De vastgoedmarkt is bevroren, hoe opereren makelaarskantoren?

In het tweede kwartaal van 2023 vertoonde de vastgoedmarkt geen tekenen van verbetering. De gehele markt registreerde een laag aantal transacties en het aantal nieuwe vastgoedproducten dat op de markt werd gebracht, was vrijwel nihil.

De bedrijfsresultaten over het tweede kwartaal van 2023 en de eerste 6 maanden van 2023 van een reeks vastgoedmakelaarsbedrijven laten duidelijk zien hoe krap de situatie is waarin dit type bedrijven zich bevindt.

Schokkende omzetdaling, diepe negatieve winst

Volgens het financiële rapport voor het tweede kwartaal van 2023 boekte Danh Khoi Group Joint Stock Company (HNX: NRC) een scherpe daling van de geconsolideerde netto-omzet met 55 keer ten opzichte van dezelfde periode, tot meer dan 1,9 miljard VND. Hiervan werden de inkomsten uit vastgoedadvies- en managementdiensten en de inkomsten uit samenwerkingsactiviteiten op het gebied van projectinvesteringen op 0 gebracht. Alleen makelaardij en andere diensten leverden Danh Khoi meer dan 1,9 miljard VND op.

Hoewel de kosten van de verkochte goederen volledig werden teruggebracht tot bijna 38 miljoen VND, behaalde het bedrijf nog steeds een brutowinst van slechts 1,9 miljard VND (in dezelfde periode was de brutowinst meer dan 89,5 miljard VND).

In de eerste zes maanden van het jaar behaalde het bedrijf een netto-omzet van slechts meer dan VND 1,9 miljard. Na aftrek van alle kosten en belastingen rapporteerde Danh Khoi een verlies van VND 3,8 miljard in het tweede kwartaal van 2023 en een verlies van meer dan VND 20,6 miljard in de eerste helft van 2023.

De voorraad van het bedrijf bleef per 30 juni 2023 met 61,13 miljard VND gelijk aan het begin van het jaar, voornamelijk bestaande uit onvoltooide productie en bedrijfskosten.

In dezelfde situatie als Danh Khoi boekte Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Services, HoSE: DXS) in het tweede kwartaal van 2023 een omzet van VND 662 miljard, een daling van 49% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De omzet daalde met 50%, maar de kostprijs van verkochte goederen daalde slechts licht met 15%, waardoor de brutowinst van Dat Xanh Services slechts VND 150 miljard bedroeg, wat neerkomt op minder dan een kwart van de brutowinst van dezelfde periode.

In de toelichting liet Dat Xanh Services zien dat de omzet in de vastgoedsector het sterkst daalde, met maar liefst 73%, tot minder dan 192 miljard VND. Naast de daling van de netto-omzet, was de financiële omzet van het bedrijf niet veel beter.

Dat Xanh Services boekte aan het einde van het tweede kwartaal van 2023 een verlies van VND 17,2 miljard, terwijl het in dezelfde periode vorig jaar een winst van meer dan VND 256 miljard boekte. Dit was het derde kwartaal op rij dat dit bedrijf een nettoverlies rapporteerde.

In de eerste 6 maanden van het jaar rapporteerde de "grote broer" in de vastgoedmakelaardij een verlies van ruim 61 miljard VND, een lange daling vergeleken met de winst van 474 miljard VND in de eerste helft van 2022.

Winst na belastingen rapport ‘zo dun als rijstbladeren’

Een positief punt is dat Khai Hoan Land Group Joint Stock Company (HoSE: KHG) in het tweede kwartaal van 2023 een scherpe omzetdaling rapporteerde, maar toch nog wat nettowinst wist te redden.

Khai Hoan Land boekte een netto-omzet uit verkoop en dienstverlening van iets meer dan 3,3 miljard VND, een daling van 80 keer ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De reden hiervoor is dat het bedrijf tot 31,8 miljard VND extra retourzendingen had, waardoor bijna de gehele omzet van het bedrijf in het tweede kwartaal van 2023 daalde.

Bovendien verdiende het bedrijf in het tweede kwartaal van 2023 slechts ruim 12 miljard VND aan inkomsten uit vastgoedmakelaardij, terwijl dit cijfer in dezelfde periode ruim 271 miljard VND bedroeg.

Integendeel, de financiële opbrengsten van het bedrijf waren een lichtpuntje en bereikten ruim 109 miljard VND, maar de financiële uitgaven werden bijna gehalveerd, tot 26 miljard VND.

