Staten bestemmer over primære tomtepriser: Løsning for å stabilisere eiendomsmarkedet

Statens beslutning om primære tomtepriser er å kontrollere markedsustabilitet.

Landbruks- og miljødepartementet (MARD) samler inn synspunkter fra organisasjoner og enkeltpersoner for å fullføre lovutkastet om endringer og tillegg til en rekke artikler i jordloven fra 2024, før det sendes inn til nasjonalforsamlingen for behandling i den 10. sesjonen i den 15. perioden.

Fjern mange flaskehalser

Ifølge Landbruks- og miljødepartementet har jordloven fra 2024 avdekket en rekke problemer etter mer enn ett års implementering. Begrensninger i gjeldende regelverk forårsaker ikke bare vanskeligheter for bedrifter med å investere og utvikle prosjekter, men påvirker også direkte folks rettigheter, spesielt i prosedyrer som tildeling av sertifikater, endring av bruksformål, deling av tomter eller mottak av kompensasjon når land gjenvinnes.

Eksperter sier at statens direkte fastsettelse av tomtepriser vil bidra til å forhindre virtuelle priser.

En av de største flaskehalsene som er påpekt, er utilstrekkelig arealplanlegging og -planer, som ikke er egnet for den nåværende tonivåmodellen for lokalforvaltning. Årlig arealplanlegging på distriktsnivå er ikke lenger praktisk, noe som forårsaker tidkrevende og prosedyremessige problemer og forsinker prosessen med å ta land i utnyttelse. Mange husholdninger må vente på at arealplanen skal oppdateres, slik at de går glipp av produksjons- og forretningsmuligheter, noe som fører til betydelige tap.

Når det gjelder mekanismen for landtildeling og landleasing, implementeres prosjekter for tiden hovedsakelig gjennom auksjoner eller budgivning. Disse prosessene viser seg imidlertid å være kompliserte og overlappende på grunn av avhengighet av mange andre lover, noe som fører til at prosjektforberedelsesprosessen blir forlenget.

Det er verdt å merke seg at Landbruks- og miljødepartementet foreslo å tydeliggjøre statens rolle i å bestemme landpriser som representant for eieren. Følgelig må landpriser i primærmarkedet, inkludert tildeling av land, leasing og konvertering av arealbruksformål, bestemmes av staten, ikke avhengig av konsulentorganisasjoner. I annenhåndsmarkedet, det vil si kjøp, salg, overføring og pantsettelse av bruksrettigheter til land, vil landpriser avtales av partene selv, med staten som spiller en indirekte regulatorisk rolle gjennom planlegging, infrastruktur og finansielle instrumenter.

I realiteten avhenger imidlertid primærverdivurdering av land fortsatt i stor grad av konsulentresultater og sekundærpriser, mens metoden for å bestemme spesifikke priser fortsatt har mange mangler, mangler åpenhet og ikke nøyaktig gjenspeiler markedsutviklingen. Dette svekker statens regulatoriske rolle, påvirker fremdriften i prosjektgjennomføringen og forårsaker mange frustrasjoner når folk får tilbakeført jorden sin, men kompensasjonsnivået ikke er i nærheten av den faktiske verdien.

Et annet problem som Landbruks- og miljødepartementet har bemerket, er unøyaktigheten i anvendelsen av verdsettelsesmetoder, spesielt overskuddsmetoden, som avhenger av markedsdata, investeringstyper og leiepriser for land. Samtidig svinger markedet for bruksrettigheter til land sterkt, og dataene er hovedsakelig basert på gamle priser, og gjenspeiler ikke den faktiske verdien eller fremtidig potensial. Dette fører til at folk, spesielt i landområder, ofte lider tap fordi den virkelige verdien av land ikke gjenspeiles nøyaktig i transaksjoner.

Dr. Pham Viet Thuan, direktør for Ho Chi Minh-byens institutt for miljøøkonomi , sa at endringen av jordloven er nødvendig og i samsvar med målet om å utvikle en sosialistisk orientert markedsøkonomi. Ifølge ham er mange bestemmelser i gjeldende lov ikke helt i nærheten av reelle behov og forretningsbehov. Spesielt øker innkrevingen av bruksavgifter for land ved konvertering av land til boligtomt raskt, noen steder som Ho Chi Minh-byen er økningen opptil 38 ganger. Dette gjør det umulig for mange mennesker å få tilgang til sine juridiske bruksrettigheter.

Ifølge ham er statens beslutning om primærprisene på land et skritt i riktig retning, med sikte på å kontrollere markedsustabilitet, spesielt i den nåværende situasjonen når spekulasjoner i landpriser, auksjoner og deretter kanselleringer av depositum ... presser prisnivået opp unormalt. Dr. Thuan bemerket imidlertid behovet for å tydelig skille primærpriser og sekundærpriser i landprissystemet. «Anvendelsen av koeffisient K i veiledende dokumenter vil bidra til å bestemme sekundærpriser fra primærpriser, og samtidig bli et effektivt verktøy for staten til å regulere og stabilisere markedet», sa han.

Denne eksperten understreket også at loven tydelig må fastsette i hvilke tilfeller primærpriser og i hvilke tilfeller sekundærpriser brukes. De tilhørende dekretene og rundskrivene vil spille en rolle i å spesifisere og gi detaljert veiledning for å sikre gjennomførbarhet i praksis.

Trenger komplette verktøy for å regulere og sikre åpenhet

Selv om forslaget om å gi staten makt til å bestemme over primære landpriser anses som nødvendig for å sikre rollen som representativ for hele folkets eierskap, uttrykte mange meninger fortsatt bekymring for at hvis det mangler markedsfaktorer i prisingen, er det en risiko for at "topris"-situasjonen i landmarkedet gjentar seg. Dette påvirker ikke bare markedets gjennomsiktighet, men kan også føre til budsjettap, noe som skaper ulikhet mellom partene som er involvert i transaksjonen.

«Topris»-situasjonen var vanlig tidligere, da samme tomt hadde to forskjellige priser: prisen oppgitt i kontrakten og dokumenter for å beregne økonomiske forpliktelser var ofte mye lavere enn den faktiske transaksjonsprisen på markedet. Hovedårsaken var at tomteprislisten utstedt av staten ikke raskt gjenspeilet markedssvingninger, noe som førte til et stort gap mellom den offisielle prisen og den faktiske prisen.

Vo Hong Thang, viseadministrerende direktør i DKRA Group, kommenterte at hvis staten har enemyndighet til å bestemme landpriser uten tilbakemeldinger fra markedet, vil det lett føre til upartisk prissetting, noe som igjen kan føre til at «toprismekanismen» gjentar seg. Ifølge ham må prissettingen være basert på markedsprinsipper for å sikre rettferdighet mellom alle parter, inkludert staten, bedrifter og investorer. Thang sa at hvis staten tildeler land, setter priser og innkrever penger, er det som å «spille fotball og blåse i fløyta samtidig», uten en uavhengig overvåkingsmekanisme.

Ifølge ham bør loven vurdere å klassifisere arealbrukere for å ha passende støttepolitikk, i stedet for å eliminere markedsfaktoren fullstendig. For eksempel er det mulig å frita eller redusere økonomiske forpliktelser for vanskeligstilte grupper når man endrer arealbruksformål, slik mange eksperter har foreslått.

I mellomtiden sa Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association, at det ikke burde være nødvendig å bekymre seg for mye om situasjonen med to priser eller muligheten for at bedrifter utnytter eiendomspolitikken. Ifølge ham har staten alle regulatoriske verktøy, fra skatter til kreditt, for å kontrollere eiendom og forhindre profittjageri. «Staten har full rett til å bestemme eiendomspriser i førstehåndsmarkedet, fordi dette er retten til eieren som representerer hele befolkningen. Samtidig er det i annenhåndsmarkedet, der sivile transaksjoner mellom mennesker og bedrifter finner sted, markedet må selvregulere seg», understreket han.

Faktisk har skattekontroll, notarialbekreftelse og håndtering av eiendomsoverdragelsesdokumenter blitt implementert svært strengt de siste to årene. Mange som pleide å «be» kjøpere om å oppgi lave priser for å redusere skatten, er nå tvunget til å overholde regelverket, fordi notarius publicus og skattebyråer ikke lenger tillater lave oppdrag, og til og med krever at dokumenter blir omgjort hvis det oppdages uvanlige forskjeller. Pham Huu T., en eiendomsinvestor i Lam Dong , sa at han pleide å oppgi lave eiendomsoverdragelsespriser for å spare kostnader, men siden byråene har strammet inn, har han gjort det svært strengt. «Kjøpere nekter nå også å oppgi lave priser. De er bekymret for at de vil bli beskattet tungt når de selger senere, så de krever at de oppgir den sanne prisen», sa T.

«Herr Nguyen Dang Phu, en megler i Ho Chi Minh-byen, bekreftet at situasjonen med «dobbel pris»-deklarasjoner nesten har forsvunnet. Skattemyndighetene har vært svært involvert. Noen tilfeller av falsk deklarasjon har blitt stevnet, til og med advart om straffeforfølgelse. Nå mener både kjøper og selger alvor, den som betaler skatten er ansvarlig.»

Bidra til å blokkere virtuelle priser

Ifølge Le Hoang Chau skaper dagens verdsettelse gjennom konsulentorganisasjoner og takseringsråd lett smutthull, som til og med fører til «samarbeid» når tomteverdien fastsettes. Derfor er det nødvendig at staten direkte bestemmer prisene i førstehåndsmarkedet. I annenhåndsmarkedet bør markedsmekanismen drives fullt ut, under statens kontroll gjennom skatteverktøy. Denne tilnærmingen bidrar ikke bare til å gjøre tomteprisene transparente, men bidrar også til å «kjøle ned» eiendomsmarkedet og forhindre virtuelle priser som blåses opp av spekulasjon.

Kilde: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm