Tydelig regulering av innskudd for å beskytte folk

ØK INNSKUDDSVERDIEN MED 20–30 %

I henhold til artikkel 23 i utkastet til lov om eiendomsvirksomhet (endret) som er sendt inn til høring i nasjonalforsamlingen , har lovforslaget foreslått to alternativer for prinsippene for handel med boliger og byggearbeider som utformes i fremtiden. Alternativ 1, eiendomsprosjektinvestoren har kun lov til å motta innskudd fra kunder når bolig- og byggearbeidene har oppfylt alle vilkårene for å bli satt i drift og har gjennomført transaksjoner i samsvar med bestemmelsene i denne loven. Alternativ 2, eiendomsprosjektinvestoren har kun lov til å motta innskudd i henhold til avtalen med kunder når prosjektet har en grunnleggende design vurdert av et statlig organ, og investoren har et av dokumentene om bruksrettigheter til land. Det maksimale innskuddsbeløpet overstiger ikke 10 % av salgsprisen eller leieprisen.

Innskudd må reguleres tydelig for å beskytte folk når de kjøper eiendom.

Advokat Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC, analyserte at for alternativ 1 er depositumets art i henhold til sivilloven å sikre oppfyllelse av sivile forpliktelser. Følgelig overfører den ene parten (innskyteren) et pengebeløp eller eiendom til den andre parten (innskuddsmottakeren) innen en viss tidsperiode for å bekrefte partenes avtale og for å sikre inngåelse eller oppfyllelse av en sivil kontrakt. For eiendomstransaksjoner er depositumet for å sikre signering av en kjøpskontrakt for eiendom. Hvis reguleringen er som i alternativ 1 ovenfor, er det ikke lenger nødvendig, fordi når prosjektet er kvalifisert til å settes i drift, kan partene umiddelbart signere en kjøpskontrakt for eiendom uten å måtte foreta et depositum. Derfor tar dette alternativ 1 sikte på å begrense risikoen for kunder, øke investorenes ansvar og filtrere ut investorer som ikke har tilstrekkelig økonomisk kapasitet, men det er unødvendig å anvende det på depositum. Vilkårene for at et prosjekt skal være kvalifisert for kommersiell drift, bør kun gjelde for signering av en salgskontrakt.

Alternativ 2 er noe mer «åpent» for investorer å foreta innskuddstransaksjoner. For å beskytte kundenes interesser bør imidlertid utkastet legge til innhold for å begrense innskudd til et passende nivå (ca. 20–30 %). Fordi den nåværende sivilloven ikke fastsetter et minimums- eller maksimumsinnskudd for eiendomstransaksjoner, har dette ført til kaos i eiendomsinnskuddsmarkedet i det siste. Noen investorer krever, gjennom innskudd, at kundene setter inn opptil 95 % av eiendomsverdien for å mobilisere kapital i forkledning. Men når det oppstår tvister, klarer ikke investorene å betale innskuddet til kundene, og de forsinker tilbakebetalingen til kundene. Mange kunder har også problemer med å få tilbake hovedstolen, for ikke å nevne at investorene ber om å betale innskuddet. Vanligvis, i mange tilfeller av mobilisering for å kjøpe og selge tomteprosjekter, er de juridiske prosedyrene ikke fullført, men innskuddet er opptil 95 % av verdien, men kontrakten er ikke signert i tide, og det er ikke lenger mulighet for tilbakebetaling, folket anmelder, investoren blir straffeforfulgt, og folket taper penger. Det finnes også mange tilfeller der investoren aksepterer et depositum på 10 %, men når tomte- og boligprisene øker, er mange investorer villige til å returnere depositumet uten å fortsette å signere salgskontrakten. Det finnes også tilfeller med lave depositum, når eiendom fryser og prisen synker, er kundene også villige til å gi avkall på depositumet. «Utkastet bør fastsette at for å signere et depositum, må investoren fremlegge et bankgarantibrev som forplikter seg til å tilbakebetale depositumet til kunden når investoren bryter avtalen. Dette forslaget vil skape flere forutsetninger for at investorer skal kunne mobilisere kapital og også sikre kundenes rettigheter når investoren bryter sine forpliktelser», foreslo advokat Tu.

