Landbruks- og miljødepartementet (MARD) ber for tiden om bred tilbakemelding fra organisasjoner og enkeltpersoner for å ferdigstille lovutkastet som endrer og supplerer en rekke artikler i jordloven av 2024, før det sendes inn til nasjonalforsamlingen for behandling i den 10. sesjonen i den 15. perioden.
Fjern flere flaskehalser.
Ifølge Landbruks- og miljødepartementet har jordloven fra 2024, etter mer enn et års implementering, avdekket en rekke hindringer. Begrensningene i gjeldende regelverk skaper ikke bare vanskeligheter for bedrifter med å investere og utvikle prosjekter, men påvirker også direkte borgernes rettigheter, spesielt i prosedyrer som utstedelse av landbevis, endring av arealbruksformål, oppdeling av land eller mottak av kompensasjon når land eksproprieres.
Eksperter mener at direkte statlig bestemte tomtepriser vil bidra til å forhindre oppblåste priser.
En av de største flaskehalsene som er identifisert, er utilstrekkelig arealplanlegging og -forvaltning, som ikke er forenlig med den nåværende todelte lokale forvaltningsmodellen. Årlig arealplanlegging på distriktsnivå oppfyller ikke lenger praktiske behov, noe som resulterer i bortkastet tid, økt byråkrati og forsinkelser i å ta areal i bruk. Mange husholdninger går glipp av produksjons- og forretningsmuligheter og lider betydelige tap fordi de må vente på oppdaterte arealplaner.
Når det gjelder mekanismer for tildeling av land og leasing, gjennomføres prosjekter for tiden hovedsakelig gjennom auksjoner eller anbud. Disse prosessene viser seg imidlertid å være komplekse og overlappende på grunn av avhengigheten av mange andre lover, noe som fører til at prosjektforberedelsene tar lengre tid.
Det er verdt å merke seg at Landbruks- og miljødepartementet foreslo å avklare statens rolle i fastsettelsen av landpriser som representativ eier. Følgelig bør landpriser i primærmarkedet, inkludert arealtildeling, leasing og konvertering av arealbruk, bestemmes av staten, uavhengig av konsulentorganisasjoner. I annenhåndsmarkedet, dvs. aktiviteter som involverer kjøp, salg, overføring og pantsettelse av bruksrettigheter til land, vil landpriser bestemmes ved gjensidig avtale mellom partene, der staten spiller en indirekte regulatorisk rolle gjennom planlegging, infrastruktur og finansielle instrumenter.
I realiteten er imidlertid verdsettelse av primærjord fortsatt i stor grad avhengig av konsulentresultater og annenhåndsmarkedspriser, mens metodene for å bestemme spesifikke priser er utilstrekkelige, mangler åpenhet og ikke nøyaktig gjenspeiler markedsutviklingen. Dette svekker statens regulatoriske rolle, påvirker fremdriften i prosjektgjennomføringen og forårsaker mye harme når folk hvis jord er konfiskert mottar kompensasjon som ikke gjenspeiler den faktiske verdien.
Et annet problem som Landbruks- og miljødepartementet har bemerket, er unøyaktigheten i bruken av verdsettelsesmetoder, spesielt overskuddsmetoden, som avhenger av markedsdata, investeringstyper og leiepriser for land. Samtidig er markedet for bruksrettigheter til land svært volatilt, og dataene er hovedsakelig basert på gamle priser, og gjenspeiler ikke den faktiske verdien eller fremtidig potensial. Dette fører ofte til at folk, spesielt i landlige områder, blir dårligere stilt fordi den sanne verdien av landet ikke gjenspeiles nøyaktig i transaksjoner.
Dr. Pham Viet Thuan, direktør for Institutt for miljøøkonomi i Ho Chi Minh-byen, mener at endring av jordloven er nødvendig og i samsvar med utviklingsorienteringen til en sosialistisk orientert markedsøkonomi. Ifølge ham er mange forskrifter i gjeldende lov ikke helt i tråd med reelle situasjoner og forretningsbehov. Spesielt har arealbruksavgiften for å konvertere arealbruk til boligtomt skutt i været, og noen områder som Ho Chi Minh-byen har sett økninger på opptil 38 ganger. Dette hindrer mange mennesker i å få tilgang til sine lovlige arealbruksrettigheter.
Ifølge ham er statens beslutning om å fastsette primærprisene på land et skritt i riktig retning, med sikte på å kontrollere markedsustabilitet, spesielt i den nåværende situasjonen der landspekulasjon, auksjoner etterfulgt av inndragning av innskudd osv. driver prisene opp unormalt. Dr. Thuan bemerket imidlertid behovet for et klart skille mellom primær- og sekundærpriser i systemet for verdsettelse av land. «Anvendelsen av K-koeffisienten i veiledende dokumenter vil bidra til å etablere sekundærpriser fra primærpriser, og samtidig bli et effektivt verktøy for staten til å regulere og stabilisere markedet», sa han.
