Startprisene er for lave, noe som skaper muligheter for «profitøring» på auksjoner av land.

[annonse_1]

Ifølge en rapport fra Batdongsan.com.vn opplevde eiendomsmarkedet en boom i løpet av de første seks månedene av 2024, da eiendom rangerte først når det gjaldt investeringsavkastning, og overgikk både gull og aksjer.

Markedseffekten registrerte den fortsatte trenden med å flytte til forstadsområder, der tomter gradvis ble et attraktivt segment for kjøpere.

Jordloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven, som ble tatt i bruk tidlig fra 1. august, forventes å bidra til at eiendomsmarkedet blomstrer med positive justeringer.

Men i virkeligheten, i de første dagene av ikrafttredelsen av den nye loven, varmet eiendomsmarkedet umiddelbart opp som en panne med ild da det var en plutselig prisøkning på noen auksjoner av tomter i forstedene.

Fra en startpris på bare noen få millioner VND/m2 blir land i forstedene til Hanoi auksjonert bort for opptil hundrevis av millioner VND/m2, selv om mange anser det som ikke enestående med tanke på infrastruktur, trafikk og lavt profittpotensial.

Er startprisen kilden?

Advokat Dang Van Cuong ved Chinh Phap Law Office i Hanoi Bar Association uttalte seg om dette problemet og sa at på grunn av de kontinuerlige endringene i gullprisene, det trege aksjemarkedet, forretningsaktiviteter påvirket av forsyningskjeden og svingninger i verdensmarkedet , er eiendom fortsatt det foretrukne valget for investorer som en trygg havn for kontantstrøm.

Ifølge Cuong fastsetter lovene knyttet til eiendom, som trådte delvis i kraft fra 1. august 2024, at enkeltpersoner og bedrifter ikke har lov til å kjøpe land, dele opp tomter eller selge land; bare staten har lov til å dele opp tomter og organisere auksjoner.

Dette skaper mangel på tilbud, noe som påvirker psykologien til kunder og investorer, som vil konsentrere seg sterkt om tomteauksjoner som den siste.

Dessuten sa advokaten at årsaken til de høye tomteprisene skyldes auksjonsprinsippet om at den som betaler den høyeste prisen, vinner budet.

I mellomtiden tiltrakk auksjonen av de ovennevnte tomtene seg oppmerksomheten til tusenvis av mennesker som registrerte seg og deltok direkte i auksjonen. «Dette beviser at det er mange interesserte, med så mange mennesker er det fullt mulig at prisen vil bli presset opp», analyserte Cuong.

I tillegg tok advokat Dang Van Cuong opp en mulig sak som «myndighetene så langt ikke har konkludert» med, nemlig en situasjon med inflasjon i landpriser med motivet å manipulere eiendomsmarkedet av enkeltpersoner eller organisasjoner.

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *Advokat Dang Van Cuong - Chinh Phap Advokatkontor, Hanoi Advokatforening.*

Advokat Dang Van Cuong sa at noe av feilen i situasjonen ovenfor kom fra at startprisen for auksjonen ble satt for lavt.

Tidligere var startprisen for auksjonen basert på prisen gitt av det rådgivende rådet. I henhold til dekret nr. 12 utstedt i februar 2024 vil imidlertid startprisen bli bestemt av lokaliteten basert på tomteprislisten multiplisert med koeffisienten.

«For tiden er det overgangsperioden for implementeringen av de nye jordlovdokumentene fra 2023, som bare delvis har trådt i kraft, og de fleste av dem vil ikke tre i kraft fullt ut før 1. januar 2025.»

Problemet er derfor at forskriften om å avskaffe rammeverket for landpriser ennå ikke har trådt i kraft, så forskriften om den gamle landpristabellen vil bli brukt til slutten av dette året. Derfor er beregningsformelen fortsatt basert på den gamle landpristabellen multiplisert med koeffisienten K for å få startprisen, noe som gjør at denne prisen er lav, sa advokat Cuong.

Herr Cuong understreket imidlertid også at utstedelsen av regjeringsdekretets forskrifter ikke var feil, men på dette tidspunktet hadde dokumentene ennå ikke trådt i kraft samtidig, noe som førte til historien om at den nye landprislisten ikke var etablert, slik at ovennevnte situasjon oppsto.

Fra den lave startprisen trenger investorer bare å sette inn et svært lite beløp, noe som fortsatt medfører risiko for at noen organisasjoner som deltar i auksjonen utnytter dette punktet til å presse opp ønsket pris, dra personlig fordel og deretter kansellere innskuddet.

