grond verbonden activa, zijn personen en huishoudens die momenteel grond gebruiken en behoefte hebben aan het registreren van schulden, en erfgenamen die volgens de wettelijke bepalingen behoefte hebben aan het registreren van schulden, blijven schulden registreren;

b) Het bedrag aan grondgebruiksvergoeding dat in de schuld is opgenomen voor het geval zoals gespecificeerd in punt a van dit artikel, is het totale bedrag aan grondgebruiksvergoeding dat betaalbaar is op het moment van uitgifte van het certificaat van grondgebruiksrechten en eigendom van aan de grond verbonden activa;

c) De volgorde en procedures voor het registreren, betalen en vereffenen van schulden inzake grondgebruiksvergoedingen, en de periode voor schulden inzake grondgebruiksvergoedingen voor huishoudens en personen die recht hebben op schulden inzake grondgebruiksvergoedingen zoals voorgeschreven in dit artikel, worden uitgevoerd in overeenstemming met de wettelijke bepalingen inzake de inning van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur;

d) Indien aan de persoon grond wordt toegewezen voor hervestiging, wordt de schuld van de grondgebruiksvergoedingen geregistreerd overeenkomstig de bepalingen van het Besluit inzake compensatie, ondersteuning en hervestiging wanneer de staat grond terugwint;

d) De registratie van de schulden inzake grondgebruiksvergoedingen voor de in punt a van dit artikel genoemde onderwerpen vindt plaats van 1 augustus 2024 tot en met 31 juli 2029. De betaling en kwijtschelding van de schulden inzake grondgebruiksvergoedingen vinden plaats overeenkomstig de wettelijke bepalingen inzake de inning van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html