Mange indikatorer for oppgang; leilighetsinvestering gir god og stabil fortjeneste

Rapporten for tredje kvartal 2023, publisert av Batdongsan.com.vn 4. oktober, viser at selv om eiendomsmarkedet fortsatt står overfor vanskeligheter, har det vært positive tegn når det gjelder transaksjonsetterspørsel og kjøpersentiment.

Rapporten for tredje kvartal 2023, publisert av Batdongsan.com.vn 4. oktober, viser at eiendomsmarkedet har vist positive tegn når det gjelder transaksjonsetterspørsel og kjøperpsykologi. (Kilde: Construction Newspaper)

3 viktige indikatorer som signaliserer et reverseringspunkt

Ifølge rapporten er det tre grunnleggende indikatorer for eiendomsmarkedet som er i tråd med de tidligere forutsagte trendene.

For det første , angående bankrenter, hvis markedet i perioden 2008–2012 tok fire år å vise tegn til justering av bankrentene, har statsbanken i denne perioden, fra første kvartal 2023, foretatt to justeringer for å redusere driftsrentene, etterfulgt av reduksjoner i mange typer renter.

For det andre, angående kredittvekst. Når man ser tilbake på historien fra 2012, falt kredittveksten fra 20 % til 7 %, mens inflasjonen nådde 8 %. I 2013 økte kredittveksten til 12 % og inflasjonen var 6 %. Rett i året med kredittløsnelse viste eiendomsmarkedet umiddelbart tegn til snuing. I den nåværende markedssituasjonen, fra begynnelsen av 2023, har Statsbanken orientert kredittveksten for hele 2023 på 14–15 %, sammenlignet med 14 % i 2022, dette er et positivt signal.

For det tredje, om eiendomspolitikk. I 2008 stupte likviditeten i eiendomsmarkedet, men det var ikke før i 2013 at markedsstøttetiltak som støttepakken på 30 000 milliarder og kunngjøringen av den reviderte jordloven ble innført. I 2022 opplevde markedet en nedgang igjen da kreditten ble strammet inn, rentene økte og likviditeten minket.

Siden slutten av 2022 har imidlertid regjeringen kontinuerlig iverksatt tiltak for å fjerne vanskeligheter for eiendomsmarkedet, som støttepakken på 120 000 milliarder VND, dekret 08 bidrar til å lette presset fra obligasjonsbetalinger for bedrifter, resolusjon 33 bidrar til å avlaste eiendomsmarkedet, og dekret 35 tillater den provinsielle folkekomiteen å regulere områdene som kan deles inn i tomter for salg, osv.

Basert på analysen av indikatorene ovenfor, opprettholder rapporten fortsatt oppfatningen: «Eiendomsmarkedet vil sannsynligvis ta seg opp igjen rundt andre til fjerde kvartal 2023».

Landsegmentet: sterk økning i sør, stabil økning i nord

Ifølge data fra Batdongsan.com.vn har landprisindeksen opprettholdt en stabil økning fra 2018 til i dag på landsbasis, men har en tendens til å differensiere mellom spesifikke regioner og områder i 2023.

Etter en lang periode fra første kvartal 2018 til tredje kvartal 2023 økte salgsprisen på land i Sør med 71 %, og i Nord med 54 %. Dermed har den gjennomsnittlige prisøkningen på land i Sør vært høyere enn i Nord de siste 5 årene.

Men sett fra 2023 alene har tomteprisene i de to regionene vist ulike trender. Den gjennomsnittlige salgsprisen for tomter i Nord har holdt en oppadgående trend, og økte med 4,9 % i tredje kvartal 2023 sammenlignet med fjerde kvartal 2022. Samtidig har tomteprisdiagrammet i Sør vist tegn til nedgang, og har sunket med 26,2 % siden slutten av fjoråret.

Typiske provinser i nord opplevde stabil vekst i landpriser over en lang periode, fra første kvartal 2018 til tredje kvartal 2023, inkludert Hai Phong (opp 128 %), Quang Ninh (opp 44 %), Hung Yen (opp 36 %) og Bac Ninh (opp 20 %).

I sør har Binh Duong økt tomteprisene med 147 % sammenlignet med begynnelsen av 2018, og er en av provinsene som har opprettholdt den beste tomteprisøkningen i regionen. Tomter i andre områder som Long An , Ba Ria-Vung Tau og Dong Nai har nylig vært nedgang i salgsprisene, men totalt sett har de de siste 5 årene fortsatt oppnådd prisøkninger på henholdsvis 89 %, 64 % og 60 %.

Lavblokkmarkedet er differensiert

Siden begynnelsen av året har markedet for lavblokker landsdekkende vært tregt med en nedgang i transaksjoner. Ifølge rapporten for tredje kvartal 2023 fra Batdongsan.com.vn sa 57 % av meglerne som deltok i undersøkelsen at transaksjoner av lavblokkprodukter gikk ned med mer enn 50 %, mens 28 % kommenterte at transaksjonene gikk ned med 10–50 %.

