Grunnen til at leiligheter under 25 millioner VND/m2 er «utryddet» i storbyer, Hanoi forlater to avgjørelser knyttet til auksjoner av tomter

Forskningsdata fra Vietnams eiendomsmeglerforening viser at segmentet for rimelige leiligheter (priset under 25 millioner VND/m2) – rimelige boliger – har blitt «utryddet». (Foto: Linh An)

Behovet for rimelige boliger er «forlatt»

Det vietnamesiske eiendomsmarkedet har gradvis «varmet seg opp» takket være drivkraften fra nye tilbuds- og støttetiltak fra regjeringen . Økningen i tilbudet – hovedsakelig bidratt av high-end-segmentet, har imidlertid bare dekket en svært liten del av folks boligbehov, mens folk flests behov – rimelige boliger – blir «forlatt», noe som gjør ubalansen mellom tilbud og etterspørsel stadig mer alvorlig.

Forskningsdata fra Vietnam Association of Realtors (VARS) viser at segmentet for rimelige leiligheter (priset under 25 millioner VND/m2) – rimelige boliger – har blitt «utryddet» de siste årene og er svært vanskelig, eller til og med umulig, å dukke opp igjen i Hanoi og Ho Chi Minh-byen.

Mer spesifikt viser VARS-statistikk at i perioden 2018–2023 har ikke bare antallet leiligheter sunket kontinuerlig, men tilbudsstrukturen av leiligheter i de to spesielle byområdene er også stadig mer ubalansert. Tilbudsstrukturen «heller» seg i økende grad mot high-end- og luksussegmentet.

I Hanoi, før milepælen ble nådd, nådde andelen nylanserte rimelige leiligheter 35 % i 2018, falt til 20 % i 2019 og bare 12 % i 2020. I 2021 og 2022 fortsatte tilbudet av rimelige leiligheter i Hanoi å synke, og nådde bare omtrent 4 % av det totale tilbudet av leiligheter lagt ut for salg.

I Ho Chi Minh- byen har andelen rimelige leiligheter sunket kraftig med tosifret hastighet siden 2018, fra 20 % i 2018 til 0,5 % i 2020 før den forsvant helt i 2021.

Frem til de første ni månedene av 2024 opplevde tilbudet av leiligheter i Hanoi en betydelig oppgang, men ubalansen mellom tilbud og etterspørsel ble enda mer alvorlig da omtrent 80 % av tilbudet av leiligheter som ble åpnet for salg i Hanoi og Ho Chi Minh-byen i løpet av de første ni månedene av 2024 hadde en salgspris på 50 millioner VND/m2 eller mer.

Til tross for den høye prisen har nylanserte prosjekter eller nye lanseringer oppnådd svært gode salgsrater fordi etterspørselen etter leiligheter, både til bolig og investering, alltid har holdt seg høy og i en oppadgående trend. Noen leilighetsprosjekter registrerte absorpsjonsrater på opptil 99 % rett ved den offisielle lanseringen.

Denne situasjonen fører til at leilighetsprisene kontinuerlig øker og etablerer et nytt nivå, på et høyt nivå i både primær- og sekundærmarkedet, langt utover det folk flest har råd til og har råd til.

Forskning på leilighetsprisindeksen, som gjenspeiler de gjennomsnittlige salgsprissvingningene for prosjekter i utvalget på 150 prosjekter valgt og observert av VARS, viser også at per tredje kvartal 2024 er den gjennomsnittlige salgsprisen for utvalgsprosjektklyngen i Hanoi nær 60 millioner VND/m2, en økning på 64,0 % sammenlignet med andre kvartal 2019.

Den gjennomsnittlige salgsprisen for prosjektklynger i Ho Chi Minh-byen økte fra 49,2 millioner VND/m2 til 64,2 millioner VND/m2, noe som gjenspeiler en økning på 30,6 % sammenlignet med basisperioden.

