Hvordan endrer boligloven fra 2023 forvaltningen og driften av leilighetsbygg?

Mange positive aspekter ble bemerket ved implementeringen av den nye loven.

Følgelig har boligloven av 2023 fastsatt mange nye punkter om boligutvikling, renovering, bygging av gamle leiligheter, sosialboliger og forvaltning og bruk av leilighetsbygg. I en vurdering av virkningen på markedet samt prosjektledelse og drift sa Tran Ngoc Duy, assisterende direktør for Savills Hanoi Real Estate Management Department, at boligloven av 2023 vil bidra til at alt blir mer systematisk og bidra positivt til markedets gjenopprettingsprosess.

I tillegg bidrar boligloven av 2023 også til å overvinne begrensninger i den gamle loven, ved å tydeliggjøre emnene og varigheten av prosjekter, byggekvalitet, eierskap til boliger osv. Spesielt innen boligprosjektledelse og -drift bidrar den til å løse vanlige tvister mellom kunder og forvaltningsenheter, og fastsetter tydeligere rettighetene og ansvaret til nærstående parter.

Virkningene av denne loven vil imidlertid være langsiktige. Faktisk, da den ble iverksatt 5 måneder tidligere enn den opprinnelige planen, fantes det fortsatt ikke mange spesifikke forskrifter og instruksjoner for implementering. For eksempel ble bare dekret 95/2024/ND-CP som veileder den nye boligloven kunngjort 24. juli 2024, og rundskriv 05/2024/TT-BXD ble utstedt 31. juli 2024.

Mr. Tran Ngoc Duy – nestleder i Savills Hanoi eiendomsforvaltningsavdeling

Angående endringene mellom boligloven av 2023 og boligloven av 2014, sa Savills-eksperter at den nye loven fokuserer på kvaliteten på konstruksjonen og tjenestene under drift. Når det gjelder konstruksjonskvaliteten, fastsetter den nye loven at bruksperioden for prosjektet skal justeres basert på den faktiske kvaliteten på konstruksjonen, for å vedlikeholde og reparere forringede prosjekter på en rettidig måte, i stedet for å holde bruksperioden fastsatt til 50 år som før.

Når det gjelder tjenestekvalitet, gjør den nye loven endringer i den operative ledelsen, som å spesifisere inntekter/utgifter og ha spesifikke krav til kapasiteten til forvaltningsenheten. I tillegg vil brannforsikringsfondet og styrets godtgjørelse skilles fra tjenestegebyret og bli en egen utgift. Den operative ledelsesenheten må samarbeide med forvaltningsstyrene/investorene for raskt å utstede nye beregningstabeller for tjenestekostnader i samsvar med lovens bestemmelser.

Boligloven fra 2023 fastsetter også at alle inntekter fra utnyttelse av fellesarealer, som for eksempel fortjeneste fra reklame i lobbyer, heiser eller motorsykkelparkeringsplasser, fellesfasiliteter ... skal overføres til vedlikeholdsfondet.

«Tidligere ble disse inntektene lagt til forvaltningsfondet for å dekke driftskostnader. Denne endringen vil påvirke forvaltningsfondets inntekter, noe som krever at driftsenhetene rebalanserer budsjettene og driftsplanene sine for å tilpasse seg de nye forskriftene, slik at det sikres stabil drift og ikke påvirker innbyggerne», sa Tran Ngoc Duy.

I tillegg er tjenestekontraktens varighet også fastsatt til maksimalt 3 år i henhold til styrets periode. De operative ledelsesenhetene må sikre og opprettholde kvalitet og kapasitet gjennom hele driftsperioden. Dette oppmuntrer ledelsesenhetene til å fokusere mer på arbeidseffektivitet, ikke bare for å møte umiddelbare behov, men også for å sikre konkurransedyktighet for kontraktsfornyelse etter utløp.

Sikre åpenhet i driftsstyringen

Nestlederen i Savills Hanoi Real Estate Management Department sa også at boligloven fra 2023 har gjort viktige justeringer sammenlignet med forskriftene fra 2014, styrket det juridiske rammeverket, sikret åpenhet i forvaltning og drift og beskyttet beboernes rettigheter.

Spesielt har den nye loven lagt til regler for å fastsette felleseie og separat eierskap i tilfeller der kontrakten ikke spesifiserer noe, noe som bidrar til å beskytte rettighetene til boligkjøpere. Loven legger til måter å fastsette felleseie på for utstyr og komponenter festet til balkonger og loggiaer.

Det klare skillet mellom brannforsikring og styrets godtgjørelse med enhetsprisen for servicegebyret hjelper beboerne med å bedre forstå formålet med å bruke gebyrene. I tillegg bestemmer den nye loven at inntekter fra utnyttelse av tjenester for felleseiendom må overføres til vedlikeholdsfondet i stedet for å supplere driftsfondet, noe som bidrar til å skape en gunstig mekanisme for vedlikehold av fellesarealer og forbedre kvaliteten på infrastrukturen.

Boligloven fra 2023 gjør forvaltningsprosessen for leilighetsbygg transparent, og sikrer beboernes rettigheter.

I tillegg krever den nye forskriften om kunngjøring av planen for opplæring i fagkunnskap og ferdigheter innen forvaltning og drift av leilighetsbygg for styret på leilighetsbyggkonferansen også at styremedlemmene må være opplært og sertifisert (ikke mer enn 3 måneder fra datoen for godkjenningsbeslutningen), noe som sikrer at styremedlemmene har et solid grep om fagkunnskap og ferdigheter knyttet til forvaltning og drift av leilighetsbygg.

Boligloven, styrt av dekret 95/2024/ND-CP, krever også at investorer offentliggjør prosjektets juridiske dokumenter til kjøpere og leietakere, inkludert protokoller fra godkjenning av fullført arbeid, dokumenter som godkjenner resultater av godkjenning av brannforebygging og brannslukking, godkjenningsvarsler fra spesialiserte byggebyråer, tegninger av parkeringsområder, osv. Denne forskriften kan påvirke investorenes fremdrift i prosjektet og tilbudet av leiligheter til markedet, men vil sikre åpenhet, sikkerhet i drift og minimere risiko for boligkjøpere.

I tillegg er klassifiseringen av leilighetsbygg strengt regulert og har mer spesifikke kriterier, noe som hjelper kjøpere med å vurdere prosjektets kvalitet riktig, og forhindrer at selvklassifisering presser opp leilighetsprisene urimelig.

«I stedet for å regulere klasse A, B, C, vil prosjekter bli klassifisert som 1, 2, 3. Klassifiseringen vil være basert på 8 obligatoriske kriterier, inkludert: Beliggenhet, plassering av leilighetsbygg; fasiliteter i leilighetsbygget; parkeringsplass; korridor, lobby; heis; strømforsyning; leilighet; minimumskriteriet er samsvar med byggestandarder. Sammen med dette er 5 tilleggskriterier, inkludert: driftsstyringstjenester; miljø; sikkerhet, brannforebygging; grønne bygninger, effektiv energibruk; digitalisering og smarte hjem», analyserte Savills-eksperter.

Kilde: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html