Fjerne store flaskehalser for lokaliteter i anbudsprosesser for investeringsprosjekter i byer

Å fastsette minimumssatsen for betaling til statsbudsjettet i stedet for beløpet

Regjeringen har nettopp utstedt dekret nr. 115/2024 som beskriver en rekke artikler og tiltak for å implementere loven om anbudsgivning ved valg av investorer for å gjennomføre prosjekter som bruker land. Den største endringen i dette dekretet er å tydelig definere minimumssatsen som bedrifter må betale til statsbudsjettet.

Ifølge advokat Pham Thanh Tuan har lokalsamfunn tidligere, i henhold til bestemmelsene i dekret 25/2020, som fastsetter verdien av betaling til statsbudsjettet i tillegg til arealbruksavgifter og landleie (tidligere kalt m3), møtt vanskeligheter med tre saker.

For det første finnes det ikke noe referansefond for land fordi det ikke finnes auksjonsresultater, eller det er for mange referansefond for land, noe som gjør det vanskelig å syntetisere. For det andre er det vanskelig å fastsette forventet bruksavgift og leie av land. For det tredje er det vanskelig å koordinere mellom lokale etater i dette verdivurderingsarbeidet. Dette er en av grunnene til at mange lokaliteter er forvirrede når de organiserer anbud på prosjekter som bruker land.

For å overvinne de ovennevnte manglene, fastsetter artikkel 48 i dekret 115/2024 minimumssatsen for betaling til statsbudsjettet (vanligvis referert til som m-verdi) ved anbudsgivning for å velge investorer for å gjennomføre byprosjekter; landlige boligområder beregnes som en prosentandel i stedet for beløpet som før.

Prosentandelen beregnes basert på referansesatsen for gjennomsnittlig økning etter auksjon av bruksrettigheter til areal (forskjellen mellom startpris og auksjonspris) for tomter som gjennomfører prosjekter i området.

Tomten som auksjoneres bort for prosjektgjennomføringen det refereres til (ikke ved bruk av resultatene fra individuelle tomteauksjoner for folk å bygge hus i) må ha hatt vellykkede auksjonsresultater innen 3 sammenhengende år før datoen for beslutningen om å godkjenne prosjektets investeringspolicy (maksimalt 7 år i noen spesielle tilfeller) og ligne på beliggenhet (samme distriktsnivå eller et annet distrikt i provinsen) som tomten som auksjoneres bort.

Dermed har dekretet endret måten kriteriene for evaluering av arealbrukseffektivitet fastsettes på, i retning av å anvende «minimumsbetalingssatsen til statsbudsjettet» i stedet for å bestemme denne verdien i spesifikke penger som tidligere. Den faktiske verdien av betalingen til statsbudsjettet (verdi M) vil være lik budsjettbetalingssatsen som foreslås av investoren multiplisert med den faktiske arealbruksavgiften og tomteleien for prosjektet.

Et eiendomsprosjekt i Ho Chi Minh-byen (Foto: Trinh Nguyen).

Forventes å gi lokalsamfunnet betydelige inntekter

Juridiske eksperter på eiendomsrett illustrerer fastsettelsen av m-verdi slik:

Folkekomiteen i provins A har organisert en auksjon av bruksrettigheter til areal for fire byprosjekter. Lokalitet A vil bruke auksjonsresultatene fra disse fire prosjektene til å beregne den gjennomsnittlige økningsraten etter auksjonen (forholdet mellom gulvpris og auksjonspris), resultatet er 10 %. Satsen på 10 % som er spesifisert i anbudsdokumentene er minimumssatsen for betaling til statsbudsjettet som investoren må betale (verdi m).

Investorer må foreslå en betalingssats til statsbudsjettet på 10 % eller mer. Den faktiske betalingsverdien til statsbudsjettet vil være lik satsen som er foreslått av den vinnende investoren (for eksempel 20 %) multiplisert med den faktiske arealbruksavgiften og landleien som skal betales (for eksempel 200 milliarder VND). Arealbruksavgift og landleie beregnes i henhold til bestemmelsene i lov om land. Dermed vil investoren betale ytterligere 40 milliarder VND til statsbudsjettet i tillegg til forpliktelsen til arealbruksavgift (verdi M).

Dersom lokaliteten aldri har organisert en prosjektauksjon, vil det ikke være noe referansefond for land å inkludere i formelen. Klausul 6, artikkel 48 i dekretet fastsetter også at dersom det ikke finnes noe referansefond for auksjon, kan den gjennomsnittlige økningsraten for budsjettbetalingsverdien for prosjekter som har blitt organisert for anbud i de 5 påfølgende årene før datoen for investeringspolitisk beslutning eller dokumentet som godkjenner informasjon om prosjektet som organiseres for anbud, brukes.

Dersom lokalsamfunnet ikke har organisert utvelgelsen av investorer for å gjennomføre prosjektet gjennom auksjon eller anbudsmetode, slik at det ikke finnes noe referansefond for land, spesifiserer ikke anbudsdokumentene betalingssatsen til statsbudsjettet (m). Denne satsen foreslås av investoren i anbudsdokumentene. Verdien av betalingen til statsbudsjettet foreslått av investoren (M) vil bli betalt samtidig med betalingen av arealbruksavgifter og landleie i henhold til skjemaet og tidsplanen som er spesifisert i prosjektkontrakten.

Dermed har fastsettelsen av statsbudsjettbidragssatsen (m) blitt klar og fullstendig, noe som letter vanskelighetene for mange lokaliteter. Den nye forskriften om fastsettelse av verdien av statsbudsjettbidraget (m) forventes å gi betydelige inntekter til lokalitetene, og forbedre investeringsmiljøet i en transparent og attraktiv retning.

Ifølge advokat Pham Thanh Tuan kan imidlertid beregningen ovenfor også øke prosjektets gjennomføringskostnader betydelig ut fra beløpet M må betale.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm