VVA-formann: Det er nødvendig å være konsekvent i prinsippet om at staten fastsetter tomtepriser i henhold til markedsmekanismer.

Mr. Nguyen Tien Thoa, styreleder i Vietnam Valuation Association (VVA).

Ifølge Nguyen Tien Thoa, styreleder i Vietnam Valuation Association (VVA), foreslo VVA, etter å ha studert innholdet i de foreslåtte endringene og tilleggene til en rekke artikler i 2024-jordloven, å vurdere å beholde innholdet i artikkel 158, 159, 160 og 162 i paragraf 2 om jordpriser i den nåværende jordloven. Deretter bør de bare gjennomgå for å endre og supplere de spesifikke instruksjonene fra regjeringen som veileder innholdet i de ovennevnte artiklene og klausulene i loven for bedre å oppfylle kravene i praksis etter ett år med lovens implementering.

VVA vurderte derfor at prisinnholdet i gjeldende jordlov i hovedsak oppfylte kravene, inkludert å være forenlig med teorien om jordpriser og veiledningen fra International Valuation Standards Committee – som Vietnam Price Industry er medlem av. Lovforslaget har vist seg å være egnet til de praktiske forholdene i det nåværende jordmarkedet i Vietnam. Lovforslaget har fulgt politbyråets retningslinjer i resolusjonene 18-NQ/TW og 69-NQ/TW.

Sikre statens rett til å bestemme over tomtepriser i førstehåndsmarkedet

Når det gjelder noen viktige innholdspunkter i prosessen med å endre jordloven av 2024, er det ifølge VVA nødvendig å vurdere og utvikle forskrifter i retning av å sikre statens rett til å bestemme over jordpriser i førstehåndsmarkedet (ikke at staten bestemmer over jordpriser for alle transaksjoner i samfunnet, inkludert førstehåndsmarkedet og annenhåndsmarkedet som noen synspunkter), som er å sikre statens myndighet til å bestemme over jordpriser, ikke at det er "prinsippet om jordverdisetting". Hvis dette spørsmålet er uttrykt i loven, er det nødvendig å følge dette synspunktet.

Staten har myndighet til å bestemme landpriser direkte og har rett til å regulere landpriser i annenhåndsmarkedet og markedet som helhet ved hjelp av passende tiltak som: regulering av tilbud og etterspørsel, finans og valuta, osv.

Dette er statens autoritet som har vært garantert siden landets økonomi opererte under en sentralisert planleggingsmekanisme, deretter gikk over til en markedsøkonomisk mekanisme og frem til nå, ikke bare nylig å forlate statens prissettingsrolle og først nå fremsette den.

VVA forklarte forslaget ovenfor og sa at vårt parti og vår stat frem til nå konsekvent har bekreftet: Jord er et nasjonalt territorium skapt av innsatsen og blodet til hele vår nasjon gjennom mange generasjoner, så det tilhører hele folket, representert av staten som eier og forvaltet på en enhetlig måte. Jord har bruksverdi, har alltid evnen til å generere profitt, og bruksrettigheter til land er spesielle varer som kjøpes og selges på eiendomsmarkedet, så det har en pris. Fordi staten er eierens representant, har staten rett til å bestemme over denne typen ressurs med en gruppe fullmakter for å nyte eierens rettigheter; inkludert retten til å: bestemme landpriser, bestemme å regulere fordeler fra land gjennom å innkreve bruksavgifter, landleie, inntektsskatt fra bruksrettigheter til land, regulere merverdien fra land som ikke skyldes investeringer fra landbrukere som er tildelt bruksrettigheter til land, osv.

Ifølge VVA har dermed legaliseringen av statens rett til å bestemme landpriser blitt bekreftet frem til nå og har ikke endret seg i praksis, så denne gangen bør den ikke tas opp og bør ikke forveksles, med vekt på at det er prinsippet om fastsettelse av landpriser. Det er garantien for denne retten i loven og i praksis som har hjulpet staten med å ha et grunnlag for å implementere økonomisk politikk på land mellom staten og organisasjoner og enkeltpersoner som bruker land, og annen politikk knyttet til forvaltning, markedsregulering og andre rettigheter og plikter for landbrukere.

«VVA mener at staten, for å kunne utøve retten til å fastsette landpriser, enten det er i form av prisliste, prisjusteringskoeffisient eller spesifikk landpris, har, bruker og fortsetter å bruke uavhengige, profesjonelle konsulentorganisasjoner til å gi råd om prisalternativer for seg selv, slik at den har et bedre grunnlag for å bestemme sine egne priser. Dette reduserer eller eliminerer ikke rollen til statens rett til å fastsette priser som foreskrevet i loven,» sa Nguyen Tien Thoa, styreleder i VVA.

I samsvar med prinsippet om at staten priser land i henhold til markedsmekanismer

Når det gjelder reguleringer av landpriser, mener VVA at partiets 6. nasjonale kongress har lagt frem en omfattende renoveringspolitikk. Herfra er landets økonomi fast bestemt på å danne en flersektoriell vareøkonomi, som opererer under en markedsmekanisme med statlig styring, og deretter bevege seg mot å bestemme den fullstendige retningen for en økonomi som opererer under en sosialistisk orientert markedsøkonomimekanisme.

Derfor, når man bestemmer bruksrettigheter til land som varer som kjøpes og selges i denne mekanismen, må den selvfølgelig objektivt operere i henhold til den markedsøkonomiske mekanismen, og i den generelle økonomiske mekanismen: pris anses som den sentrale kategorien i markedet, må dannes og opereres i henhold til objektive signaler fra økonomiske prislover (med fokus på loven om tilbud og etterspørsel, valutasirkulasjon, konkurranse...), og derfor må prisen, uavhengig av subjektet med myndighet til å bestemme prisen – inkludert staten – også overholde dette prinsippet. Det er det objektive kravet til markedsprismekanismen.

Derfor mener VVA at staten – som eierens representant – har rett til å bestemme priser under forutsetning av at denne typen varer har operert i henhold til markedsmekanismen. Statens respekt for markedets objektive bevegelse og prisbeslutning i henhold til markedsprinsipper er ikke uforenlig med statens økonomiske natur i den økonomiske mekanismen. Hvis vi er bekymret for konsekvensene av landpriser i henhold til markedsprismekanismen (selvfølgelig er ikke markedet effektivt regulert), men går tilbake til den ikke-markedsmessige prismekanismen for å stabilisere markedet i henhold til subjektive ønsker, og unngår regelen som vil gjøre priser om til subsidierte priser som eksisterer parallelt med faktiske priser på markedet, og presse markedet inn i en tilstand av underjordiske, ikke-transparente operasjoner; mekanismen med å be om, gi, privilegier og fordeler har fruktbar jord å eksistere ...

Tomteverdivurdering i henhold til regulerte markedsprinsipper

Ifølge VVA må prissetting i henhold til markedsprinsipper være et regulert marked, og ansvaret for å regulere for å få det ønskede markedet ligger hos andre løsninger...

VVA mener derfor at tomtepriser har som funksjon å reflektere syntesen av viktige økonomiske og sosiale forhold i økonomien, og at de anses som et "speil" av tomtemarkedet. Uansett hvilket marked det er, reflekterer prisen markedet på en ærlig måte. Derfor kan ikke tomteverdivurdering baseres på markedssignaler som er manipulert eller påvirket av individuelle faktorer, urimelige plutselige faktorer som spekulasjon, prisvekst, naturkatastrofer, krig, økonomisk-finansiell krise og urimelige barrierer i markedet... men må være et regulert marked som eliminerer de ovennevnte faktorene gjennom regulatoriske verktøy og tiltak: tilbud - etterspørsel, finans - valuta...

«Det bør understrekes at når markedet fortsatt har de ovennevnte faktorene, anbefaler Vietnam Valuation Association at staten tillater gjennomgang og supplering av gjeldende regelverk for å prise i henhold til markedsprinsipper, slik at verdsettelsesorganisasjoner har spesifikke kriterier for å velge innspill til verdsettelsesmetoder som er felles, ikke unike, og eliminerer de ovennevnte faktorene for markedsustabilitet», understreket Nguyen Tien Thoa, styreleder i VVA.

Opprettholde markedspriser, reguler politikken for landfinansiering

Ifølge VVA er det nødvendig å være konsekvent når man implementerer markedsprisprinsippet, slik at prisen gjenspeiler markedsprisen under påvirkning av tilbud og etterspørsel, og ikke å "legge til" sosialpolitikk til prisen. Men det må være et synkront politisk system for å kontrollere virkningene av markedspriser.

Følgelig vil markedsprisene på land utvilsomt ha en sterk innvirkning på muligheten til å få tilgang til land for mange i alle sosiale lag, spesielt implementeringen av sosialtrygdpolitikk. Dette er reelle konsekvenser hvis det ikke finnes noen politikk som begrenser disse konsekvensene.

«Loven og retningslinjene må gi rom for ytterligere økonomisk politikk (skatter, inntekter osv.) i retning av at hvis prisene er høye, må inntektsraten reduseres, og mer rimelige insentivpolitikker for å unngå å forårsake «sjokk» som har negative konsekvenser for folks liv», understreket Nguyen Tien Thoa, styreleder i VVA, anbefalingen.

Opprettholde forskrifter om spesifikk verdsettelse av eiendom

I følge VVA er tomteprislisten i hovedsak en oppsummering av tomtepriser for hver type tomt knyttet til hvert arealbruksformål, etter beliggenhet, etter region, etter lokalitet... Tomteprislisten er i hovedsak en metode for masseprising, der man priser en generell pris for en hel rute, for beliggenheten til et helt område... Koeffisienten for å justere en spesifikk pris er også en generell koeffisient for massenatur. På grunn av denne massenaturen kan den ikke dekke spesifikke tilfeller i henhold til markedsprisprinsippet, og vil absolutt påvirke den økonomiske politikken mellom staten og organisasjoner og enkeltpersoner som bruker tomt...

Derfor, ifølge VVA, er det fortsatt behov for en mekanisme for å avgjøre en rekke spesifikke tilfeller for å tjene passende politikk, som for eksempel: Landtyper i den ubrukte gruppen, tatt i bruk for første gang; landtyper med spesielle egenskaper (land gjenvunnet fra havet) som ikke er inkludert i landprislisten; Arealbruksprosjekter med samme arealbruksformål, men ulik skala, funksjon, arealbruksstruktur, arealbrukskoeffisient...; objektive og rimelige svingninger som forårsaker lokale svingninger i markedspriser; Landtyper, spesifikke arealbruksprosjekter på det tidspunktet staten tildeler land, gjenvinner land for å implementere politikk for innkreving av arealbruksavgift, landleie, kompensasjon for rydding av tomter...

Kilde: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html