Ho Chi Minhstad stelt het percentage kosten en winsten vast als basis voor de grondwaardering.

Dit is een van de belangrijke grondslagen voor het bepalen van grondprijzen met behulp van de overschotmethode voor vastgoedprojecten in Ho Chi Minhstad.

Dit is een van de belangrijke grondslagen voor het bepalen van grondprijzen met behulp van de overschotmethode voor vastgoedprojecten in Ho Chi Minhstad.

De vicevoorzitter van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, Bui Xuan Cuong, heeft zojuist Besluit nr. 49/2025 ondertekend en uitgevaardigd. Hierin worden de factoren vastgelegd die de ontwikkelingsinkomsten bepalen, de factoren die de ontwikkelingskosten schatten bij het bepalen van specifieke grondprijzen volgens de overschotmethode en de factoren die de grondprijzen beïnvloeden bij het bepalen van grondprijzen in de stad.

Investeerders profiteren van 15% van de totale bouwinvesteringskosten

Voor de factoren voor de schatting van de ontwikkelingskosten wordt besloten om de percentages (%) te geven om de bedrijfskosten te bepalen: rentelasten, winst voor investeerders rekening houdend met het eigen vermogen, bedrijfsrisico's voor projectgroepen met dezelfde hoofdbestemmingsdoelen voor het land van de projecttypen.

De gemeente verdeelt elk specifiek segment, waaronder hoogbouw, herenhuizen, villa's, verkaveling en verkoop van grond, industrieterreinen, industriële clusters, kantoren, handel en dienstverlening, hotels. Afhankelijk van het type project gelden er verschillende percentageregelingen.

De rentekosten, de winst voor investeerders, rekening houdend met het eigen vermogen en de bedrijfsrisico's, worden berekend door de totale bouwinvesteringskosten met 15% te vermenigvuldigen. Foto: Le Toan

Concreet worden de marketing-, reclame- en verkoopkosten voor alle segmenten vastgesteld op 2% van de totale omzet.

De beheer- en exploitatiekosten worden berekend op 15% van de totale huuropbrengsten. Dit geldt voor hoogbouwprojecten, investeringsprojecten in industrieparken en industriële clusters, en investeringsprojecten in kantoren, handel en dienstverlening. Met name voor projecten met rijtjeshuizen en villa's, verkavelingen en grondverkoop geldt een tarief van 5% van de totale huuropbrengsten.

Met name de rentelasten, de winst van de investeerder (rekening houdend met het eigen vermogen) en het bedrijfsrisico worden berekend met 15% vermenigvuldigd met de totale bouwinvesteringskosten, de bedrijfskosten en de waarde van het grondgebruiksrecht. Dit percentage geldt voor alle bovengenoemde segmenten.

Voor investeringsprojecten in hotels, medische sector, onderwijs , sport of projecten met specifieke kenmerken moet de organisatie die de grondprijs vaststelt, in het Toelichtend Rapport over de ontwikkeling van het grondprijsplan het percentage factoren van marketing, reclame, verkoopkosten, operationele beheerskosten, rentekosten op leningen, winsten van investeerders voorstellen, rekening houdend met eigen vermogen, bedrijfsrisico's en andere kosten, zodat de specifieke Land Price Appraisal Council dit kan overwegen en beslissen.

Projecten die in het eerste jaar niet verkocht worden

Met betrekking tot de factoren die de ontwikkelingsopbrengsten vormen, worden in Besluit nr. 49/2025 ook het aanvangstijdstip van de verkoop, de verkooptijd en de verkoopratio van elk segment vastgelegd.

Dit tarief geldt echter alleen in gevallen waarin documenten over het investeringsbeleid of de aanbestedingsdocumenten voor de uitvoering van investeringsprojecten, of besluiten ter goedkeuring of aanvaarding van investeringsprojecten, het tijdstip van verkoop en het tijdstip waarop met de verkoop en handel van producten en diensten moet worden begonnen, niet zijn gespecificeerd, en besluiten ter goedkeuring van de gedetailleerde bouwplanning de bezettingsgraad niet hebben gespecificeerd.

De startdatum van de verkoop is dan ook vanaf het eerste jaar van het project en het verkooppercentage wordt toegewezen op basis van de vloeroppervlakte van de constructie, inclusief de kelderruimte.

Wat betreft de verkoopperiode en het verkooppercentage, geldt voor hoogbouwprojecten met een bebouwde oppervlakte van minder dan 50.000 m² een verkoopperiode van twee jaar met een percentage van 40% in het eerste jaar en 60% in het tweede jaar. Voor projecten met rijtjeshuizen en villa's met een omvang van minder dan 100 woningen en projecten waarbij percelen van minder dan 200 percelen worden verdeeld en verkocht, bedraagt het verkooppercentage binnen één jaar 100%.

Voor grootschalige projecten met een langere verkoopperiode, van 4 tot 5 jaar, waarbij verkoop in het eerste jaar niet is toegestaan, waaronder: Hoogbouwwoningprojecten met een omvang van 150.000 m2 bouwoppervlakte of meer; rijtjeshuizen- en villaprojecten met meer dan 1.000 producten.

Voor investeringsprojecten in kantoren, commerciële ruimtes en dienstverlening bedraagt de bezettingsgraad 75% voor kantoordoeleinden en 70% voor commerciële doeleinden.

Voor investeringsprojecten in hotels, gezondheidszorg , onderwijs, cultuur, sport of speciale projecten moet de organisatie die de grondprijsbepaling uitvoert, in het Toelichtend rapport over de ontwikkeling van het grondprijsplan andere factoren voorstellen om de ontwikkelingsopbrengsten te schatten, zodat de specifieke Land Price Appraisal Council deze kan overwegen en een besluit kan nemen.

De overschotmethode wordt toegepast door de totale geraamde ontwikkelingsopbrengsten af te trekken van de totale geraamde ontwikkelingskosten van het perceel of het oppervlak, op basis van het meest effectieve grondgebruik (grondgebruikscoëfficiënt, bouwdichtheid, maximaal aantal verdiepingen van het gebouw) volgens het door de bevoegde autoriteit goedgekeurde grondgebruiksplan en de gedetailleerde bouwplanning.

De totale ontwikkelingsopbrengsten van een perceel grond of een gebied worden bepaald op basis van schattingen van overdrachtsprijzen, huurprijzen van grond, huurprijzen van panden, prijzen van producten en diensten, schommelingen in overdrachtsprijzen, huurprijzen van grond, huurprijzen van panden, prijzen van producten en diensten gedurende de projectuitvoeringsperiode en andere inkomstenvormende factoren, waaronder: verkooptijd, starttijd van de verkoop, product- en dienstverlenende activiteiten, verkoopsnelheid en bezettingsgraad.

Zakelijke prijzen van producten en diensten worden toegepast in gevallen waarin verrekenprijzen, grondhuurprijzen en huurprijzen voor panden niet kunnen worden geïnd.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html