En rekke eiendomsgiganter «faller av hestene sine», Kina sliter med å redde dem

En rekke tycoons «falt av hestene sine»

Kinas eiendomsmarked har vært plaget av langvarig uro. Den private eiendomsutvikleren Country Garden ble nylig erklært misligholdt på sine obligasjoner i amerikanske dollar, noe som understreker selskapets vanskelige situasjon ettersom Kinas eiendomssektor ikke viser tegn til bedring.

Country Garden gikk glipp av en obligasjonsrentebetaling på 15,4 millioner dollar ved slutten av en 30-dagers avdragsfri periode, etter å ha gått glipp av den opprinnelige betalingsfristen 17. september. Country Gardens manglende betaling av obligasjonsrenter i løpet av avdragsfristen som sluttet forrige uke, anses som mislighold, ifølge et varsel sendt til obligasjonseierne.

Misligholdet ble så godt som bekreftet etter at selskapet forrige uke sa at det forventet at det ikke ville være i stand til å oppfylle alle sine utenlandsgjeldsforpliktelser i tide. Country Garden planlegger muligens en av Kinas største gjeldsrestruktureringer noensinne.

Country Garden har også opplevd en nedgang i salget i det siste, og tusenvis av utviklingsprosjekter har stoppet opp over hele Kina, noe som understreker Beijings problemer med å takle den langvarige krisen som har rystet verdens nest største økonomi .

Salget i årets første seks måneder falt med 44 % fra samme periode i fjor. Selskapets aksjer har også falt med rundt 70 % i år.

Gruppen forventes å slutte seg til dusinvis av andre utviklere som forfølger gjeldsrestrukturering i utlandet, men den store gjelden, inkludert lån fra banker og investeringsselskaper, er fortsatt usikker.

Evergrande er verdens mest gjeldstyngede eiendomsutvikler. (Foto: SCMP).

For to år siden vakte konkursen til en annen utbygger, Evergrande, også bekymringer om eiendomssituasjonen i Kina. Evergrande, som en gang var Kinas ledende eiendomsselskap, er nå kjent som verdens mest gjeldstyngede selskap, med en gjeld på over 300 milliarder dollar.

Evergrande sliter fortsatt med å fullføre sin langsiktige restruktureringsplan, som nylig ble avsporet da de ikke klarte å refinansiere sin utenlandsgjeld.

Ifølge Bloomberg Billionaires Index er eiendelene til Xu Ka Yin, grunnleggeren av Evergrande Group, nå bare 979 millioner USD. Årsaken er at selskapets aksjer har falt med 86 % siden handelen ble gjenopptatt i slutten av august.

Evergrande-formannen var Kinas nest rikeste mann i 2017, med en formue på 42 milliarder dollar. Formuen hans har siden falt med 98 %. Han er også under etterforskning av kinesiske myndigheter for mistenkt ulovlig aktivitet.

Han måtte selge aksjene i selskapet og personlige eiendeler, inkludert kunstverk og kalligrafi, da den kinesiske regjeringen nektet å redde Evergrande. I fjor skal han ha solgt en annen villa verdt over 200 millioner dollar i London (Storbritannia).

Selskapets skjebne avhenger av en domstolshøring i Hong Kong om en kreditors begjæring om likvidasjon. Hvis retten gir medhold i begjæringen, vil Evergrande møte flere vanskeligheter i forsøket på å fullføre en restruktureringsplan for å betale tilbake kreditorene sine.

Mange bedrifter kan bli dratt inn i «hengemyren»

Gary Ng, seniorøkonom i Natixis bank, sa at andre eiendomsbedrifter står i fare for å bli dratt inn i «hengemyren».

Kinesiske eiendomsutviklere har i årevis vært avhengige av obligasjonsutstedelse på land og til sjøs for å finansiere reinvesteringer. Utviklere selger ofte leiligheter før de er ferdigstilt og bruker inntektene til å finansiere nye utbygginger.

Men da politikerne forsøkte å begrense nye utlån med strenge «tre røde linjer»-regler i 2020, kollapset den gamle modellen for eiendomsutviklere.