Depositum vil kun bli akseptert når prosjektet er kvalifisert for forretningsdrift.

Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association, er formålet med depositumet med alternativ 1 å sikre kontraktens oppfyllelse, men i realiteten, etter at kontrakten er signert, er det sjelden tilfeller der innskyteren blir svindlet av innskuddsmottakeren. Årsaken er at kontrakten ofte kontrolleres nøye av partene og implementeres i samsvar med lovbestemmelsene. Når kontrakten er inngått, trekkes depositumet ofte fra den første betalingen for transaksjonen. Alternativ 2 har som formål å sette inn depositum for å sikre at kontrakten signeres. I realiteten, før kontrakten er signert, er det ofte tilfeller der innskyteren blir svindlet av innskuddsmottakeren og ikke utfører kontrakten, noe som forårsaker skade for innskyteren. For øyeblikket er både alternativ 1 og 2 riktige, så det er nødvendig å integrere begge alternativene i én forskrift om innskudd for å sikre kontraktsignering eller innskudd for å sikre kontraktens oppfyllelse, for å beskytte de legitime rettighetene og interessene til kunder som kjøper, leiekjøper eller boliger som skal opprettes i fremtiden.

Følgelig foreslo herr Chau å kombinere to alternativer til ett i følgende retning: «Prosjektinvestorer har lov til å samle inn depositum fra kunder når husene og byggearbeidene har oppfylt vilkårene for å bli satt i drift og har gjennomført transaksjoner i samsvar med forskriftene for å sikre kontraktsutførelse, eller eiendomsprosjektinvestorer har kun lov til å samle inn depositum for å sikre kontraktsinngåelse i henhold til avtalen med kunder når prosjektet har en grunnleggende design vurdert av et statlig organ, og investoren har et av dokumentene om bruksrettigheter til land spesifisert i paragraf 2, artikkel 24 i denne loven. Depositumsavtalen må tydelig angi salgsprisen eller leieprisen for huset eller byggearbeidene. Det maksimale depositumsbeløpet er i henhold til myndighetenes forskrifter, men overstiger ikke 10 % av eiendomsverdien.»

«Eiendomsmeglerlovene fra 2006 og 2014 regulerer ikke innskudd som oppstår før eiendomsprosjektet er kvalifisert for å inngå en kontrakt eller mobilisere kapital til å selge fremtidige boliger, spesielt tomter. Derfor har det oppstått en situasjon der spekulanter, eiendomsmeglere og uærlige bedrifter har utnyttet paragraf 1, artikkel 328 i sivilloven av 2015, som ikke regulerer verdien og satsen på innskudd, slik at de har mottatt innskudd fra kunder med store verdier, i noen tilfeller opptil 90–95 % av verdien av eiendommen som omsettes. Spekulanter, eiendomsmeglere og uærlige bedrifter har til og med satt opp «spøkelsesprosjekter» uten juridisk grunnlag for svindel, noe som har forårsaket store tap for kunder og forstyrret den sosiale orden. Et typisk eksempel er svindelsaken som skjedde hos Alibaba Company», sa Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening, sa at utkastet til revidert lov om eiendomsvirksomhet må ha tydeligere regler for innskudd, spesielt tidspunktet for innskudd, for å unngå at investorer utnytter dette smutthullet til å ulovlig mobilisere penger. «Vi har studert innskudd i eiendomsmarkedet i mange land rundt om i verden , alle land tillater innskudd. Men innskuddet overføres til en felleskonto som en tredjepart, for eksempel en bank, skal administrere og føre tilsyn med. Hvis investoren ikke oppfyller sin forpliktelse, for eksempel å ikke bygge eller ikke kan signere en kontrakt i henhold til loven, kan kunden få pengene sine tilbake», sa Dinh.

Kunder kan nyte godt av renter på innskuddsbeløpet mens det settes inn i banken, og kundene trenger ikke å bekymre seg for å tape penger. Innskuddsbeløpet overstiger ikke 20 % av kontraktsverdien. Dette begrenser situasjonen der investorer ikke har gjort noe annet enn å mobilisere mye penger fra kunder i stil med å "ta en tyv med bare hendene".

Dr. Nguyen Van Dinh, visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening

Kildekobling: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm