Is het Chinese "tegengif" moeilijk om de vastgoedsector te redden?

Volgens schattingen van Goldman Sachs is de crisis op de Chinese huizenmarkt het gevolg van het beleid van de 'drie rode lijnen' dat Peking in augustus 2020 invoerde. Dit maakte het lastig voor fondsontwikkelaars en leidde tot wanbetalingen van meer dan 160 miljard dollar aan junk bonds.

Volgens de investeringsbank zijn de prijzen van tweedehands woningen met 20% gedaald, terwijl de bouw van nieuwe woningen met 16% is afgenomen ten opzichte van de piek.

Een woongebouw in aanbouw in Jinan, China, op donderdag 9 mei 2024. Foto: Bloomberg.

Als reactie hierop kondigde Peking een historisch reddingspakket aan, met onder meer verlagingen van de hypotheekrente en het verlagen van de deposito's om de huizenmarkt nieuw leven in te blazen. Op het hoogtepunt was de huizenmarkt goed voor een kwart van de economische groei van het land.

Tegelijkertijd heeft het land een kredietfaciliteit van 300 miljard yuan (meer dan 42 miljard dollar) opgezet ter ondersteuning van door de overheid gesubsidieerde woningbouwprojecten. Steden en provincies worden aangemoedigd om het geld te gebruiken voor de aankoop van voltooide, betaalbare commerciële woningen voor sociale woningbouwprogramma's.

Volgens de China Real Estate Information Corporation (CRIC) werd in mei in 30 grote Chinese steden in totaal 10,8 miljoen vierkante meter aan nieuwe huizen verkocht, een stijging van 4% ten opzichte van april.

De verkoop steeg met 23% ten opzichte van het maandelijkse gemiddelde van 8,77 miljoen vierkante meter in het eerste kwartaal, maar daalde met 34% ten opzichte van de verkoop in dezelfde periode vorig jaar.

"We schatten dat de prijzen van nieuwe huizen dit jaar met 5 tot 10 procent zullen dalen. Dat is niet veel anders dan in de periode voordat Peking het reddingspakket lanceerde", aldus Raymond Cheng, algemeen directeur van CGS International Securities Hong Kong.

"Ontwikkelaars zien een verbetering in de verkoop, maar niet zo snel als verwacht. De transactievolumes en prijzen zijn niet significant veranderd, omdat kopers voorzichtig blijven", zei hij, verwijzend naar reacties van zes grote projectontwikkelaars, waaronder China Overseas Land and Investment, China Resources Land en Longfor Group.

Vorige week verlaagden grote Chinese steden, waaronder Shanghai, Shenzhen en Guangzhou, de hypotheekrente en versoepelden ze de beperkingen op de aankoop van een huis om kopers aan te trekken. Lokale media meldden een toename van het aantal aanvragen en het aantal bezoeken aan lokale verkooppunten van onroerend goed.

Woongebouwen in aanbouw bij het Elegant Lifestyle-project van China Vanke in Shenzhen, China, op woensdag 17 april 2024. Foto: Bloomberg.

Zo waren bijvoorbeeld alle 422 appartementen van een nieuw luxeproject in de wijk Putuo in Shanghai, met een gemiddelde prijs van 104.000 yuan per vierkante meter, twee uur na de lancering op 3 juni uitverkocht, zo meldde het lokale medium Jiemian News.

De verkoop van nieuwe huizen in de stad steeg met 35% in de week tot 27 mei, een week nadat het stadsbestuur de beperkingen op de aankoop van huizen versoepelde en subsidies introduceerde om kopers aan te trekken, zo blijkt uit gegevens verzameld door Centaline Property in Shanghai.

Maar zulke lichtpuntjes zijn schaars, aangezien prijsstabiliteit op zowel de primaire als de secundaire markt onbereikbaar is en de druk om overtollige voorraden weg te werken nog steeds ‘hangt’.

"Er is nog steeds sprake van een prijsspel tussen huiseigenaren en potentiële kopers", aldus You Liangzhou, eigenaar van het in Shanghai gevestigde vastgoedbedrijf Baonuo. Hij voegde eraan toe dat hij niet verwachtte dat de prijzen in de nabije toekomst zouden herstellen. CRIC-gegevens tonen aan dat de markt in de stad sinds begin dit jaar is afgekoeld, met een daling van 43% in de totale woningaankopen in de eerste vijf maanden van het jaar ten opzichte van een jaar eerder.

"De huizenprijzen in Shenzhen zijn niet veranderd en projectontwikkelaars doen hun best om de prijzen te verlagen om van de voorraad af te komen", aldus Andy Li, CEO van Centaline Real Estate Agency in China.

"Het vertrouwen van kopers is erg zwak en ze zullen wegblijven tenzij de prijzen extreem laag worden", voegde de heer Li toe.

Slechts vier van de 30 grote steden die door CRIC werden gevolgd, vertoonden in mei tekenen van verbetering in de voorraadreductie ten opzichte van de voorgaande maand. De cyclus in alle 30 gevolgde steden was echter langer dan vorig jaar; in 20 van deze steden zal het naar verwachting meer dan 18 maanden duren om de voorraad te verminderen, aldus CRIC.

Kredietanalisten zijn somber gestemd over de vooruitzichten voor de Chinese huizenmarkt. Fitch Ratings verlaagde deze week zijn verkoopramingen voor dit jaar en verwacht dat de verkoop dit jaar met 15% tot 20% zal dalen, vergeleken met de eerdere prognose van een daling van 5% tot 10%. Ook verwacht het bedrijf dat de prijzen van nieuwe woningen dit jaar met 5% zullen dalen.

"We voorspellen dat de vraag naar woningen in China op de lange termijn gemiddeld 800 miljoen vierkante meter zal bedragen", aldus Fitch Ratings. Volgens de organisatie is dit cijfer "aanzienlijk lager dan in voorgaande jaren, wat erop wijst dat de trend van consolidatie in de sector nog wel even aanhoudt."

Khanh Vy (volgens SCMP)

Bron: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html