Eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen – Del 1: Juridiske problemer, mangel på tilbud

Leksjon 1: Juridiske problemer, mangel på tilbud

Ifølge eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh -byen (HoREA) gir støttepolitikk, sammen med støtte fra bedrifter og forvaltningsbyråer, ikke bare sterke gjenopprettingsmuligheter, men omformer også markedsstrukturen mot en langsiktig utviklingsvisjon.

Gjenværende utfordringer

Ifølge en rapport fra Ho Chi Minh-byens statistikkkontor vil eiendomsinntektene i 2024 nå 199 155 milliarder VND, som utgjør 60,3 % av de totale inntektene fra «andre tjenester», med en positiv vekstrate på 6,7 %. Ifølge Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening (HoREA) kan imidlertid ikke denne vekstraten skjule det faktum at vanskelighetene har vart de siste fire årene, med mange prosjekter som har stoppet opp eller blitt forsinket.

Innsatsen for å løse juridiske spørsmål fra regjeringen og folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen har imidlertid gitt visse resultater, som for eksempel forlik på 64 prosjekter i 2024, hvorav 8 prosjekter er fullført. Imidlertid er mer enn 100 andre prosjekter ikke løst, noe som i alvorlig grad hindrer ny forsyning til markedet.

Le Hoang Chau, styreleder i HoREA, sa at det faktum at mer enn 100 prosjekter har juridiske problemer som ikke er løst, ikke bare stopper tilbudet av nye boliger, men også påvirker produktstrukturen i markedet alvorlig. Segmentet for eksklusive boliger fortsetter å dominere, mens etterspørselen etter mellomklasse- og rimelige boliger øker.

I tillegg har forsinkelsen i godkjenningen av sosiale boligprosjekter ført til alvorlige sosiale konsekvenser. Lav- og mellominntektspersoner har ikke tilgang til rimelige boliger, noe som øker ulikheten i tilgangen til urbane ressurser.

Det er verdt å merke seg at Ho Chi Minh-byen bare har 12 boligprosjekter godkjent for investering i 2024, mye lavere enn gjennomsnittet på 60 prosjekter/år før COVID-19-pandemien. Av disse ble bare ett sosialboligprosjekt godkjent, noe som viser en alvorlig stagnasjon i utviklingen av segmentet for rimelige boliger.

I tillegg har ingen prosjekter fått tildelt tomt eller leid tomt, og bare to næringsboligprosjekter har fått byggetillatelser. Kompliserte juridiske prosedyrer, fra investeringsgodkjenning, godkjenning av detaljplan 1/500 til tomteverdisetting, fortsetter å være store hindringer for markedsutvikling.

På den annen side er eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen også påvirket av en rekke usynkroniserte juridiske retningslinjer. Forskrifter om prosjektvurdering i henhold til jordloven, boligloven og relaterte dekreter har ikke egentlig skapt gunstige forhold for å løse juridiske hindringer. Implementeringen av nye mekanismer som dekret 115/2024/ND-CP og endringer i planloven og investeringsloven forventes å være et vendepunkt, men det vil ta mer tid å sette det i praksis.

For ikke å nevne at eiendomsbransjen for tiden står overfor stort press på grunn av mangel på investeringskapital. Ifølge estimater kan den totale verdien av selskapsobligasjoner som forfaller i eiendomssektoren i 2025 nå 180 000 milliarder VND. Dette fører til at mange bedrifter utsetter eller helt stopper pågående prosjekter, noe som skaper en ond sirkel som stagnerer markedet.

Ubalansert tilbud, stigende boligpriser

I 2024 vil markedet i Ho Chi Minh-byen kun ha 31 kommersielle boligprosjekter under utvikling, med totalt 31 167 leiligheter, en kraftig nedgang sammenlignet med forrige årsgjennomsnitt. Det er verdt å merke seg at kun 4 prosjekter er kvalifisert til å mobilisere kapital, med 1611 leiligheter, alle i high-end-segmentet. Dette er første gang i markedets historie at det ikke lenger er noe tilbud for mellomklasse- og rimelige boliger.

I tillegg er eiendomsproduktstrukturen i ferd med å falle inn i en «opp-ned-pyramide»-situasjon, der luksusboliger utgjorde 100 % av tilbudet i 11 måneder av 2024, sammenlignet med 70,6 % i 2020. Samtidig har rimelige boliger – segmentet med størst etterspørsel – forsvunnet fullstendig fra markedet.

Denne alvorlige ubalansen har ført til ukontrollerte økninger i boligprisene. Gjennomsnittsprisen på luksusleiligheter nådde 9,39 milliarder dong per enhet, utenom kostnader som oppstår i annenhåndsmarkedet. I sentrale områder som distrikt 1 og distrikt 3 fortsetter boligprisene å stige, mens Thu Duc City og Binh Chanh-distriktet fortsatt mangler nye prosjekter, noe som forverrer gapet mellom boligpriser og folks betalingsevne.

I tillegg spår Byggedepartementet at boligprisene kan fortsette å øke med 15–20 % i 2025 med justeringen av tomteprislisten i 2024. Denne prisøkningen reduserer ikke bare muligheten for å eie bolig for middel- og lavinntektsgruppene, men øker også ulikhetsgapet i tilgangen til bolig i store byområder som Ho Chi Minh-byen.

Til tross for mange vanskeligheter forventes det fortsatt at eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen vil ta seg opp igjen dersom de juridiske problemene blir grundig løst. Områder som Binh Chanh, Nha Be og Thu Duc City med store landmidler og forbedret trafikkinfrastruktur kan bli de viktigste vekstdriverne.

Viktige prosjekter som metrolinje 1, Ho Chi Minh-byen - Moc Bai-motorveien og ringvei 3 forventes ikke bare å bidra til å forbinde det sentrale området med forstedene, men også skape utviklingsmuligheter for satellittbyer som Long An, Dong Nai og Binh Duong.

For å utnytte disse potensialene må imidlertid juridiske flaskehalser løses snart. Ho Chi Minh-byen må styrke forbindelsesmekanismen mellom forvaltningsorganer, forkorte behandlingstiden for investeringsprosjekter; samtidig må det også fokuseres på overvåking av boligpriser og balansering av produktstrukturen i markedet for å sikre bærekraftig utvikling.

Siste artikkel: Løser opp i knutene, griper muligheten til å bryte gjennom

Kilde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406