Dinh Minh Tuan, direktør for Batdongsan.com.vn i den sørlige regionen, kommenterte at pris er den største barrieren for kjøpere for tiden fordi lavblokker har priser som er mye høyere enn gjennomsnittsinntekten til folk, og produkter med høy verdi er vanskelige å låne for å kjøpe.

Gjennomsnittlig salgspris for rekkehus i tredje kvartal 2023 er 333 millioner VND/m2 i Hanoi og 209 millioner VND/m2 i Ho Chi Minh-byen.

Dinh Minh Tuan sa at hvert segment av lavblokker har en ulik trend og et ulikt potensial for gjenoppretting. Spesielt rekkehus er fortsatt stille fordi turisme og detaljhandel ikke har vokst sterkt på grunn av virkningen av makroøkonomien og tiden etter covid-19-pandemien.

Data fra Batdongsan.com.vn viser at interessen for rekkehus i sentrale byområder har holdt seg nesten flat, mens den i kystnære turistprovinser i de sentrale, nordlige og sørlige regionene har sunket med henholdsvis 11 %, 22 % og 41 % sammenlignet med første kvartal i 2021.

Siden begynnelsen av året har markedet for lavblokker landsdekkende falt ned med en nedgang i transaksjonsvolumet. (Kilde: Dan Viet)

Samtidig har rekkehus og villaer i forstadsområder stort potensial takket være det fremtidige infrastrukturnettverket som støtter trenden med å utvide byområdene til utkanten og nærliggende områder. Mange forstadsområder har opplevd en god økning i prisene på villaer og rekkehus de siste årene, som Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) med en økning på over 20 %, 30 % per år; eller Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho Chi Minh-byen) med en økning på over 20 % per år, ifølge data fra Batdongsan.com.vn .

For private boliger holder interessen og prisene seg stabile i Hanoi, ettersom dette er en type bolig som dekker reelle boligbehov, så etterspørselen opprettholdes fortsatt. I tredje kvartal 2023 økte prisene på private boliger i mange distrikter som Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai og Ha Dong fortsatt med 4–9 % sammenlignet med samme periode i 2022. Interessen økte også noe med 2–3 % i noen distrikter i Hanoi.

I Ho Chi Minh-byen er salgsprisen og rentenivået for private boliger på vei ned, men nedgangen er ikke mer enn 10 % sammenlignet med tredje kvartal 2022.

Leilighetsinvestering oppnår gjennomsnittlig fortjeneste på omtrent 12,5 %/år

Rapporten viser også at leiligheter er den typen eiendom som har vært minst påvirket av markedets negative påvirkninger det siste året, fordi denne typen dekker reelle boligbehov. I tredje kvartal 2023 har interessen for leiligheter vist tegn til bedring, etterspørselen etter å kjøpe leiligheter økte med 1 % og etterspørselen etter å leie økte med 6 % sammenlignet med forrige kvartal. Spesielt leiligheter med priser fra 2 til 4 milliarder VND er de mest søkte.

I 2023 endret ikke salgsprisen på leiligheter seg mye, bare litt, fra 1 % til 5 % i Hanoi og nesten uendret i Ho Chi Minh-byen. På lang sikt fra 2015 til nå har imidlertid økningen i leilighetsprisene i Hanoi og Ho Chi Minh-byen oversteget økningen i folks inntekt. Etter 8 år økte leilighetsprisene i Ho Chi Minh-byen og Hanoi med henholdsvis 82 % og 56 %, mens inntekten til folk i byområder bare økte med 39 %.

Le Bao Long, strategidirektør for Batdongsan.com.vn, kommenterte: «Det blir stadig vanskeligere for folk å kjøpe leilighet når inntektsveksten ikke kan holde tritt med boligprisveksten. I fremtiden vil også primære leilighetsprosjekter ha høye priser fordi investorer må optimalisere fortjenesten når kostnadene presses opp.»

Når det gjelder psykologien til eiendomsforbrukere, i sammenheng med høye boligpriser, vender folk seg til å leie eller lete etter måter å låne for å kjøpe et hus. Men for tiden har mange kjøpere ennå ikke tatt opp et lån for å kjøpe fordi de fortsatt er bekymret for rentene.

Fordi prisen på leiligheter stadig øker og etterspørselen etter å kjøpe og leie denne typen leiligheter alltid er høy, er den gjennomsnittlige fortjenesteraten ved investering i leiligheter opptil 12,5 %/år (kombinert prisøkning og leieinntekt). Dette er en bedre og mer stabil fortjenesterate enn andre typer investeringer som aksjer, gull, valuta, tomter og sparing.

[annonse_2]
Kilde