I mellomtiden går det en historie om at loven om eiendomsauksjon ikke vil tre i kraft før tidlig i 2025, og dermed vil saker om kansellering av depositum bli strengt håndtert ved å forby deltakelse i auksjoner fra 6 måneder til 5 år.

For tiden er regelverket for håndtering av auksjonsdeltakere som forlater innskuddene sine fortsatt for administrativt, mangler avskrekkende virkning og grundig håndtering, så mange enkeltpersoner eller organisasjoner har utnyttet dette smutthullet for å forstyrre markedet.

Burde ikke samle inn alle budsjettinntektene gjennom auksjoner av land

Advokat Vu Ngoc Bang – assisterende direktør i Galaxy Law Firm i Hanoi Bar Association – uttrykte sin mening om auksjoner over natten for å fastsette den endelige prisen, og sa at selv om den ikke var offentlig, kan auksjonen uten grense for antall runder over natten for å fastsette den endelige prisen ha vært en presedens og ikke første gang.

Fordelen med denne auksjonsformen er at den vil gi budsjettet store og nesten «plutselig» inntekter fordi prisen øker sjokkerende gjennom hver runde, og den endelige prisen lar staten hente inn hundrevis av milliarder dong gjennom hver auksjon.

På den positive siden vil dette bidra til å supplere budsjettet gjennom auksjoner som sikrer at alle lovbestemmelser er oppfylt.

Advokat Vu Ngoc Bang sa imidlertid tvert imot at «konsekvensene av at land selges til en for høy pris er mer alvorlige enn de økonomiske fordelene det gir».

Samtidig bekreftet advokaten også at auksjonsorganisasjonene for land i de nylige auksjonene fullstendig overholdt lovens bestemmelser, men om auksjonsdeltakerne hadde ånden til å respektere loven eller ikke er en annen historie, vi må vente på konklusjonen fra etterforskningsbyrået.

«Hvis auksjonsdeltakerne har en situasjon der «blått lag, rødt lag» for personlig vinning, vil det å delta i auksjonen med det formål å manipulere markedet føre til langsiktige konsekvenser, og føre til at tomteprisene i det området presses opp i en eiendomsboble. Å løse dette problemet vil være mange ganger vanskeligere enn fordelene fra budsjettet som samles inn på kort sikt», analyserte Bang.

Advokat Dang Van Cuong delte det samme synet og mente at staten ikke trenger å samle inn all jorden på auksjoner.

«Fordi hvis prisen er høy, vil staten få en umiddelbar fordel i form av et litt høyere beløp, men da vil landet bli forlatt og spekulanter vil blåse opp prisen, slik at landet ikke vil bli tatt i bruk eller utnyttet, selv om det er en verdifull ressurs, vil konsekvensene bli mye mer alvorlige», sa advokaten.

Tomteauksjoner bør midlertidig stanses, og tomteprisene bør være nærmere markedsprisene.

For å forhindre at lignende tilfeller av jordfeber oppstår igjen på auksjoner, sa advokat Dang Van Cuong at det er helt rimelig å midlertidig stanse jordauksjoner for å gjennomføre inspeksjoner.

Spesielt i sammenheng med at lovene er sammenflettet, men ennå ikke synkronisert, «fullstendig endret», er det fortsatt mange smutthull som enkeltpersoner eller organisasjoner med dårlige intensjoner kan utnytte for personlig vinning.

I tillegg foreslo Cuong også en plan for raskt å gjennomgå metoden for å beregne startpriser i auksjoner, noe som vil fremskynde prosessen med å utfylle prislister for land som ligger nær markedsprisene.

For investorer foreslo advokaten også at de tydelig burde bestemme tidspunktet for å sette inn penger, tidspunktet for å ta ut penger og bestemme hvordan markedet i det området vil øke og synke.

Unngå situasjonen der du forhaster deg med å investere i henhold til markedspsykologi og til slutt ikke kan «unnslippe» i tide, det vil være som å ha gjeld, muligheten for tap er svært høy.

I tillegg sa eksperten at investorer også må være forsiktige med områder der eiendomsprisene skyter i været, men der det ikke er noen ny infrastruktur, politikk eller befolkningssvingninger.

For de som ønsker å kjøpe eiendom, råder Cuong til å velge riktig tidspunkt og sted for å velge riktig eiendomsprodukt for langsiktig bosetting.

[annonse_2]
Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm