Is een gesloten kredietkring de oplossing voor de impasse op de vastgoedmarkt?

Na vier verlagingen van de operationele rentetarieven sinds begin dit jaar heeft de Staatsbank van Vietnam (SBV) een beleidsomslag aangekondigd van voorzichtig naar gecontroleerd verruimen. Voor vastgoedbedrijven is de rentekwestie echter minder belangrijk dan de vraag of ze toegang hebben tot kapitaal.

vertrouwenskring, hecht en veilig voor de vastgoedmarkt, afbeelding 1 — Econoom , dr. Nguyen Tri Hieu

Onlangs is er een voorstel gedaan om vastgoedkrediet te promoten in de vorm van een "gesloten kring". Op basis hiervan kan de banksector vastgoedkredietpakketten voor bepaalde prijssegmenten (middenklasse en lager) onderzoeken en implementeren. Het krediet wordt verstrekt in een gesloten kring, waarbij de bank 100% van de cashflow beheert (bank - huizenkoper - belegger - bank).

Met deze oplossing zullen beleggers een klein verlies lijden bij het verlagen van de verkoopprijzen, maar zullen ze wel hun voorraad vrijmaken. Deze oplossing zou het huisvestingsprobleem van mensen met veel potentieel en kapitaalruimte helpen oplossen, door banken te helpen selectief krediet te verstrekken, met risicobeheersing...

Econoom Dr. Nguyen Tri Hieu is echter van mening dat het noodzakelijk is om de realiteit van de vastgoedmarkt opnieuw te bekijken in termen van de relatie tussen drie partijen: banken, investeerders en huizenkopers. Hij wijst erop dat banken in de VS pas leningen verstrekken aan huizenkopers nadat het project is voltooid, en dat de bank de waarde kan taxeren, zodat klanten geld hebben om investeerders te betalen.

"In Vietnam is het creatiever, maar ook enigszins gevaarlijk, namelijk dat investeerders huizenkopers vragen om geld te storten en te betalen op basis van de voortgang. Dat betekent dat investeerders geld hebben geleend van banken om toekomstige projecten te ontwikkelen, maar tegelijkertijd nog steeds geld innen bij huizenkopers. Wanneer ze veel geld hebben, gebruiken investeerders dat om andere projecten te financieren. Investeerders die 'met twee handen vissen', lopen het risico dat het project niet wordt voltooid, terwijl huizenkopers al hebben betaald", analyseerde de expert.

Dr. Nguyen Tri Hieu bracht daarom de vraag naar voren hoe de cashflow te beheersen, zodat de huizenkoper uiteindelijk een huis heeft, de bank het geld ontvangt en de investeerder het project voltooit en winst maakt. Hij gaf aan dat er in Vietnam in werkelijkheid nog steeds geen mechanisme bestaat voor een gesloten kredietcyclus, omdat er veel problemen ontstaan bij de uitvoering van een project.

De simpele oplossing is dat huizenkopers voor elk toekomstig project, wanneer ze betalen, rechtstreeks aan de bank moeten betalen om de openstaande schuld van de projectinvesteerder af te trekken. Hoewel de projecteigenaar het onderpand heeft zoals het project in de toekomst wordt gevormd, zal de waarde ervan geleidelijk dalen wanneer het onroerend goed aan huizenkopers wordt verkocht en wordt afgetrokken van de oorspronkelijke waarde van de bank. Daarom accepteert de bank de prijsdaling van het onderpand alleen wanneer de openstaande schuld dienovereenkomstig afneemt, aldus de expert.

Dr. Nguyen Tri Hieu merkte op dat het huidige probleem van de 'blokkering' van vastgoedkredieten voortkomt uit het feit dat banken de cashflow niet kunnen beheersen en daarom geen leningen durven te verstrekken in de context van de bevroren vastgoedmarkt. Hij stelde daarom drie oplossingen voor om vastgoedkredieten te deblokkeren.

Ten eerste mogen de huidige normen voor vastgoedleningen niet worden verlaagd. Bedrijven moeten nog steeds hun cashflow, winstratio's en financiële hefboomratio's berekenen en waarborgen.

Ten tweede moeten lenende bedrijven hun financiële systemen en kasstromen herstructureren om hun schulden te kunnen terugbetalen.

Ten derde zou er een speciaal leningprogramma moeten komen ter ondersteuning van sociale huisvesting, zoals het pakket van 30.000 miljard VND dat is geïmplementeerd, om bedrijven te helpen producten te leveren die aansluiten op de behoeften van het grootste deel van de samenleving.

Bron