«Innstramming» av eiendomskreditt: Unngå å likestille boligkjøpere med «spekulanter og surfere»

TPO – For tiden samarbeider de fleste investorer med banker for å distribuere kredittpakker for boligkjøpere. Dette er en viktig politikk, som både stimulerer markedet og hjelper folk med å få enkel tilgang til bolig, noe som direkte påvirker likviditet og produktabsorpsjon. Kredittinnstramming må skille mellom spekulasjon og legitim akkumulering for å unngå negative konsekvenser for markedet.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Unngå forvirrende mål

Nylig foreslo Byggedepartementet en lånegrense for næringsboliger: ikke mer enn 50 % av kontraktsverdien for et lån til kjøp av en andre bolig, og ikke mer enn 30 % for en tredje bolig eller mer. Denne politikken forventes å begrense spekulasjon og veilede markedet til å fungere sunnere.

Ifølge Vietnam Institute for Research and Evaluation of Real Estate Market (VARS IRE) bør dette forslaget unngå å likestille gruppen «spekulanter og surfere» med de som kjøper andre eller tredje bolig for legitime formål, som forretningsutnyttelse eller akkumulering av eiendeler for barn. Ifølge dette instituttet har gruppen investorer som kjøper for utleieutnyttelse eller langsiktig akkumulering en positiv innvirkning, og bidrar til å øke likviditeten og fremme et mer levende marked.

«Hvis en kredittrestriksjonspolicy anvendes ensartet, uten skille mellom subjekter, er det svært sannsynlig at den vil eliminere all positiv markedsdynamikk», kommenterte VARS IRE.

Kredittinnstramming bør ikke anvendes universelt.

Herr Nguyen Van Dinh – styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) – sa at vietnamesere har for vane å samle eiendom for investering eller kjøp til barn og barnebarn. «Dette er et legitimt behov og bør oppmuntres. En person som kjøper et hus for å leie eller åpner en butikk bidrar også til å dekke boligbehovet i markedet. Hvis reell etterspørsel likestilles med spekulasjon, vil etterspørselen avta, og bedrifter vil møte vanskeligheter», sa herr Dinh.

Ifølge Dinh bør ikke innstramming av kreditt eller innføring av skatter anvendes universelt, men bør målrette spekulanter gjennom tekniske tiltak. Ellers vil markedet komme i ubalanse, noe som reduserer likviditeten og påvirker bedriftenes konkurranseevne.

VARS IRE mener at den langsiktige løsningen for å redusere boligprisene er å utvikle rimelige næringsboliger. Ifølge rapporten for andre kvartal i år utgjør luksusleiligheter mer enn 60 % av det totale tilbudet, mens rimelige leiligheter er nesten fraværende og bare forekommer i noen sosiale boligprosjekter.

I store byer som Hanoi og Ho Chi Minh-byen har segmentet for rimelige boliger «forsvunnet» i mange år, noe som har ført til at ubalansen mellom tilbud og etterspørsel har presset prisene opp. VARS IRE kommenterte at «når etterspørselen overstiger tilbudet, er prisøkninger uunngåelige», så å øke nytt tilbud er en grunnleggende løsning i stedet for å stramme inn kreditt på alle områder.

VARS IRE anbefaler at reguleringsorganer utvikler fleksible og gjennomførbare retningslinjer, og unngår mekanisk anvendelse av reguleringer i sosialboligprogrammet som fortsatt har mange problemer. Regulatoriske løsninger må oppnå to mål: Kontrollere spekulasjon uten å redusere lovlig etterspørsel og stabilisere markedet på lang sikt.

Bør spille den rette rollen til markedet

Professor Dang Hung Vo – tidligere viseminister for naturressurser og miljø – sa at det viktigste nå er å gjenopprette markedets rette rolle i allokering av ressurser og kapitalstrømmer.

Ifølge Vo er markedsøkonomien den modellen som respekterer kapitaliseringsmekanismen mest – det vil si at den lar kapitalen operere fleksibelt og finne det stedet som gir høyest effektivitet. «Ikke sett opp reguleringer som hindrer kapitaliseringsprosessen. Å forby kapitalisering er å forby markedet, det er anti-marked», understreket Vo.

Herr Vo sa at mange av dagens reguleringer fortsatt har en tendens til å være en subsidieringsmekanisme, som forvrenger markedsreglene og hindrer utvikling.

«Vi bruker en subsidietankegang for å styre markedet, noe som er fullstendig skadelig for økonomisk vekst. Vietnam ber ofte land om å anerkjenne landet som en markedsøkonomi, men så langt har de fleste G7-landene ikke anerkjent det fordi de ser at vi opererer med en gammel tankegang og tar avgjørelser som går imot markedsprinsipper», analyserte Vo.

Når det gjelder boligpriser, ligger roten til problemet ifølge Vo ikke i å stramme inn eller løsne kreditt, men i tilbudspolitikken. «Historien om boligpriser er historien om tilbud. Hvis tilbudet i alle segmenter, spesielt boliger for lavinntekts- og middelklassefolk, ikke økes, vil boligprisene fortsette å øke. Dette er statens politiske ansvar», sa Vo.

Men Vo understreket også at det i en markedsøkonomi er bedriftene som bestemmer investeringsretningen, ikke staten. «Uansett hvilket segment som er lønnsomt, vil bedriftene investere i det, det er naturloven. Staten kan og bør ikke gripe inn ved å begrense kreditt eller forby bedrifter å investere i det ene eller det andre feltet. Å gjøre det går imot markedsmekanismen», bekreftet professor Vo.

Ifølge Vo er ikke statens rolle å ta avgjørelser på vegne av bedrifter, men å skape et transparent og likeverdig rammeverk slik at alle økonomiske sektorer kan operere i henhold til markedets iboende lover.

«Når vi først har valgt den markedsøkonomiske modellen, må vi virkelig stole på og respektere markedsmekanismen, i stedet for administrativ inngripen med en subsidieringstankegang», la Vo til.