Bekymringer rundt forslaget om å øke prisene på landbruksarealer

Det er nødvendig å justere prisene på jordbruksarealer, men det bør øke dem til et passende nivå slik at folk kan betale skatt, staten kan samle inn budsjettinntekter samtidig som de oppmuntrer til utvikling.

Det er nødvendig å justere prisene på jordbruksarealer , men de bør økes på et passende nivå slik at folk kan betale skatt, staten kan samle inn budsjettinntekter samtidig som de oppmuntrer til utvikling.

HCM City Institute of Natural Resources and Environment Economics (IEER) har nettopp sendt et dokument der de ber HCM City People's Committee om å justere prisen på jordbruksareal i landprislisten til et tilsvarende nivå på 65–70 % av prisen på boligtomt.

Prisene på jordbruksarealer er for lave

Ifølge Dr. Pham Viet Thuan, direktør for IEER, er prisen på jordbruksland i Ho Chi Minh-byen for tiden for lav, mangler vitenskapelig grunnlag og sikrer ikke markedsprinsipper. Denne situasjonen fører til lave inntekter fra overføringsskatt på bruksrett til land, eiendomsmarkedet er tregt, og markedet for byggevarer synker også på grunn av redusert etterspørsel etter bygg.

IEER mener at det ville være rimelig å øke prisene på landbruksarealer til 65–70 % av boligprisene for å være i samsvar med den nye landprislisten – som forventes å bli gjeldende fra 1. januar 2026. Thuan bemerket imidlertid også at den kun gjelder landbruksarealer som har planlagt å endre bruksformål.

Nguyen Hien, bosatt i Hiep Binh-distriktet i Ho Chi Minh-byen, sa at hun planla å konvertere mer enn 1000 kvadratmeter jordbruksland til boligland, og sa at hun planla å konvertere mer enn 1000 kvadratmeter jordbruksland til boligland. Etter å ha mottatt varsel om at skatten skulle betales, stoppet hun imidlertid midlertidig fordi hun ikke hadde nok penger til å betale. I følge den nåværende beregningen er landprisen i Hiep Binh-området omtrent 28 millioner VND/m2, mens prisen på jordbruksland bare er 600 000 VND/m2. Denne forskjellen gjør at skattebeløpet Hien må betale er opp i over 27 milliarder VND – nesten 500 % høyere enn før.

Ifølge Hien vil skatteforskjellen hennes bare være rundt 8 milliarder VND dersom prisen på jordbruksland øker til rundt 20 millioner VND/m2 som anbefalt av IEER, en økning på rundt 150 % sammenlignet med det gamle nivået, noe som er mer rimelig. Hien kommenterte imidlertid at økningen på 70 % av prisen på boligtomt er for høy, den bør bare være rundt 50–55 % slik at folk enkelt kan balansere. I tillegg er hun bekymret for at folk må betale for infrastruktur, veier og rydding av veier når de endrer formålet med arealbruken, noe som ikke er en liten sum penger.

Do Linh Dan, direktør i Linh Dan Real Estate Consulting Company, kommenterte også at prisen på jordbruksland i Ho Chi Minh-byen for tiden er for lav sammenlignet med den faktiske markedsprisen. Dette fører til at skatten som betales ved konvertering til boligland er for høy – ​​nesten lik, eller til og med overstiger, salgsprisen på land, noe som gjør at folk ikke lenger ønsker å endre arealbruken for å bygge hus.

For bedrifter er det nesten umulig å kjøpe jordbruksland og konvertere det til boligland for oppdeling på grunn av høye kostnader, noe som fører til at det ikke blir noen nye prosjekter. Faktisk, etter at den nye prislisten for land ble annonsert, kjøpte nesten ingen jordbruksland for å utvikle prosjekter i Ho Chi Minh-byen.

Herr Dan sa at Ho Chi Minh-byen må justere prisene på jordbruksland slik at de passer til virkeligheten, oppmuntre folk og bedrifter til å endre arealbruksformål og fremme bygging. For tiden er prisen på jordbruksland på markedet 10–20 millioner VND/m2, mens prislisten bare er noen få hundre tusen VND, noe som ikke gjenspeiler den faktiske verdien.

Hvis Ho Chi Minh-byen ikke har økt prisene på jordbruksland, foreslo Dan at det burde finnes en mer fornuftig skatteberegningsmekanisme for å redusere det store gapet med prisene på boligtomter, og unngå å "fryse" markedet.

IEER bemerket at forslaget om å øke prisene på jordbruksareal kun gjelder områder der det er planlagt endring av arealbruksformål. Foto: TRANG NGUYEN

Kan føre til mange konsekvenser

I mellomtiden kommenterte Tran Khanh Quang, generaldirektør i Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, at IEERs forslag ikke var egentlig rimelig og at det trengtes mer detaljerte undersøkelser.

Ifølge herr Quang må prisene på jordbruksarealer nærme seg markedsprisene. Faktisk er det en enorm forskjell i prisene på jordbruksarealer i indre by og forstedene i Ho Chi Minh-byen. Hvis prisene på jordbruksarealer i alle områder øker med en «fast rate» slik IEER foreslår, er det urimelig.

Herr Quang sa at for å oppmuntre folk til å endre bruksformålet fra jordbruksland til boligland, er det nødvendig å bruke en justeringskoeffisient, i stedet for å kreve inn 100 % av prisforskjellen i henhold til prislisten for land. Denne satsen bør være rundt 0,4–0,5 % for å unngå en situasjon der skatten er høyere enn kostnaden for å bygge et hus, noe som fører til at folk mister motivasjonen til å bygge.

I mellomtiden er en eiendomsekspert bekymret for at en økning i prisene på jordbruksarealer til 70 % av prisene på boligarealer kan føre til mange konsekvenser. Jordbruksareal, som er planlagt for landbruksproduksjon, kan ikke betraktes som en form for «sekundær boligareal». Fastprismetoden er ikke bare økonomisk ukorrekt, men skaper også en spekulativ mentalitet, der man «holder land og venter på at prisene skal øke», noe som forvrenger målet om arealutvikling i henhold til planleggingen.

Ifølge denne eksperten hadde Ho Chi Minh-byen tidligere et jordbruksareal på rundt 88 000 hektar, mens boligarealet bare var på rundt 18 000 hektar. Hvis prisen på jordbruksareal er lik 70 % av boligarealet, tilsvarende 62 000 hektar boligareal, ville det ikke gjenspeile virkeligheten i det hele tatt.

Denne eksperten understreket at endring av arealbruksformålet ikke betyr at jordbruksareal vil ha samme verdi som boligareal. Fordi etter at jordbruksareal er omgjort til boligareal, må folk eller bedrifter vie mesteparten av arealet til infrastruktur og offentlige arbeider. Faktisk tar det omtrent 10 kvadratmeter jordbruksareal å omdanne 4 kvadratmeter boligareal. Hvis forholdet er 70 %, det vil si at 10 kvadratmeter jordbruksareal må skape 7 kvadratmeter boligareal for å "gå i balanse", er dette fullstendig umulig.

Kilde: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm