Presserende behov for å bygge sosialboliger - Del 1: Der det er problemer, finnes det løsninger

I direktiv 34-CT/TW vurderte sekretariatet at mange mål for utvikling av sosiale boliger i den nasjonale boligutviklingsstrategien frem til 2020 og visjonen frem til 2030 ikke er nådd. Tilbudet av sosiale boliger er fortsatt begrenset sammenlignet med den faktiske etterspørselen, mens gjennomsnittsprisen fortsatt er for høy sammenlignet med inntekten til mottakerne.

I tillegg har statens forvaltning av sosialboliger fortsatt mange svakheter og mangler. Andelen tomtemidler til sosialboligutvikling i byområder, samt statsbudsjettstøtten til fortrinnsrettslige kredittprogrammer for dette segmentet, er fortsatt lav; sosiale ressurser har ikke blitt sterkt mobilisert til å delta...

Disse årsakene har gjort at utviklingen av sosialboliger ikke har blitt som forventet til tross for den omfattende politiske støtten. Dette gjør det også svært vanskelig å oppnå de fastsatte målene. En rekke vanskeligheter er «bindende» for målene.

Vanskeligheten med å "binde" målet

Herr Hoang Hai – direktør for avdelingen for bolig- og eiendomsmarkedsstyring ( byggedepartementet ) sa: For tiden er det fortsatt noen lokaliteter som ikke raskt har lagt frem planer for å implementere prosjektet «Investering i bygging av minst 1 million sosiale boligenheter for lavinntektspersoner og arbeidere i industriparker i perioden 2021–2030». De har ikke tydelig identifisert etterspørselen etter land til investering i sosial boligbygging som grunnlag for planlegging av å tildele nok land til sosial boligutvikling... Samtidig har mange bedrifter som investerer i sosial boligbygging fortsatt problemer med å få tilgang til land, for eksempel ved planlegging av landtildeling og offentliggjøring av investeringsattraksjonsprosjekter. Noen prosjekter har godkjent investeringspolitikk og utvalgte investorer, men implementeringen av investeringer og bygging er ikke i rute...

I tillegg går utbetalingen av fortrinnsrettskredittkapital på 120 000 milliarder VND fortsatt sakte sammenlignet med ønsket og de praktiske behovene. For ikke å nevne at det ikke er mange kommersielle banker som deltar i utlån for å støtte utviklingen av sosialboliger – kommenterte herr Hai.

I 2024 satte regjeringen et mål om å fullføre 130 000 sosiale boligenheter landsdekkende. Statistikk innen utgangen av første kvartal 2024 viser imidlertid at landet bare har fullført 8 sosiale boligprosjekter, mindre enn 30 % av målet for antall leiligheter. Denne fremgangen viser at målet om å fullføre 130 000 sosiale boligenheter i år fortsatt er ganske langt fra «destinasjonen» og vil kreve stor innsats for å nå.

Fra et lokalt perspektiv sa Huynh Thanh Khiet – assisterende direktør for byggeavdelingen i Ho Chi Minh-byen – at den største vanskeligheten for tiden er mangelen på investeringskapital fra budsjettet, slik at den ikke kan allokeres fullt ut til å bygge sosiale boligprogrammer eid av staten for å fullt ut løse problemene for politiske personer som kadrer, embetsmenn, offentlig ansatte osv.

For øyeblikket har Ho Chi Minh-byen bare bevilget 10 % av kapitalen til å implementere sosiale boligprogrammer. Fra nå og frem til 2025 er det ifølge planen behov for 37 700 milliarder VND. Byen er imidlertid bare i stand til å oppfylle budsjettbevilgningen på rundt 3 770 milliarder VND. Innen 2030 trenger byen 86 400 milliarder VND, men kan bare bevilge 8 600 milliarder VND fra budsjettet, og resten kan bare brukes fra sosiale kapitalkilder.

Fleksibel type

Noen sier at en av grunnene til at sosialboligprogrammet ikke har vært vellykket, er at det selger hus til folk som ikke har råd til å kjøpe dem. Herr Nguyen Van Dinh, juridisk ekspert på eiendomsmegling, kommenterte: I tillegg til sosiale boligprodukter for salg og kjøp og leie, trenger spørsmålet om sosialboliger til leie også en politikk som fremmer utvikling. Fordi sosialboligbygging hovedsakelig er rettet mot lavinntektsgrupper.

Ifølge denne eksperten har boligloven fra 2023, som trådte i kraft 1. august, fjernet forskriften om at investorer i sosiale boligprosjekter må reservere 20 % av gulvarealet til utleie. Dette betyr at hvis 100 % av leilighetene kan selges, må staten supplere tilbudet med erstatningsleieboliger.

Boligloven fra 2023 fastsetter kun at boligtypen for arbeidere i industriparker er til leie. Dermed har lavinntektsgrupper som ikke er arbeidere i industriparker, som manuelle arbeidere og frilansere i byområder, nesten ingen mulighet til å få tilgang til sosialboliger til leie.

Trinh Quang Minh, leder for fagforeningsinstitusjonens prosjektstyringsråd i Vietnams generelle arbeidsforbund, deler samme syn: Det er svært vanskelig å bygge sosiale boliger for salg fordi prosedyrene er lange, salgsprisen er høyere enn inntekten til lavinntektsarbeidere; regelverket er ikke attraktivt for investorer med en profittgrense på bare 10 %... Derfor vil det være mer fornuftig å utvikle sosiale boliger for utleie, dekke de faktiske behovene og være egnet for arbeidernes inntekt. Dessuten er etterspørselen etter leie svært stor, mens tilbudet er lite, er leieprisen på markedet svært høy.

