Hva er galt med eiendomsskatten på 2 %?

I henhold til paragraf 1, artikkel 14 i loven om personlig inntektsskatt (endret og supplert av artikkel 243 i jordloven av 2024), beregnes skattepliktig inntekt ved overføring av bruksrettigheter til jord i henhold til jordprisen i jordpristabellen.

Skatteeksperter veileder folk om skattebetalingsprosedyrer - Foto: TTD

De to metodene Finansdepartementet studerer inkluderer beregning på skattepliktig inntekt (lik salgsprisen minus totale kostnader knyttet til den overførte eiendommen) eller anvendelse av en generell skattesats på den totale overdragelsesprisen.

Dersom det finnes en database som nøyaktig bestemmer kjøpesummen og kostnadene knyttet til overføring av fast eiendom, anvendes metoden for å innkreve personlig inntektsskatt fra eiendomsoverføring, beregnet ved hjelp av skattesatsformelen (foreslått 20 %) multiplisert med skattepliktig inntekt.

I tilfeller der kjøpesummen og kostnader knyttet til overføring av fast eiendom ikke kan fastsettes, fastsettes personlig inntektsskatt av den totale eiendomsoverdragelsesprisen multiplisert med skattesatsen på 2 %.

Det må differensieres i skattepolitikken i henhold til formålet med eiendommens bruk, og lavere skattesatser må anvendes på areal til produksjon og næringsformål for å oppmuntre til effektiv arealbruk og skape verdier for samfunnet.

Skatter har fortsatt mange mangler

Fra 1. august 2024 (ikrafttredelsen av jordloven fra 2024) er innkrevingen av personlig inntektsskatt fra eiendomsoverdragelser delt inn i følgende to tilfeller:

Inntekt fra overføring av bruksrettigheter til land for husholdninger og enkeltpersoner, personlig inntektsskatt beregnes basert på landprisen i landpristabellen multiplisert med skattesatsen på 2 %.

Det vil si at hvis kun bruksrettigheter til land overføres (uten hus eller bygg på land), vil staten ikke basere seg på prisen som er oppgitt i kontrakten som tidligere, men vil basere seg på landprislisten som utstedes årlig av den provinsielle folkekomiteen for å beregne skatt. Dette er en ny forskrift i landloven fra 2024 for å redusere situasjonen der folk bevisst undervurderer landpriser for å redusere skatteforpliktelser.

For inntekt fra overføring av bruksrett til grunneiendom knyttet til boliger og byggearbeider på grunn, bestemmes skattepliktig inntekt fra eiendomsoverføring som overføringsprisen hver gang multiplisert med skattesatsen på 2 %.

I henhold til artikkel 17 i rundskriv 92/2015/TT-BTC er overføringsprisen for hver gang prisen som er angitt i overføringskontrakten på overføringstidspunktet.

Dersom eiendomsoverdragelseskontrakten ikke angir eiendomsprisen, eller eiendomsprisen i overføringskontrakten er lavere enn prisen fastsatt av provinsens folkekomité, skal eiendomsoverdragelsesprisen være prisen fastsatt av provinsens folkekomité på overføringstidspunktet i henhold til bestemmelsene i eiendomsloven.

I begge tilfellene ovenfor må overdrageren betale skatt med en sats på 2 % av den totale verdien av eiendommen (til statens pris eller prisen som partene er avtalt) uavhengig av om selgeren går med fortjeneste eller tap.

Enkel innkrevingsmetode, men lett å overfakturere

For det første ilegges personlig inntektsskatt i hovedsak bare på inntekten (fortjenesten) som genereres etter fradrag av utgifter, men i realiteten innkreves den på den totale transaksjonsverdien, noe som lett kan føre til overinnkreving. Folk må fortsatt betale skatt selv om de selger med tap, noe som er frustrerende og urimelig.

For det andre gjenspeiler ikke anvendelsen av landprislisten til den provinsielle folkekomiteen i tilfelle kun overføring av bruksrettigheter til land korrekt markedsverdien, noe som reduserer forhandlingene om sivile transaksjoner.

For det tredje er skattesatsen på 2 % på den totale verdien av fast eiendom ganske høy, noe som skaper en økonomisk byrde og fører til at mange overdragere finner måter å deklarere kontraktspriser som er lavere enn faktiske (topristransaksjoner), noe som forårsaker budsjettap og reduserer markedsgjennomsiktigheten.

Reduser skattesatsen til under 1 %, greit?

Gitt denne situasjonen er Finansdepartementets forslag om å anvende en skattesats på 20 % på overskuddet (lik inntekter minus totale kostnader) dersom fullstendig informasjon er fastsatt, eller å opprettholde en skattesats på 2 % på den totale overføringsprisen dersom kostnadene ikke kan fastslås, rimelig. Denne tilnærmingen bidrar til å gradvis nærme seg arten av personlig inntektsskatt, samtidig som den er egnet for dagens skatteforvaltningsforhold i Vietnam.

I tillegg til å innovere skatteberegningsmetoden er det imidlertid nødvendig å vurdere å justere skattesatsen. Hvis man anvender en generell skattesats på den totale overføringsprisen, bør skattesatsen reduseres fra 2 % til under 1 %, eller en progressiv skattesats bør fastsettes i henhold til eiendomsverdien for å redusere den økonomiske byrden for folk.

Når man utvikler en metode for å beregne personlig inntektsskatt fra eiendomsoverdragelser, er det nødvendig å sikre prinsippene om rettferdighet, rimelighet og balanse mellom statens skatteforvaltningskrav og folks faktiske evner.

Les mer Tilbake til emner

Tilbake til emnet

MSc. NGO GIA HOANG (FAKULTET FOR HANDELSRETT, HO CHI MINH CITY JURIDISK UNIVERSITY)

Kilde: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm