Skyhøye auksjonspriser på land etterfulgt av kanselleringer av innskudd blir «vanlig»

(CLO) Tomteauksjoner med tegn til uregelmessigheter i både vinnende priser og antall registreringssøknader pågår fortsatt fordi spekulativ psykologi og forventninger om økning i eiendomspriser fortsatt opprettholdes.

Tidligere, i august, ble opinionen stadig opprørt av tomteauksjoner i forstadsdistrikter i Hanoi , som Thanh Oai og Hoai Duc, med et stort antall registreringer, lange auksjonsperioder og skyhøye vinnende bud, dusinvis av ganger høyere enn startprisen. Denne utviklingen og resultatet fortsatte i nylige tomteauksjoner i Ha Dong og Thuong Tin.

Den 19. oktober auksjonerte derfor Ha Dong-distriktet ut 27 tomter i bydelene Phu Luong, Yen Nghia og Duong Noi. Det er verdt å merke seg at kunden som vant den høyeste prisen etter 14 runder ble bestemt til å være opptil 262 millioner VND/m², 8 ganger høyere enn startprisen. Den laveste vinnerprisen var også 5,8 ganger høyere, og nådde 133 millioner VND/m².

Tomteauksjon i Ha Dong fant sted 19. oktober. (Foto: VV)

Den 22. oktober, i Thuong Tin, etter 16 timer med intens auksjon, ble 19 av 40 tomter som tilhørte det tekniske infrastrukturprosjektet for den auksjonerte tomten i Van Diem kommune, Thuong Tin-distriktet, Hanoi også auksjonert bort med den høyeste vinnerprisen på 52 864 millioner VND/m²; den laveste prisen var 24 384 millioner VND/m² med en startpris på 3 864 millioner VND/m². De resterende 21 tomtene ble ikke auksjonert bort fordi auksjonsdeltakerne brøt regelverket.

Skyhøye auksjonspriser på land etterfulgt av kanselleringer av innskudd blir «vanlig»

Den vietnamesiske eiendomsmeglerforeningen (VAR) sa at til tross for myndighetenes inngripen, har auksjonene til slutt ikke endret seg, og til og med prisene på auksjonert land fortsetter å øke.

Først om startprisen. Startprisen er fortsatt svært lav, mye lavere enn markedsprisen fastsatt i full overensstemmelse med gjeldende regelverk, beregnet ved koeffisienten K multiplisert med byens tomteprisliste.

«Den lokale folkekomiteen baserer seg fortsatt på den gamle landprislisten fra 2020, som er gyldig frem til 31. desember 2025. Startprisen vil bare endres når Hanoi utsteder en ny landprisliste», sa VARs.

For det andre fortsetter tomteprisene på auksjoner å øke fordi etterspørselen etter eiendom, spesielt juridisk garanterte produkter med klart vekstpotensial, som auksjonert tomt, er svært høy.

Faktisk, i områder som Hoai Duc eller Ha Dong, skaper potensialet for byutvikling sammen med infrastrukturutvikling store forventninger hos investorer. Mange investorer er villige til å betale høye priser for å eie disse produktene i begrenset mengde, selv om prisen kan overstige den faktiske verdien av tomten.

I tillegg, med forventningen om at tomt vil fortsette å øke i verdi i fremtiden, kan kjøpere akseptere priser som er mye høyere enn normal verdsettelse.

Spesielt skyldes den høye prisøkningen at eiendomsmarkedet i Hanoi vokser «hett» med begrenset tilbud, og at primærprisen kontinuerlig setter et nytt høyt nivå sammen med forventninger til byutvidelse og trafikkinfrastruktur.

En annen viktig årsak til den høye vinnende budprisen er atferden med å betale en høyere pris og deretter gi fra seg depositumet, ikke betale det vinnende budet, selv være villig til å se bort fra risikoen, oppfylle forpliktelser i auksjonen for å legalisere den vinnende prisen med det formål å "blåse opp prisen", og skape et "virtuelt" prisnivå som grunnlag for å presse opp prisen på relaterte tomter for profitt.

Selv om myndighetene har gått inn for å inspisere, er dette tiltaket hovedsakelig for å sikre åpenhet og lovlighet i auksjonsprosessen, og det er vanskelig å gripe inn i markedsprisene.

Skyhøye auksjonspriser på land etterfulgt av kanselleringer av depositum er i ferd med å bli en «vanlig foreteelse». (Foto: ST)

Fordi i en markedsøkonomi følger partene involvert i kjøps- og salgstransaksjoner prinsippet om gjensidig avtale. De kan kansellere innskuddet fullstendig uten bevis. Og det er uunngåelig at de presser opp prisen når det er mangel på varer i markedet.

«Den nåværende stempelsettingen av denne atferden som spekulasjon og prisinflasjon kommer også fra følelser. Vietnam har ingen juridiske dokumenter som definerer denne atferden som grunnlag for å håndtere den», uttalte VARs.

Videre, under gjeldende regelverk, er personer som vinner en auksjon, men ikke betaler hele beløpet innen 120 dager, underlagt en «ganske mild» straff, kun at resultatene blir annullert og depositumet mistes – som er svært lavt på grunn av den lave startprisen.

Den reviderte loven om eiendomsauksjon har strammet inn reglene for vinnere av auksjoner av bruksrettigheter til land, men disse forskriftene vil ikke tre i kraft før 1. januar 2025. Selv når de nye forskriftene trer i kraft, med den nåværende tilbuds- og etterspørselssituasjonen og heten i Hanoi-eiendomsmarkedet, er imidlertid muligheten for at nye prisrekorder fortsetter å bli satt i de kommende auksjonene svært høy, og vil gradvis bli "en daglig foreteelse i distriktet". Fordi den spekulative mentaliteten fortsatt eksisterer og forventningene om økning i eiendomspriser fortsatt opprettholdes.

Sterkere tiltak er nødvendig.

For å sikre at auksjonsprosessen er rettferdig og transparent, og minimere spekulasjon og prisinflasjon, foreslår VARS en rekke anbefalinger.

For det første må auksjonsarrangørene nøye gjennomgå og sørge for at alle auksjonsprosesser og -prosedyrer er i samsvar med gjeldende lovbestemmelser.

For det andre må statlige forvaltningsorganer fortsette å overvåke nøye alle «bevegelser» i auksjonene for å iverksette korrigerende tiltak i tide når de oppdager tegn på «ustabilitet».

Samtidig bør man vurdere å raskt iverksette justeringer av mekanismer, retningslinjer og strengere forskrifter knyttet til denne aktiviteten for raskt å styre denne aktiviteten i riktig retning.

Spesielt bør straffen for å ha mistet innskudd anses som høyere. Dermed øker «vederlaget» mellom «gevinster og tap» for enkeltpersoner som deltar i auksjonen, noe som noe begrenser «spekulativ trend» gjennom auksjonsaktiviteter.

For det tredje må staten også iverksette sterkere tiltak mot tilfeller der auksjoner vinnes, men «overføres» på kort tid. Spesielt det viktigste, ifølge VARS, er fortsatt flaskehalsen i boligtilbudet.

Det må snart iverksettes proaktive og praktiske tiltak for å «åpne» boligtilbudet. Spesielt er det å gjennomgå og løse prosjekter som står fast i juridiske problemer den raskeste måten å bidra til å pumpe mer tilbud inn i markedet.

«Når tilbudet gradvis møter etterspørselen, vil markedet automatisk justere seg, og prisene generelt og auksjonsprisene spesielt vil være nærmere eiendommens reelle verdi», understreket VARs.

Kilde: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html