For tiden har Vietnams generelle arbeidsforbund foreslått en plan for utleie av sosiale boliger, med leiepriser lik eller lavere enn markedsprisen. Et typisk eksempel er pilotprosjektet med utleie av sosiale boliger fra Vietnams generelle arbeidsforbund i Ha Nam-provinsen, som nettopp ble lansert og ble fullt utleid på kort tid.

Leieprisen for dette prosjektet er fra 1,2 til 1,4 millioner VND/måned, mens leieprisen utenom det er fra 2 til 3 millioner VND/måned. Ifølge herr Minh er det imidlertid tre vanskeligheter med å bygge sosiale boliger til leie, nemlig å tiltrekke seg investeringsressurser, prosjektets beliggenhet og leiepris.

Fra et forretningsperspektiv analyserte Le Huu Nghia, direktør i Le Thanh Construction Trading Company: Hvis man investerer i 1000 sosiale boenheter, og hver enhet koster omtrent 500 millioner VND, vil investeringskostnaden også være opptil 500 milliarder VND. Ved leie til en pris på 3–3,5 millioner VND/måned, med et antall på 1000 enheter, vil investoren tjene fra 3–3,5 milliarder VND/måned, eller 30–35 milliarder VND/år.

Hvis investoren låner kommersielt med en rente på over 10–13 %/år, må de 500 milliarder VND betale 50 milliarder VND i renter, og investoren vil garantert tape penger. Samtidig, i henhold til boligloven av 2023, vil utvikling av sosiale boliger til leie kun tjene 10 % av fortjenesten fra salg av sosiale boliger. I henhold til de nye forskriftene vil ikke lenger utleieboliger motta statlige investeringer i teknologi og sosial infrastruktur, så ingen investor tør å gjennomføre et sosialt boligprosjekt til leie – understreket herr Nghia.

Fjern fra retningslinjene

Selv om mange steder har problemer med å implementere sosialboligpolitikk, har implementeringen av denne politikken i Hai Phong by oppnådd bemerkelsesverdige resultater. Hai Phong by har hittil godkjent politikken og valgt investorer for 31 sosialboligprosjekter med en total skala på 36 600 enheter, hvorav 9 prosjekter har startet byggingen med en total skala på omtrent 15 000 enheter. Med dette antallet forventes det at omtrent 16 200 enheter vil bli ferdigstilt i perioden 2021–2025, og dette vil overgå målet for sosialboligutvikling satt av regjeringen på 15 400 enheter.

Dette viser at det fortsatt finnes vanskeligheter, men at de må løses, med utgangspunkt i politikk, og historien om Hai Phong er også et typisk eksempel. For å oppnå disse positive resultatene har Hai Phong by nøye fulgt lovens bestemmelser om eiendom og boligvirksomhet. Følgelig har Hai Phong bypartikomité lagt vekt på å veilede, byrådet vedtok 5 resolusjoner, og byrådet utstedte 13 relaterte vedtak for implementering.

Spesielt har byen Hai Phong fleksibelt og effektivt anvendt gjeldende mekanismer og retningslinjer for å forbedre investerings- og forretningsmiljøet, spesielt boligprosedyrer, inkludert sosialboliger. Dermed har de skapt et transparent, åpent og vennlig forretningsmiljø, tiltrukket seg mange store investeringsprosjekter og effektivt dekket behovene til folk for å kjøpe og leie sosialboliger.

Direktør Hoang Hai informerte om at selv om noen viktige resultater er oppnådd, har implementeringen av sosialboligutvikling fortsatt noen mangler. For tiden fokuserer Bygge- og anleggsdepartementet på å implementere, fullføre og veilede lokalsamfunn til å implementere dekreter, avgjørelser og rundskriv som beskriver og veileder implementeringen av boligloven av 2023 og eiendomsmeglingsloven av 2023 etter at de er kunngjort.

Samtidig fortsetter Byggedepartementet å oppfordre lokalsamfunnene til å raskt utvikle en spesifikk plan for å implementere investeringer i sosiale boligprosjekter for å sikre de fastsatte målene, basert på målet for prosjektet «Investering i bygging av minst 1 million sosiale boligleiligheter for lavinntektspersoner og arbeidere i industriparker i perioden 2021–2030» og målene i henhold til tillegget om sosiale boliger som skal fullføres i 2024.

For å implementere den nasjonale boligutviklingsstrategien for perioden 2021–2030, med en visjon frem mot 2045, har Byggedepartementet sendt et dokument til folkekomiteene i provinsene og sentralstyrte byer om utvikling og justering av boligutviklingsplaner for 2024 og perioden 2021–2025. Dokumentet definerer tydelig behovene og målene for sosialboliger for lavinntektspersoner, boliger for Folkets væpnede styrker og boliger for arbeidere ... for å overholde boligloven av 2023.

I tillegg til å implementere Nasjonalforsamlingens tilsynsprogram i 2024, vil Nasjonalforsamlingen gjennomføre overordnet tilsyn med emnet «Implementering av retningslinjer og lover for eiendomsmarkedsforvaltning og sosial boligutvikling fra 2015 til slutten av 2023». Tilsynsemnet tar sikte på å evaluere oppnådde resultater, begrensninger og vanskeligheter; identifisere årsaker og avklare ansvaret til etater, organisasjoner og enkeltpersoner for å forbedre effektiviteten av implementeringen av retningslinjer og lover for eiendomsmarkedsforvaltning og sosial boligutvikling. Deretter foreslå løsninger for å forbedre relatert politikk og lover.

Med synkron deltakelse fra hele det politiske systemet med en proaktiv ånd, «hvor det er et problem, finnes det en løsning», vil implementeringen av sosial boligpolitikk oppfylle de fastsatte målene så vel som sosiale forventninger.

Leksjon 2: Gjør det enkelt for arbeidere å få tilgang

Kilde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594