Hvordan unngå å falle i fellen med å «gjete høner» og «oppblåse» eiendomsprisene?

DNVN – administrerende direktør i CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, bekreftet at det er en situasjon med «gjeting av kyllinger» og «oppblåsing av eiendomspriser», og rådet kjøpere til å være svært kloke og edruelige når de vurderer om investeringen er effektiv eller ikke for å unngå å falle i feller.

Da CBRE Vietnam (som tilhører CBRE Real Estate Services Group, USA) kunngjorde høydepunktene for eiendomsmarkedet i Da Nang for andre kvartal 2025, snakket Vietnam Business- reporteren med Duong Thuy Dung, administrerende direktør i selskapet, om noen uvanlige tegn som finner sted i området.

Administrerende direktør i CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, presenterte en rapport om fokuset på eiendomsmarkedet i Da Nang i andre kvartal 2025.

Hvordan registrerer CBRE Vietnam prisutviklingen på leiligheter og tomter i Da Nang i første halvdel av 2025?

Fru Duong Thuy Dung: Ifølge CBRE Vietnam er den gjennomsnittlige salgsprisen for høyhus og leiligheter i Da Nang-markedet i løpet av de første 6 månedene av 2025 omtrent 85 millioner VND/m2, den høyeste i landet, høyere enn den gjennomsnittlige salgsprisen i Ho Chi Minh-byen (82 millioner VND/m2) og Hanoi (79 millioner VND/m2). Dette er en økning på 27 % i forhold til samme periode i fjor (Hanoi økte med omtrent 30–35 %, Ho Chi Minh-byen økte med mer enn 20 %).

Tomteprisene i Da Nang vil også øke med 15–20 % i de fleste større byområder og viktige steder i byen i første halvdel av 2025. Selv i de beste områdene langs kysten og elvene kan prisøkningen være opptil 20–25 %. Dette er gode nyheter for Da Nang-markedet, men på noen måter er kostnaden som kjøperne her må betale høyere.

På dette tidspunktet i Da Nang ser det ut til å være tegn på en «landfeber», som gjentar situasjonen i 2018–2020. Er dette etter din mening en ekte landfeber eller en virtuell landfeber?

Fru Duong Thuy Linh: Når vi snakker om landfeber, må vi finne ut spesifikt hvilket område som har økte landpriser for å vurdere om det er en landfeber eller ikke? Definisjonen av landfeber inkluderer både reelle og virtuelle prisøkninger. I noen områder observerer vi at det er mange faktorer, som forbedret infrastruktur, synkron overordnet planlegging og deltakelse fra anerkjente investorer, som bidrar til å øke landprisene der.

Det er en reell prisøkning. Kjøperne selv er nå svært kunnskapsrike, de ser på det og vet at tomteprisen der faktisk er høyere enn før. De er imidlertid fortsatt villige til å bruke penger på å kjøpe, fordi det er en reell prisøkning. Det finnes imidlertid også områder med virtuelle prisøkninger, det vil si «oppfølgende» prisøkninger.

Det vil si at det finnes områder som ikke har noe ennå, men som «et sted har hørt» at det er infrastrukturrelatert, en fusjon, eller at et prosjekt snart kommer... så prisøkningene «følger etter». Den «følgen etter» skjer faktisk i Da Nang, men etter vår mening er den virtuelle prisfeberen i området på dette tidspunktet ikke like alvorlig som i 2018–2020.

I perioden 2018–2020 opplevde Da Nang en langvarig landfeber, men ikke mange produkter ble introdusert på markedet. I de påfølgende årene ble det nesten ingen prosjekter implementert i området, men i løpet av de siste to årene har mange prosjekter blitt introdusert på markedet av anerkjente investorer, og forbrukskapasiteten til disse prosjektene er svært god.

Fru Duong Thuy Dung svarte på et intervju med en reporter fra Vietnam Business.

Når vi ser på markedsabsorpsjonen, ser vi at denne perioden er forskjellig fra 2018–2020. Derfor er vi ikke så bekymret for den virtuelle landfeberen i Da Nang. Fra individuelle investorers eller individuelle kjøperes perspektiv, spesielt kjøpere fra andre steder, må vi imidlertid være forsiktige med hvordan vi investerer.

Enkelte synspunkter sier at investorer i den senere tid, når det er et stort tilbud av leiligheter, blåser opp tomteprisene for høyt til å «gjete høner» for å kjøpe leiligheter i stedet for tomter. Når tomteprosjekter lanserer produktene sine på markedet, bruker de lignende triks for å «gjete» dem tilbake. Mener du det finnes en slik situasjon med «gjetehøner», og hva er løsningen for å beskytte kjøpernes legitime rettigheter?

Fru Duong Thuy Dung: Faktisk forekommer situasjonen med «gjeting av kyllinger» ikke bare i Da Nang, men også i store markeder som Hanoi, Ho Chi Minh- byen ... Hvis landprisen øker med mer enn 30 % bare én dag, og så dagen etter, er det definitivt en virtuell feber, det er aldri tilfelle av at landprisen øker så raskt i realiteten. Jeg kan bekrefte at smarte kjøpere aldri vil akseptere den prisøkningen.

Kanskje den virtuelle landfeberen skjedde tidligere fordi kjøpere var redde for at hvis de ikke kjøpte, ville noen andre kjøpe alt. Kjøpere blir imidlertid klokere og vil aldri investere i områder med en så åpenbar virtuell feber.

Om det er en situasjon med å «gjete høner» eller ikke, avhenger av hvert enkelt tilfelle og hvert prosjekt man må vurdere. Jeg tror det kan være et «triks» for å selge hus og land. Ikke bare i Da Nang, men også i andre markeder, som Hanoi, er det en lignende situasjon. Det finnes prosjekter som ansetter folk til å stå i kø for å kjøpe, men i virkeligheten er det en virtuell kø ...

Den mest effektive løsningen på dette problemet må komme fra kjøperne selv, enten det gjelder personlige investeringer eller bolig. Det er svært vanskelig å bevise at prosjekteiere eller meglere med vilje blåser opp prisene, og det er også svært vanskelig for myndighetene å gripe inn i denne saken. Derfor er den beste måten at kjøpere er årvåkne for å unngå å falle i profittfellen.

Hvis kjøpere tidligere var svært uinformerte om prisoppblåsende og «chicken-baiting»-triks, har de nå blitt advart mange ganger. De er kloke nok til å vurdere om investeringen er effektiv eller ikke, i stedet for å lytte til reklame eller forpliktelser fra prosjekteieren, fordi selv forpliktelseskontrakten er svært løs. Mer enn noen andre er det kjøperne som vil redde seg fra slike feller.

Takk skal du ha!

Hai Chau

Kilde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212