Eiendom i Hanoi: Mindre attraktiv indre by, travel i de to østpolene

Utvidelse av hovedstaden

Året 2008 markerte et nytt utviklingstrinn for Hanoi, da hovedstaden ble en av de 17 største byene i verden etter å ha slått seg sammen med et totalt areal på mer enn 3300 km2, 3,6 ganger større enn før.

I 2011 godkjente regjeringen hovedplanen for bygging av hovedstaden frem til 2030, med en visjon for 2050, som satte målet om å gjøre Hanoi til en bærekraftig by med en synkron infrastruktur og teknisk system, høy konkurranseevne og harmonisk kulturell utvikling.

Utviklingen av nye sentre og god infrastruktur har skapt en drivkraft for migrasjon ut av den sentrale kjernen. (Foto: MD)

I følge denne planen skal hovedstaden utvikles i henhold til en urban klyngemodell som inkluderer et sentralt byområde, fem satellittbyer, økologiske byer og tettsteder.

Denne urbane klyngen er forbundet med et ringveisystem, kombinert med radielle akser, med koblinger til regionale og nasjonale transportnettverk. Det sentrale byområdet er atskilt fra satellitter og byer av grønne korridorer, som utgjør 70 % av byens naturlige landareal.

I planleggingsbildet er utviklingen av hvert område svært forskjellig, avhengig av mange faktorer. Siden den gang har markedet i Hanoi registrert betydelige endringer i produkter så vel som markedsstørrelse.

Spesielt den sterke utviklingen av de to polene vest og øst i hovedstaden med godt planlagte metropoler, synkrone tjenester og infrastruktursystemer er fremtredende.

Forskjellen mellom øst og vest

Så snart Hanoi utvidet seg, hadde de vestlige områdene tidligere bevegelser, slik at det eksisterende bybildet var tydelig.

I tillegg har mange departementer, avdelinger og bedrifter også flyttet til vesten, noe som har skapt et samlingssted for tusenvis av store og små innenlandske og utenlandske bedrifter. Derfra har det blitt dannet en migrasjonsbølge til dette området for å slå seg ned.

I dette området har utviklingen av To Huu - Le Van Luong, Ringvei 2, Ringvei 3 og de planlagte Ringveiene 3, 5 og Ringvei 4, eller Thang Long Avenue, sammen med bybaneprosjektene nr. 2A og nr. 3 skapt momentum for utvikling av eiendomsprosjekter.

Fru Do Thu Hang, seniordirektør for forsknings- og konsulentavdelingen i Savills Hanoi, sa: Vestregionen, om man bare teller distriktene Bac Tu Liem, Nam Tu Liem og Cau Giay, har alltid ledet markedet når det gjelder forsyningsmarkedsandel med omtrent 30 % fra 2011 til i dag.

Dette er også området med størst kontortilbud i hovedstaden, med en markedsandel på 50 %, tilsvarende 873 700 kvadratmeter.

Etter hvert som Hanoi utvidet seg, opplevde de vestlige områdene tidlige tilflyttelser. (Foto: RT)

Ifølge fru Hangs vurdering vil dette området fortsatt være Hanois utviklingsfokus i nær fremtid, med mer fokus på kvalitet og kraftig forbedring av trafikkinfrastruktur og landskap for å redusere presset på befolkningen og det store trafikkvolumet.

Samtidig åpner den synkrone infrastrukturen for flere utviklingsretninger øst i byen.

I følge Capital Transport Planning frem til 2030, med en visjon frem til 2050, skal Hanoi bygge 10 store broer til over Den røde elv med flere prosjekter som Vinh Tuy 2-broen, Tran Hung Dao-broen, Tu Lien-broen, New Thang Long, Thuong Cat-broen og Hong Ha 9.

I tillegg vil ferdigstillelsen av infrastrukturprosjekter som utvidelsen av Ringvei 2 og planleggingen av Ringvei 4 forkorte reisetiden fra Hanoi til andre steder, noe som øker østkystens attraktivitet for behovene til nabostedene.

I tillegg ble den historiske byplanleggingen lansert i 2021 med mål om å identifisere et behov for å redusere befolkningen med rundt 215 000 i perioden 2020–2030.

Totalt sett har de seks historiske reguleringsplanene for indre by en forskningsskala på over 2700 hektar, med hovedkravet som befolkningskontroll, en reduksjon fra 1,2 millioner mennesker (i 2009) til anslagsvis 672 000 mennesker, samtidig som de sosiale og tekniske infrastruktursystemene forbedres.

Ifølge fru Hangs vurdering vil boligprosjekter dra nytte av migrasjon fra det historiske sentrumsområdet. Spesielt har noen tidligere beboere i gamlebyen flyttet til nærliggende og fremtredende distrikter i østregionen for å bo, på grunn av gode infrastrukturforhold og praktisk transport.

I den østlige regionen (inkludert distriktene Long Bien og Gia Lam), med store landmidler, er infrastrukturen også under kraftig utvikling, sammen med tilstedeværelsen av store investorer.

Andelen leilighetstilbud i Øst i forhold til det totale markedstilbudet har økt fra et svært lavt nivå i 2011 til 12 % i første halvdel av 2023.

Dette er også området med den sterkeste veksten i tilbudet av lavblokker de siste årene, med en økning fra 8 % av Hanois markedsandel i 2014 til 15 % i første halvdel av 2023.

Primærprisene på boligprodukter varierer også mellom de to regionene. Ifølge Savills nådde den gjennomsnittlige primærkaten for leiligheter i vest i første halvdel av 2023 58 millioner VND/m2.

I mellomtiden har primære leiligheter i øst en gjennomsnittspris på rundt 48 millioner VND/m2.

For lavblokkbygg er den primære prisen i de første 6 månedene av 2023 i vest 157–225 millioner VND/m² land og i øst 158–168 millioner VND/m² land.

Ifølge fru Do Thu Hang skyldes prisforskjellen mellom de to regionene at den østlige regionen ble dannet og utviklet senere, men ganske raskt, så det er fortsatt et slikt prisgap med den vestlige regionen.

I en kommentar til utsiktene sa fru Hang at nytt tilbud i vest- og østregionene i den kommende tiden vil utgjøre 40 % av markedsandelen for leiligheter, mens andelen for lavblokkkategorier ikke vil være stor på grunn av begrensede tomtemidler sammenlignet med andre regioner.

I tillegg vil eiendomsproduktene i disse områdene spesielt og i Hanoi generelt bli stadig bedre. For leilighetsprosjekter vil det fokuseres på interne fasiliteter.

Kilde: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html