Mer enn 25 av de største eiendomsselskapene i 2020 er nå konkurs (Foto: SCMP).

I 2020 opplevde de fleste av Kinas 10 største eiendomsgrupper også kraftige nedganger i salget på grunn av synkende forbrukertillit, noe som økte bekymringene rundt utviklernes likviditet.

Eksperter sier at kinesere viser tegn til å foretrekke å kjøpe boliger fra statsstøttede utbyggere fordi de har mindre sannsynlighet for å gå konkurs.

I et forsøk på å korrigere kursen annonserte kinesiske politikere støttetiltak for eiendomssektoren i november i fjor.

Bankene har også åpnet nye kredittlinjer til utbyggere av høyere kvalitet, inkludert Country Garden. Men de har så langt ikke klart å forhindre en likviditetskrise.

Mer enn 25 av de største utviklerne i 2020 har nå misligholdt sine lån. Ifølge data samlet inn av Bloomberg har kinesiske utviklere misligholdt omtrent 115 milliarder dollar av de 175 milliarder dollarene i utestående dollarobligasjoner fra 2021. Et stort antall innenlandske banklån står også overfor restrukturering eller reinvestering.

Mens utbyggere er i trøbbel, har Beijing og lokale myndigheter så langt understreket behovet for å fullføre uferdige boligprosjekter.

Selv om det ikke finnes omfattende data om antall uferdige utviklingsprosjekter, tyder tilgjengelige data på at det totale antallet uferdige prosjekter har gått ned sammenlignet med 2021, men fortsatt er høyt.

Politisk dilemma

I år har den kinesiske regjeringen forsøkt å gi mer støtte til kjøpere. Bankene kuttet rentene for å dekke halvparten av boliglånene i september. Noen bystyrer opphevet restriksjonene på boligkjøp i juli.

Eksperter sier at eiendomskrisen ennå ikke har forårsaket noen store svingninger i boligprisene. Prisene på nye boliger, en viktig målestokk for Kinas eiendomsmarked, har falt i noen større byer, men stiger fortsatt i andre.

«Mye av politikken tar sikte på å stabilisere det innenlandske markedet og gi utbyggere nok likviditet til å ferdigstille eksisterende leiligheter og redusere gjeld. Men når det er så mange mål, er det en vanskelig oppgave å sørge for at alt er i orden», understreket en ekspert fra Natixis bank til Financial Times .

Analytikere sier at Kina har innført en rekke tiltak for å gjenopplive eiendomsmarkedet, men disse har ikke vært effektive ettersom de sliter med å finne en balanse mellom å gi nok likviditetsstøtte og å forsøke å dempe spekulasjon i sektoren.

Ifølge eksperter har krisen i eiendomssektoren ennå ikke forårsaket noen sterke svingninger i boligprisene (Foto: CNBC).

«Kina har slitt med å finne en balanse i eiendomspolitikken sin de siste to årene. De sliter fortsatt med å finne en måte å løse eiendomskrisen på. Men så langt har ikke tiltakene de har tatt vært nok til å redusere kredittrisikoen knyttet til store eiendomsgrupper», sa Larry Hu, sjeføkonom ved Macquarie University, til Financial Times .

Eiendomskrisen er et vanskelig problem for Kina fordi bygg og eiendom er store drivere for landets vekst. Eiendom og relaterte næringer bidrar med omtrent en fjerdedel av Kinas BNP.

Rory Green, en ekspert ved TS Lombard bank, sa at kinesiske politikere så ut til å ha forstått det viktige behovet for å kutte gjeldsgraden for to år siden.

«Men feilen er å ikke ha en plan for hvordan de skal endre det og forberede seg på endringene som kan komme i sektoren. Det er veldig vanskelig å plutselig endre vekstmodellen og prøve å omfordele ressurser bort fra eiendom, spesielt når det har en så stor kobling mellom eiendeler og husholdninger og lokale myndigheter i det finansielle systemet», forklarte Green.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/loat-dai-gia-bat-dong-san-nga-ngua-trung-quoc-chat-vat-giai-cuu-20231028161106366.htm