Kontroll over eiendomspriser: Løsning for å kjøle ned eiendomsmarkedet

Forvaltningsbyrået planlegger å iverksette en rekke tiltak for å kjøle ned eiendomsprisene, spesielt i high-end-segmentet, hvor spekulasjon og prisinflasjon er vanlig.

Byggeavdelingen i Ho Chi Minh-byen har nettopp utstedt et dokument som ber eiendomsmeglere om å overholde lovbestemmelsene om offentliggjøring av prosjektinformasjon, transaksjoner og eierrettigheter strengt. I henhold til ånden i loven om eiendomsvirksomhet fra 2023 og dekret 94, 96/2024/ND-CP, må bedrifter offentliggjøre prosjektinformasjon før de starter virksomheten, rapportere transaksjonsstatus skriftlig og elektronisk, og være ansvarlige for nøyaktigheten av dataene.

Forbud mot omgåelse, autorisasjon til meglere

Det er verdt å merke seg at dokumentet strengt forbyr investorer å autorisere andre organisasjoner eller enkeltpersoner til å signere kontrakter for innskudd, salg, overføringer, leiekjøp av boliger eller bruksrettigheter til land i prosjekter. Investorer har kun lov til å selge eller leiekjøpe fremtidige boliger etter å ha varslet statens forvaltningsorgan skriftlig om at transaksjonsbetingelsene er oppfylt.

Før Byggedepartementet utstedte dette dokumentet, ble mange prosjekter i Ho Chi Minh-byen åpnet for salg under autorisasjon. Mange meglerhus i F2- og F3-avdelingene mottok innskudd fra kunder, mens prosjektene ikke hadde fått byggetillatelser og ikke oppfylte juridiske krav. Mange kunder fra de nordlige provinsene fløy til Ho Chi Minh-byen for å «betale goodwill-innskudd», men hadde i realiteten ikke signert en kontrakt med investoren.

Ved en nylig åpning av et prosjekt sa fru Loan (bosatt i Tan Hung-distriktet i Ho Chi Minh-byen) at hun hadde gjort et «goodwill-innskudd» på 50 millioner VND gjennom gulvet, og deretter betalt ytterligere 10 % av leilighetens verdi, men bare gjennom et meglerfirma og uten å samarbeide med investoren. «Jeg trodde det var en normal prosess, men da jeg spurte senere, fant jeg ut at jeg ikke var kvalifisert til å åpne for salg», delte hun.

En direktør i et eiendomsselskap i Ho Chi Minh-byen innrømmet at mange investorer lenge har forsøkt å «omgå loven» ved å autorisere meglerhus til å motta innskudd fra kunder. Denne «snarveien» gjennom markedsføring og kommunikasjon gjør at kundene bare vet om handelsgulvet uten direkte kontakt med investoren.

Ifølge økonomisk ekspert Dr. Tran Nguyen Dan har situasjonen der investorer «omgår loven» gjennom meglerhus for å skaffe kapital eksistert lenge. «Mange prosjekter mobiliserer opptil 90–95 % av leilighetsverdien før salgskontrakten signeres. Forvaltningsbyråer ser tydelig, men håndterer det ikke, noe som fører til at markedet forvrenges, skaper virtuell etterspørsel og FOMO-psykologi (frykt for å gå glipp av noe) for kjøpere», analyserte Dan.

Ifølge ham blåser ikke denne tilnærmingen bare opp eiendomsprisene, men legger også risikoen på kjøpersiden. For hvis det skjer en hendelse, vil de bare få tilbakebetalt depositumet eller bankrentene sine, mens investoren fortsatt tilegner seg kapitalen. «De dyre lærdommene fra noen store hendelser i markedet tidligere har fortsatt en advarselsverdi», understreket han.

Samtidig har regjeringens utkast til resolusjon om mekanismen for å kontrollere eiendomspriser også fått offentlig oppmerksomhet. I dette utkastet foreslår forvaltningsorganet at eiendomstransaksjoner må gjennomføres gjennom et statlig administrert handelsgulv, samtidig som kredittgivningen for låntakere som kjøper andre og tredje leilighet strammer inn. I tillegg oppmuntrer utkastet også til utvikling av rimelige næringsboliger, og utvider tilbudet av mellomklasseleiligheter for å dekke det reelle boligbehovet.

Vo Hong Thang, visedirektør med ansvar for rådgivning hos DKRA Consulting, sa at ifølge en undersøkelse fra DKRA Group var opptil 70 % av kundene som tidligere kjøpte nye prosjekter for investering, hvorav 50–60 % allerede eide en andre leilighet og mer enn 20 % eide en tredje leilighet eller mer. Det må imidlertid også vurderes om man bør stramme inn kreditt for å redusere spekulativ etterspørsel, kjøle ned prisene og bringe markedet tilbake til sin reelle verdi eller ikke.

Han kommenterte også at hvis denne politikken blir anvendt, vil bankkreditten til eiendomssektoren øke sakte, og markedslikviditeten kan synke med omtrent 30 %. «Spekulanter må tenke nøye, mens folk med reelle behov vil ha muligheten til å få tilgang til mer passende produkter», kommenterte Thang.

Kunder får vite mer om et eiendomsprosjekt i Ho Chi Minh-byen. Foto: TAN THANH

Implementer synkrone, langsiktige løsninger

Herr Vo Hong Thang støtter eiendomsskattepolitikken for å begrense spekulasjon, men han håper at regjeringen, departementene og grenene har en trinnvis implementeringsplan, med en veikart, nøye beregninger og unngår plutselig innføring. «Hvis skatten strammes inn for raskt, kan markedet reagere kraftig, noe som påvirker likviditeten og den generelle veksten i økonomien, fordi eiendom er en bransje med stor innflytelse på andre felt», kommenterte herr Thang.

Ifølge Dr. Pham Viet Thuan, direktør for Ho Chi Minh City Institute of Natural Resources and Environment Economics, er skatt på eiendomstransaksjoner et effektivt verktøy for å begrense spekulasjon.

Han foreslo å bruke skatt i henhold til hvor lenge eiendommen har vært eid: hvis man har eid den i mindre enn 12 måneder, vil skatten være 20 % av salgsprisen, fra 12 til 36 måneder er det 10 %, fra 36 til 60 måneder er det 5 %, og over 60 måneder beholdes gjeldende sats på 2 %. «Denne skattesatsen bør også brukes i tilfeller av autorisert kjøp og salg for å unngå juridiske smutthull», sa Thuan.

Han mener at denne skattemetoden er enklere og lettere å anvende enn å tvinge transaksjoner gjennom offentlige nettbaserte børser, noe som ikke er egnet i dagens situasjon. «Skatt basert på eiertid bidrar til å begrense surfing, men forvrenger ikke markedet. De som investerer kortsiktig må betale høy skatt, mens de som eier langsiktig vil få insentiver, noe som er rettferdig og rimelig», understreket Thuan.

I tillegg foreslo Thuan å bygge en prisliste for land som har en tendens til å synke over tid, og betrakte land som et produksjonsmiddel, ikke en spekulasjonsvare. Når landprisene kontrolleres riktig, kombinert med fleksible transaksjonsskatter, vil markedet gå tilbake til sin reelle verdi, noe som skaper muligheter for folk til å kjøpe boliger, samtidig som det bidrar til å stabilisere sosial trygghet.

Ifølge Dr. Tran Nguyen Dan må håndtering av spekulasjon gjøres synkront og langsiktig, og kan ikke løses over natten. Han mener at det i tillegg til beskatning er nødvendig å kombinere kreditt- og administrative verktøy. «Kredittscore må etableres for låntakere, og banker må pålegges å delta i kontrollen. Låntakere som kjøper en fritidsbolig bør betale høyere renter og lavere låneforhold, for eksempel bare 50 % for fritidsboligen og 30 % for den tredje boligen», foreslo han.

Dr. Dan understreket også at hvis en kunde ber en slektning om å bruke navnet deres for å unngå skatt, må personen som bruker navnet deres også bære konsekvensene, som å bli hindret i å låne penger eller bli beskattet ved neste kjøp. «Det må være koordinering mellom forvaltningsorganer, banker og skattesystemet for å sikre rettferdighet og unngå juridiske smutthull», la han til.

Ifølge ham er dette et problem som krever en 5–10-årig plan, med koordinering mellom departementer, avdelinger og lokale myndigheter for å stabilisere markedet. «Eiendomsprisene kan bare synke og stabilisere seg når vi synkroniserer fra skatte- og kredittpolitikk til prosjektlovlighet. Når folk med reelle behov lett kan få tilgang til bolig, vil spekulasjonen naturlig nok avta», kommenterte Dan.

Prisøkninger skyldes ikke bare spekulasjon.

Dr. Tran Nguyen Dan påpekte også åpenhjertig at årsaken til opptrappingen av eiendomsprisene ikke bare er spekulasjon, men også langvarige juridiske prosedyrer. «Mange prosjekter tar 7–8 år å fullføre, noe som fører til at kapitalkostnadene øker. Når kostnadene øker, blir bedrifter tvunget til å øke salgsprisene for å kompensere, og de endelige kjøperne lider. Derfor må staten tydelig definere ansvaret til hvert trinn og hvert organ i prosjektgodkjenningsprosessen for å forkorte tiden og redusere kostnadene», sa Dan.

Da Nang sporer «prisinflasjon» og spekulasjoner om land

13. oktober kunngjorde kontoret til folkekomiteen i Da Nang by at lederen av folkekomiteen i byen nettopp har signert og utstedt en offisiell rapport om inspeksjon, gjennomgang, retting og håndtering av prismanipulasjon og eiendomsspekulasjon, samt styrking av forvaltningen og bruken av land i området.

Følgelig ga formannen for folkekomiteen i Da Nang by departementet for landbruk og miljø i oppgave å lede og koordinere med byggeavdelingen, senteret for utvikling av landfond, folkekomiteene i kommuner, bydeler og relaterte enheter for å organisere inspeksjoner, undersøkelser og gjennomganger av alle spesifikke aktiviteter knyttet til verdsettelse av land og utvikling og utstedelse av prislister for land; kompensasjon, støtte og gjenbosetting når staten gjenvinner land; og auksjonsaktiviteter for bruksrettigheter til land.

For tiden har Da Nang registrert mange tegn på «landfeber» i forstedene og nye prosjektområder, spesielt på steder med planleggingsinformasjon, ordning av administrative enheter eller implementering av store infrastrukturprosjekter.

H. Dinh

Kilde: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm