Behov for å harmonisere forretningsinteresser

[annonse_1]

Er 3224/HD-guiden praktisk?

Ifølge mange investorer er fastsettelsen av landpriser etter overskuddsmetoden i instruks 3224 ikke i nærheten av virkeligheten og sikrer ikke forretningsfordeler. Investorer må betale bruksavgifter for land som er 150 % høyere enn beslutning 3311/QD-UBND datert 25. september 2019 fra folkekomiteen i Hai Duong- provinsen.

img-9320(1).jpg — Mange eiendomsinvestorer i Hai Duong har klaget over at bruksavgiftene for land er for høye og urealistiske.

I følge foretakets oppfatning deltar de i budgivning på eiendomsprosjekter i Hai Duong-provinsen, blir valgt ut som investorer i henhold til avgjørelser som anerkjenner de vinnende budresultatene fra Folkekomiteen i Hai Duong-provinsen, og signerer investeringskontrakter med Folkekomiteen i Hai Duong-provinsen og distrikter, byer og tettsteder med prosjekter. Prosjektene er alle implementert i henhold til regjeringens dekret 30/2015/ND-CP og dekret 25/2020/ND-CP som detaljerer implementeringen av en rekke artikler i budgivningsloven om investorutvelgelse. Samtidig har disse prosjektene blitt tildelt land i 2-4 år nå, og har i hovedsak fullført punktene: rydding av tomt, bygging av teknisk infrastruktur... men har ennå ikke fastsatt arealbruksavgiften, og oppfyller ikke forretningsbetingelsene i henhold til forskriftene. På budtidspunktet foreslo investorene å legge inn bud basert på de økonomiske , tekniske og juridiske parameterne i buddokumentene og gjeldende lovbestemmelser. Der det finnes avgjørelse nr. 3311/QD-UBND, datert 25. september 2019 fra Hai Duong-provinsens folkekomité om generelle forskrifter på en rekke kriterier som grunnlag for å fastsette landpriser.

Avgjørelse 3311/QD-UBND fra Hai Duong-provinsens folkekomité

7. november 2022 utstedte folkekomiteen i Hai Duong-provinsen instruks 3224 om beregning av arealbruksavgifter for å erstatte beslutning 3311/QD-UBND og gjelde for alle prosjekter som ennå ikke har fastsatt arealbruksavgifter. Den urealistiske instruksen har endret alle beregninger investorer gjør når de deltar i anbudsprosessen, og har endret innholdet i anbudsdokumenter og prosjektkontrakter. Spesielt har arealbruksavgiftene for prosjekter økt nesten dobbelt, en kraftig økning sammenlignet med beregningen ved anbudskonkurranse. Ved anvendelse av instruks 3224/HD-UBND er resultatet av beregning av arealbruksavgifter opptil 150 % høyere, mens byggekostnadene reduseres med nesten 40 % sammenlignet med ved anvendelse av beslutning 3311/QD-UBND.

Gjennom undersøkelser lærte reporteren at anvendelsen av instruks 3224/HD - UBND har mange upassende punkter for prosjekter som ble tilbudt og tildelt land før instruksen ble utstedt. Fastsettelsen av tidspunktet for fordeling av byggekostnader og tidspunktet for fastsettelse av inntekter er ikke i samsvar med tidspunktet da foretaket vinner anbudet. I henhold til bestemmelsene i jordloven fra 2013 og regjeringens dekret 43/2014/ND-CP datert 15. mai 2014, må investorer, for å kunne drive virksomhet i samsvar med regelverket, fullføre teknisk infrastruktur og bli akseptert, og få tildelt et sertifikat for bruksrettigheter til land. Det vil si at investorer er kvalifisert til å drive virksomhet minst frem til den 30. måneden (for prosjekter med en skala på 20-50 hektar), noe som fører til en forskjell i tidspunktet for oppstart av virksomheten på 18 måneder. På den annen side er prosjekter ennå ikke fastsatt for bruksavgifter, så den faktiske tiden for å drive virksomheten er enda lengre. Frem til nå har mange prosjekter levert tomter i 24–44 måneder.

På den annen side er byggekostnaden fastsatt i henhold til instruksjon 3224/HD – UBND inkonsistent med kostnadene for bygging av teknisk infrastruktur for prosjektet i anbudsdokumentene. Byggeprosjekteringsestimatet har blitt undersøkt av Construction Quality Appraisal Center – Hai Duong Department of Construction, inkludert: Investeringskapital, spesielle kostnader utenfor satsen: steinvoll, prosjektgrense, strømoverføring, trafikktilkobling, drenering... Bruken av sammenligningseiendommer for å bestemme arealbruksavgifter er ikke lik eiendelene vurdert i henhold til rundskriv 36/2014/TT – BTNMT fra Departementet for naturressurser og miljø. De sammenligningseiendelene er på et sted med en uvanlig høy auksjonspris sammenlignet med andre auksjonsområder i området, noe som er inkonsistent med den vanlige prisen på markedet.

Instruks 3224/HD-UBND tar heller ikke hensyn til å redusere ugunstige faktorer når man sammenligner tomter i prosjektet (beliggenhet, form, areal...).

Angående beregning av arealbruksavgifter, beregnet og varslet part A ensidig part B om beløpet som skulle betales (part B fikk ikke delta eller protestere). Denne handlingen er pålagt og ikke i samsvar med innholdet i kontrakten som er signert av begge parter. Bedrifter har sendt skriftlige begjæringer til folkekomiteen i Hai Duong-provinsen, men de har ikke blitt vurdert eller besvart... Folkekomiteen i provinsen har likevel utstedt en beslutning om å innkreve arealbruksavgifter. For prosjekter som ble tilbudt og tildelt land før utstedelsen av instruks 3224/HD - Hai Duong provinsielle folkekomité, anvendte fortsatt dette, noe som ikke er i samsvar med forskriftene. Eiendomsprisene øker og synker i sykluser, i henhold til instruks 3224/HD - Folkekomité fast + 5 %/år, noe som ikke er i samsvar med virkeligheten.

Manglene må «løses»

I samarbeid med reportere fra avisen Naturressurser og miljø bekreftet Nguyen Trong Hai, nestleder i byggeavdelingen i Hai Duong: I henhold til lovbestemmelsene må provinsen beregne arealbruksavgifter for investoren når investoren vinner budet på prosjektet om å utføre rydding av tomter og inntil den provinsielle folkekomiteen har en avgjørelse om arealtildeling. Investoren må betale skatt (fullføre økonomiske forpliktelser overfor staten) før de får lov til å starte infrastrukturbygging. Noen investorer i prosjektene har i hovedsak fullført punktene: rydding av tomter, bygging av teknisk infrastruktur... (nå beregnes bare arealbruksavgifter), noe som ikke er i samsvar med forskriftene.

Årsaken skyldes noen tidligere objektive faktorer, som for eksempel: Covid-19-epidemien, provinsen fokuserte på å bekjempe epidemien og kunne ikke beregne arealbruksavgifter, investorer har allerede startet byggingen. Fordi Hai Duong-provinsen beregnet arealbruksavgifter på tidspunktet for arealtildelingsbeslutningen (for 2-4 år siden) da landet var "feberaktig", er eiendomsmarkedet nå frosset, og tomteprisene har falt ... noe som har ført til historien om mange investorer som ber om å beregne arealbruksavgifter.

Instruks 3224/HD – Folkekomiteen i Hai Duong-provinsen

Når det gjelder innholdet, er ikke tiden for å fastsette inntektene passende for tidspunktet når foretaket vinner anbudet (forskrifter fra 6 måneder til 36 måneder, for prosjekter). Den faktiske økningen i eiendomspriser, i henhold til instruks 3224/HD - Folkekomiteen fastsatt til 5 %/år, er ikke egnet for virkeligheten – ifølge herr Hai er dette en hypotetisk metode i henhold til rundskriv 36/2014/TT - BTNMT fra departementet for naturressurser og miljø, for å beregne arealbruksavgifter (ikke en forskrift). Denne hypotetiske metoden må vurderes og implementeres for å sikre at den er korrekt med virkeligheten (det må være spesifikke forskrifter, i stedet for antagelser).

Når det gjelder anvendelsen av investeringskapitalsatsen for bygging av teknisk infrastruktur i byområder, har Byggedepartementet i Hai Duong sendt et dokument til Byggedepartementet der de ber om uttalelser om anvendelsen av beregningsmetoden for prosjekter under 20 hektar. Byggedepartementet har derfor svart, men ikke spesifikt: «... Når investeringskapitalsatsen som kunngjøres av Byggedepartementet, anvendes for å bestemme den foreløpige totale investeringen. Den totale investeringen for et spesifikt prosjekt må justeres og konverteres i henhold til bestemmelsene i loven om forvaltning av relaterte byggeinvesteringskostnader som kunngjøres årlig av Byggedepartementet, for å sikre prinsippene for korrekt, tilstrekkelig, økonomisk og effektiv beregning.»

Byggedepartementet har gjennomført konsultasjoner om beregning av investeringskapitalsatser i naboprovinser, som: Hung Yen, Bac Ninh, Thai Binh... I disse provinsene implementeres beregningen av investeringskapitalsatser i henhold til forskriftene fra Byggedepartementet for prosjekter på 20 hektar eller mer (gjelder for prosjekter). Spesialarbeider: Flytting av kraftledninger, bygging av voller, broer, kulverter... er ikke inkludert i investeringskapitalsatsen. Byggedepartementet har foreslått at folkekomiteen i Hai Duong-provinsen vurderer og gir instruksjoner om beregning av investeringskapitalsatser og spesialarbeider for prosjekter på passende måte.

Hai Duong-provinsen må vurdere følgende: Når man bestemmer landpriser etter overskuddsmetoden, årsaken til forsinkelsen i beregningen av arealbruksavgifter, er begrunnelsene som gis objektive og overbevisende? Ansvarsområder må avklares for å unngå å skade investorer. Landbruksavgiftene pålegges av provinsen til prisen på tidspunktet for «landfeberen», mens landmarkedet for tiden er «frosset», så det må gjennomgås for å «harmonisere forretningsinteresser».

[annonse_2]
Kilde