I Da Nang viste markedsprisindeksen for Da Nang en økning på 46,2 % i tredje kvartal, høyere enn i Ho Chi Minh-byen, med mer enn 50 % av det nye tilbudet i tredje kvartal priset over 80 millioner VND/m2.

Dermed kan man si at i store byer, selv om etterspørselen etter rimelige boliger er svært stor og ikke dekket, er tilbudet av luksusleiligheter ikke overflødig og dekker bare en viss del av etterspørselen.

Hva er årsaken?

VARS mener at det er vanskelig for rimelige boliger å «dukke opp» i de sentrale områdene i Hanoi og Ho Chi Minh-byen, fordi antallet boligprosjekter som er godkjent for investering de siste årene bare kan «telles på fingrene». I 2023 og tidlig i 2024 vil det nesten ikke bli implementert nye prosjekter innen rimelig boligsegment, og eiendomsprosjekter som implementeres fokuserer hovedsakelig på high-end-segmentet.

VARS forklarte årsaken slik:

For det første er hovedgrunnen til at rimelige boliger ikke får mye oppmerksomhet fra eiendomsutviklere at profittmarginen fra dette segmentet er lavere enn for high-end-segmenter.

For å bygge rimelige boliger må utbyggere optimalisere kostnadene fra tomtefinansiering, bygging til drift. Samtidig viser beregninger fra prosjektutviklere at med en fortjenestemargin på bare rundt 15 %, vil utbyggere tape penger hvis kapitalen stagnerer i 1–2 år eller salget blir forsinket i 1–2 år.

Videre er sentrale tomtemidler stadig knappere, både nå og i fremtiden, hovedsakelig lokalisert i store byområder med en rekke infrastruktur- og offentlige tjenester som trenger investeringer. I tillegg øker innsatskostnadene, spesielt tomtekostnadene, slik at prisene ikke kan være overkommelige.

For det andre , selv om regjeringen har innført mange tiltak for å oppmuntre til utvikling av sosiale boliger og rimelige boliger, er juridiske prosedyrer knyttet til areal og planlegging fortsatt store hindringer. Den kompliserte konsesjonsprosessen som har tatt lang tid, sammen med de stadig knappere arealmidlene for boligutvikling i storbyer, gjør at prosjektutviklere må tenke seg nøye om før de investerer i dette segmentet.

I tillegg har ikke kredittstøttepolitikken for boligkjøpere i dette segmentet blitt implementert synkront. Finansielle støttepakker for middel- og lavinntektstakere, som for eksempel gunstige renter og lånekilder, har fortsatt mange vanskeligheter med å få tilgang til og kompliserte prosedyrer.

For det tredje gir eksklusive prosjekter høye fortjenestemarginer og er ikke vanskelige å selge. Fordi etterspørselen etter eksklusive boliger, inkludert både bolig- og investeringsbehov, er svært stor, øker gruppen av kunder med høy inntekt stadig i takt med økonomisk utvikling og utlendinger fra bølgen av utenlandske investeringer samt utenlandske vietnamesere på grunnlag av den nye juridiske korridoren som "avslapper" eierforholdene for denne gruppen.

Faktisk er antallet kunder som er villige til å betale en premie for å eie de mest begrensede og eksklusive produktene i prosjektet ikke lite. Dette gjør segmentet for rimelige boliger mindre attraktivt for prosjektutviklere.

Overlevering av mer enn 12,5 hektar land til byboligprosjektet i Duy Tien

Folkekomiteen i Ha Nam-provinsen har nettopp vedtatt å tildele 125 012,07 m² land til Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) for å gjennomføre prosjektet med å bygge et urbant boligområde i Duy Tien. Av dette er 11 979,28 m² land til bygging av sosiale boliger.

I følge avgjørelsen tildelte Folkekomiteen i Ha Nam-provinsen Trung Dong Company 125 012,07 m² land i Hoang Dong- og Tien Noi-distriktene i Duy Tien-byen for å gjennomføre prosjektet med å bygge et urbant boligområde. Av dette vil 82 882,5 m² land bli brukt til å bygge teknisk og sosial infrastruktur, inkludert: Sosiale boliger (11 979,28 m²), kulturhus, skoler, grøntområder, vannoverflate- og trafikkarbeid ... i henhold til godkjent detaljplanlegging.

Etter byggeinvesteringer vil infrastrukturarbeid som ikke brukes av investorer bli overlevert til lokale myndigheter og spesialiserte etater for forvaltning i henhold til forskrifter.

I tillegg tildelte Folkekomiteen i Ha Nam-provinsen 42 129,57 kvadratmeter boligtomt til Trung Dong Company med en bruksperiode på 50 år. Erververen av bruksrettigheter til boligtomt og kjøperen av hus knyttet til bruksrettigheter til boligtomt har rett til å bruke tomten stabilt og permanent.

I tillegg leide den provinsielle folkekomiteen også ut 10 409,48 kvadratmeter land i Tien Noi-distriktet til Trung Dong Company med det formål å drive kommersiell og tjenesteytende virksomhet, i samsvar med loven, for en periode på 50 år.

Folkekomiteen i Ha Nam-provinsen sa at metoden for landtildeling og landleasing ikke er å auksjonere ut bruksrettigheter til land, ikke å by på utvalgte investorer for å implementere prosjekter som bruker land. Folkekomiteen i Ha Nam-provinsen ba folkekomiteen i Duy Tien by om å koordinere med myndighetene i Hoang Dong- og Tien Noi-distriktene, departementet for naturressurser og miljø for å bestemme grensen og overlevere landet til Trung Dong Company, og samtidig fremskynde fremdriften med landgjenoppretting og rydding av tomter for det gjenværende landområdet innenfor prosjektgrensen.

Den provinsielle folkekomiteen ba også Trung Dong Company om å konsentrere ressursene for å raskt implementere prosjektet. Etter at prosjektarbeidet er fullført, må selskapet overlevere infrastrukturarbeidet og ubrukt land til lokale myndigheter.

De relevante avdelingene og etatene vil fortsette å koordinere og støtte selskapet i å gjennomføre investeringsprosedyrer, betale arealbruksavgifter og implementere prosjektet i samsvar med loven.

Byboligprosjektet i Duy Tien er et av de viktige prosjektene for å utvikle urban infrastruktur, møte folks boligbehov og bidra til å fremme den sosioøkonomiske utviklingen i lokalsamfunnet.

Hanoi: Opphev to avgjørelser knyttet til auksjon av bruksrettigheter til land

Hanoi-folkekomiteen har nettopp vedtatt beslutning nr. 67/2024/QD-UBND som opphever to beslutninger om forskrifter om myndighet til å godkjenne startprisen for auksjon av bruksrettigheter til areal for å tildele land med bruksavgift eller lease land i Hanoi. Beslutningen trer i kraft fra 1. desember 2024.

Mer spesifikt opphevet Hanoi-folkekomiteen hele avgjørelse nr. 19/2019/QD-UBND datert 15. oktober 2019 fra byens folkekomité som regulerte myndigheten til å godkjenne startprisen for auksjon av bruksrettigheter til land for å tildele land med bruksavgifter eller leie ut land i Hanoi by.

Samtidig opphevet byen også beslutning nr. 07/2023/QD-UBND datert 21. april 2023 fra byens folkekomité om endring av artikkel 1 i beslutning nr. 19/2019/QD-UBND datert 15. oktober 2019 om forskrifter om myndighet til å godkjenne startprisen for auksjon av bruksrettigheter til areal for å tildele land med bruksavgifter eller leie ut land i Hanoi by.

Følgelig vil Hanoi-folkekomiteen i beslutning nr. 07/2023/QD-UBND godkjenne startprisen for auksjon av bruksrettigheter til land for å tildele land med bruksavgifter eller lease land med en engangsbetaling for hele leieperioden, gjeldende for tomter eller landområder med en verdi på 30 milliarder VND eller mer.

Avgjørelsen trer i kraft fra 1. desember 2024.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html