Overdrachtsbelasting onroerend goed: tweezijdige impact en langetermijnverwachtingen

Fotobijschrift — Illustratiefoto: Tuan Anh/VNA

Het doel is om speculatie te beperken, langetermijnbeleggingen te stimuleren en de inkomsten voor de begroting te verhogen. Velen zijn echter van mening dat een gezonde vastgoedmarkt geen markt is die wordt beheerst door zware belastingen, maar een markt met een goede liquiditeit, een transparante werking en eerlijkheid voor zowel investeerders als mensen met reële behoeften. De overdrachtsbelasting zou tweezijdige effecten hebben, maar als het beleid redelijk is, zal het op de lange termijn effect hebben.

Speculatie onderdrukken of de secundaire markt wurgen?

Onlangs heeft het Ministerie van Financiën in het gewijzigde wetsontwerp inzake de inkomstenbelasting een methode voorgesteld om de inkomstenbelasting bij overdracht van onroerend goed te berekenen op basis van de nettowinst - verkoopprijs minus aankoopprijs en bijbehorende kosten. Het voorgestelde belastingtarief bedraagt 20% over het belastbare inkomen, berekend per overdracht. Indien de aankoopprijs en de bijbehorende kosten niet kunnen worden vastgesteld, wordt de belasting rechtstreeks berekend over de verkoopprijs met een progressief tarief, afhankelijk van de bezitsperiode: 10% indien korter dan 2 jaar en 6% van 2 tot 5 jaar; 4% van 5 tot 10 jaar; 2% indien langer dan 10 jaar of na erfgenamen.

Volgens deskundigen is dit voorstel een belangrijke poging om speculatie op korte termijn aan te pakken en de transparantie in verrekenprijzen te vergroten. Verkopers worden hierdoor gedwongen om naast de werkelijke kosten ook de kostprijzen volledig op te geven, waardoor het datasysteem de werkelijke waarden beter kan weergeven.

Veel experts zijn echter van mening dat een slecht ontworpen belastingbeleid zal leiden tot stagnatie van de secundaire markt, die momenteel een belangrijke rol speelt in de liquiditeit. Kleine beleggers zullen uit de markt worden gedrukt, en ook vastgoedbedrijven, banken en de financiële markt zullen worden getroffen.

Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), zei dat het noodzakelijk is de doelstellingen van het beleid duidelijk te definiëren. Hoewel er aanvankelijk negatieve reacties kunnen zijn, is het noodzakelijk ervoor te zorgen dat de markt zich duurzaam en gezond ontwikkelt en inspeelt op reële behoeften, en niet blijft speculeren en profiteren. Dit belastingniveau zal veel beleggers, met name degenen die willen "surfen", dwingen hun beleggingsstrategieën te herzien.

In werkelijkheid zal het nieuwe belastingbeleid zeker leiden tot een daling van het aantal transacties op de vastgoedmarkt, met gevolgen voor het hele marktsysteem, van de zakelijke activiteiten van ondernemingen tot investeerders. Op de korte termijn zullen projecten met hoge verkoopprijzen moeilijker te verhandelen zijn vanwege de verminderde vraag.

Dit zal een van de onvermijdelijke gevolgen zijn waarmee de markt te maken krijgt als het belastingbeleid op dit moment wordt ingevoerd. Volgens de heer Dinh is de invoering van belastingbeleid echter noodzakelijk om de markt in een gezondere richting te sturen. Dit dwingt beleggers bijvoorbeeld om hun prijsstrategieën te herzien. Van daaruit kunnen zich kansen voordoen om het prijsniveau in de markt aan te passen...

Er is een duidelijke, openbare en transparante routekaart nodig

Uit een recent onderzoek van Batdongsan.com.vn onder 1000 mensen die op zoek zijn naar onroerend goed, blijkt dat maar liefst 95% van de deelnemers onroerend goed voornamelijk koopt als investering in plaats van om er te wonen. Onder hen is het aantal mensen dat onroerend goed bezit met de intentie om het binnen een jaar te verkopen, een groot deel. Dit toont aan dat Vietnamezen momenteel zeer geïnteresseerd zijn in investeren in onroerend goed, maar dat de beleggingsperiode kort is en dat ze de neiging hebben om "te verkopen wanneer de prijs goed is", waarbij ze kapitaalstromen flexibel verschuiven naar andere activa die op dat moment winstgevender zijn.

De heer Dinh Minh Tuan, regionaal directeur Zuid van Batdongsan.com.vn, merkte op dat het in principe redelijker zou zijn om belasting te berekenen op basis van winst, maar dat het moeilijk is om de exacte werkelijke winst te bepalen, omdat er veel kosten aan verbonden zijn, zoals bemiddelingscommissies, renovatie van het interieur, leningen... zonder facturen of geldige documenten die van de belasting kunnen worden afgetrokken. Gezien deze situatie vreest de heer Tuan dat belastingbetalers, als er geen duidelijke regelgeving is, hogere belastingtarieven zullen moeten betalen dan in werkelijkheid het geval is.

Aanpassing van de onroerendgoedbelasting wordt nog steeds als noodzakelijk beschouwd om evenwicht te waarborgen en de inkomsten voor de begroting te verhogen. Met het voorgestelde tarief van 10-20% op de winst is het echter noodzakelijk om een openbaar, transparant en redelijk mechanisme en een passend stappenplan te ontwerpen om te voorkomen dat de markt wordt geschokt en de bevolking een zware last wordt, zo analyseerden experts van Batdongsan.com.vn.

Advocaat Le Cao, managing advocate van advocatenkantoor FDVN, merkte op dat een wettelijke regeling alleen effectief kan zijn als deze aansluit bij de realiteit. Daarom moeten fiscale beleidsregels vóór afkondiging zorgvuldig worden geraadpleegd en uitgebreid worden geëvalueerd om situaties die zich in de praktijk kunnen voordoen te anticiperen en op te lossen.

Naast het vaststellen van redelijke belastingtarieven zouden er specifieke regels moeten komen om geschillen te voorkomen bij het bepalen van factoren zoals: redelijke kosten, aankoopprijs-verkoopprijs, houdperiode, etc. Tegelijkertijd zou de wet ook uitzonderingsbepalingen moeten bevatten om eerlijkheid te garanderen in speciale gevallen.

"De kern van het beheer van de vastgoedmarkt, inclusief het belastingbeleid, is het opzetten van een transparant en uniform datasysteem voor vastgoed in het hele land. Momenteel bestaan er nog veel tekortkomingen, zoals vastgoed dat op naam van anderen staat geregistreerd, ondoorzichtige geldstromen naar vastgoed, of belangengroepen die de markt manipuleren, wat leidt tot ernstige verstoringen van de vastgoedwaarde", aldus advocaat Le Cao.

Datatransparantie is volgens deze advocaat daarom een van de voorwaarden. Wanneer een helder, datagestuurd beheerplatform wordt opgezet, kunnen transacties eenvoudig worden gevolgd en zal de waarde van onroerend goed de werkelijke waarde benaderen. Op dat moment zal de markt duurzamer functioneren, zullen mensen ook gemakkelijker toegang hebben tot onroerend goed dat aan hun werkelijke behoeften voldoet, en zullen speculatieve verschijnselen die de markt verstoren, worden beperkt. Een gedetailleerd, transparant beheersysteem helpt niet alleen bij het beheersen van transacties, maar fungeert ook als een "schild" om geschillen en risico's die zich in de toekomst kunnen voordoen, te beperken.

Bron: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

Reactie (0)