Denne eksperten understreket også at loven må definere tydelig hvilke tilfeller som gjelder primærpriser og hvilke tilfeller som gjelder sekundærpriser. Tilhørende dekreter og rundskriv vil spille en rolle i å spesifisere og gi detaljert veiledning for å sikre praktisk gjennomførbarhet.
Vi trenger et komplett spekter av verktøy for å regulere og sikre åpenhet.
Selv om forslaget om å gi staten myndighet til å bestemme primære landpriser anses som nødvendig for å sikre sin rolle som representativ eier for hele befolkningen, uttrykker mange fortsatt bekymring for at mangelen på markedsfaktorer i prissettingen kan føre til en gjentakelse av "todelt prissetting"-situasjonen i landmarkedet. Dette vil ikke bare påvirke markedets gjennomsiktighet, men kan også føre til budsjetttap og skape ulikhet mellom parter involvert i transaksjoner.
«Topris»-situasjonen var vanlig tidligere, der samme tomt hadde to forskjellige priser: prisen oppgitt i kontrakten og dokumentene som ble brukt til å beregne økonomiske forpliktelser var ofte mye lavere enn den faktiske markedsprisen. Hovedårsaken var at tomteprislisten utstedt av staten ikke gjenspeilet markedssvingninger i tide, noe som førte til et stort gap mellom den offisielle prisen og den faktiske prisen.
Vo Hong Thang, viseadministrerende direktør i DKRA Group, kommenterte at hvis staten har full myndighet til å bestemme landpriser uten å reflektere markedstrender, vil det lett føre til skjeve verdsettelser og en gjentakelse av «toprismekanismen». Ifølge ham bør verdsettelse være basert på markedsprinsipper for å sikre rettferdighet mellom alle parter, inkludert staten, bedrifter og investorer. Thang sammenlignet situasjonen med at staten samtidig tildeler land, bestemmer priser og innkrever avgifter – i likhet med å «spille fotball og varsle samtidig», uten en uavhengig tilsynsmekanisme.
Ifølge ham bør loven vurdere å klassifisere arealbrukere for å sørge for passende støttepolitikk, i stedet for å fullstendig se bort fra markedsfaktorer. For eksempel kan økonomiske forpliktelser frafalles eller reduseres for sårbare grupper ved endret arealbruk, slik mange eksperter har foreslått.
I mellomtiden argumenterte Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association, for at det ikke er grunn til å være overdrevent bekymret for det doble prissystemet eller muligheten for at bedrifter tjener på eiendomspolitikk. Ifølge ham har staten rikelig med reguleringsverktøy, fra skatter til kreditt, for å kontrollere eiendom og forhindre profittjageri. «Staten har full rett til å bestemme eiendomspriser i førstehåndsmarkedet, ettersom dette er retten til eieren som representerer hele befolkningen. Samtidig er det i annenhåndsmarkedet, der sivile transaksjoner finner sted mellom enkeltpersoner og bedrifter, markedet må selvregulere seg», understreket han.
Faktisk har skattekontroll, notarialbekreftelse og håndtering av eiendomsoverdragelsesdokumenter blitt strengt håndhevet de siste to årene. Mange som pleide å «be» kjøpere om å oppgi en lavere pris for å redusere skatten, er nå tvunget til å overholde regelverket, ettersom notarius publicus og skattemyndighetene ikke lenger tillater underdeklarasjon, og til og med krever ny dokumentasjon hvis det oppdages avvik. Pham Huu T., en eiendomsinvestor i Lam Dong , fortalte at han pleide å oppgi en lavere pris for eiendomsoverdragelser for å spare kostnader, men siden myndighetene strammet inn regelverket, har han vært veldig streng. «Kjøpere nekter nå også å oppgi en lavere pris. De bekymrer seg for å bli beskattet tungt når de selger senere, så de krever at riktig pris oppgis», sa T.
«Herr Nguyen Dang Phu, en megler i Ho Chi Minh-byen, bekreftet at praksisen med å oppgi «to priser» nesten har forsvunnet. Skattemyndighetene har vært svært årvåkne. Flere tilfeller av falske deklarasjoner har resultert i stevninger og til og med advarsler om straffeforfølgelse. Nå tar både kjøpere og selgere sine handlinger alvorlig, og den som betaler skatten er ansvarlig for sine egne handlinger.»
Bidra til å dempe kunstig prisinflasjon.
Ifølge Le Hoang Chau skaper den nåværende metoden for verdsettelse av land gjennom konsulentorganisasjoner og takseringsråd lett smutthull, og fører til samarbeid i fastsettelsen av landverdi. Derfor er direkte statlig verdsettelse i førstehåndsmarkedet nødvendig. I annenhåndsmarkedet bør markedsmekanismene implementeres fullt ut under statlig kontroll gjennom skatteinstrumenter. Denne tilnærmingen bidrar ikke bare til å øke åpenheten i landpriser, men bidrar også til å kjøle ned eiendomsmarkedet og forhindre oppblåste priser forårsaket av spekulasjon.
Kilde: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
Kommentar (0)