De scherpe daling van de omzet uit de kernactiviteiten had echter ook gevolgen voor de winst van Khai Hoan Land. Aan het einde van het tweede kwartaal van 2023 rapporteerde dit makelaarsbedrijf een winstdaling van 48% tot VND 45 miljard. In de eerste zes maanden van het jaar bedroeg de netto-omzet van Khai Hoan Land VND 263 miljard en de winst na belastingen 101 miljard VND, een daling van respectievelijk 43% en 35% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Op dezelfde manier kon Century Real Estate JSC (CenLand, HoSE: CRE), dat ooit duizenden makelaars had opgeleid en bekend stond om zijn team van professioneel opgeleide makelaars, ook niet voorkomen dat de winst "zo dun als rijstblaadjes" was.

Concreet noteerde het bedrijf in het tweede kwartaal van 2023 een netto-omzet van bijna VND 401 miljard en een nettowinst van meer dan VND 9,5 miljard, respectievelijk een daling van 35% en 88% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Het bedrijf lichtte dit resultaat toe door te stellen dat de vastgoedmarkt in het tweede kwartaal nog steeds te kampen had met veel moeilijkheden en ongunstige factoren die vanaf 2022 zichtbaar waren. Hoewel de vastgoedmarkt en de kapitaalmarkt zich ten opzichte van het eerste kwartaal hebben verbeterd, is er geen sprake van een echte verbetering en waren er niet echt veel transacties.

De algemeen directeur van CenLand gaf tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders eind april aan dat het aantal medewerkers van het bedrijf tot nu toe met 40-50% is afgenomen.

Daarnaast vertelde Nguyen Trung Vu, voorzitter van de raad van bestuur van Cenland, op het congres dat hij gemiddeld elke maand zo'n 2-3 appartementen met verlies verkoopt om het bedrijf te onderhouden. Hij denkt dat er nog een paar honderd appartementen over zijn om het bedrijf door deze periode heen te helpen.

Kijkend naar de cumulatieve omzetstructuur in de eerste zes maanden van 2023, blijven vastgoedmakelaardij en beleggingsdiensten de belangrijkste pijlers in de omzetstructuur van CenLand. De winst in dit segment daalde echter scherp tot onder de 5 miljard VND; de nettowinstmarge van dit segment bedroeg slechts 1% (in dezelfde periode 10,7%).

Is makelaardij in onroerend goed nog steeds aantrekkelijk?

Uit het rapport van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) over de gezondheid van de vastgoedmarkt blijkt dat het aantal transacties in de afgelopen periode minder dan 50% bedroeg ten opzichte van vorig jaar. Zowel vraag als aanbod op de markt zijn sterk afgenomen, waardoor veel bedrijven voortdurend verliezen rapporteren, makelaars in de problemen komen, armoede ervaren en werkloos worden.

Volgens VARS zijn de moeilijkheden op de vastgoedmarkt duidelijk terug te zien in de bedrijfsresultaten. Veel makelaarsbedrijven rapporteerden namelijk verliezen in de eerste twee kwartalen van 2023. Dit is de slechtste periode sinds 2017.

Uit eerdere VARS-gegevens bleek dat het geschatte aantal actieve brokers nu slechts 30%-40% bedraagt vergeleken met de periode begin 2022.

Opvallend is dat makelaarsbedrijven of investeerders die verkoopbemiddelingsafdelingen hebben geregeld, 50% of meer van hun personeel hebben ontslagen. Dit kan bijvoorbeeld door tijdelijk 3-6 maanden geen contracten te ondertekenen, personeel te ontslaan of als medewerker in dienst te houden.

Het aantal ontslagen is niet alleen groot bij toonaangevende ondernemingen, maar ook bij andere kleine bedrijven.

Onroerend goed - De vastgoedmarkt is bevroren, hoe gaat het met de makelaarskantoren? — De vastgoedmarkt bevindt zich in de eerste 6 maanden van het jaar nog steeds op een langdurig dieptepunt.

VARS is van mening dat dit een uitdagende periode is voor makelaarskantoren die niet concurrerend genoeg zijn om te overleven, maar het is ook een kans voor professionele bedrijven om zich te onderscheiden en duurzamer te ontwikkelen.

VARS is echter van mening dat de carrièreperspectieven van makelaars nog steeds uitstekend zijn, ondanks de moeilijke marktperiode met veel uitdagingen vanwege de sterke concurrentie. Makelaars moeten daarom altijd blijven leren, hun vaardigheden voortdurend verbeteren en hun professionele ethiek en reputatie bij klanten hoog houden .

Bron